나이스옥션 법원경매 제주 2024타경27907 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2737 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경27907 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2737 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매7계 2024타경27907 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2737 | 감정가: 3,438,750,000원 | 최저가: 825,644,000원 | 용도: 전

1. 경매 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경27907 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2737

용도: 전 (현황: 주차장 등)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 3,438,750,000원

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 1,725.00㎡ (약 521.81평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

토지 지분율: 172500 (총면적 1725.00㎡)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

소유자/채무자: 박OO

채권자: 제OOOOOOOOOO

아파트 전용면적/분양면적: 해당 없음 (토지 매각 물건임)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 '가문동포구' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 숙박시설 등이 혼재하는 도농복합형 마을입니다.

하귀2리는 제주시내와 가까우면서도 오래된 정취를 간직한 소박한 마을의 분위기를 유지하고 있으며, 아름다운 하귀 해안도로가 유명하여 외부 관광객의 유입이 지속적으로 이루어지는 지역입니다.

땅은 비옥하고 물 빠짐이 좋으며, 예로부터 주거지로 적합한 지역으로 평가되어 지속적인 인구 유입이 있는 곳입니다.

전반적인 입지여건은 보통 수준이나, 해안 인근의 자연녹지지역 토지로서 잠재적 가치가 높습니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

애월읍-한림읍 방면 일주도로와 가깝고, 제주시내로의 접근성도 양호하여 차량 이용 시 편리합니다.

2.3. 토지 현황 및 도로 조건

기호(1) 토지는 부정형이나 대체로 평탄한 나지 상태로 현황은 주차장 등으로 이용 중입니다. 북동측 약 6~8m 도로와 북측 약 3~4m 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

기호(2) 토지는 부정형이며 일부는 평탄하여 주차장으로, 일부는 경사지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 1~2m 도로에 접하고 있습니다.

본건 토지(기호(1))는 **신축 허가를 받은 토지**로서, 감정평가액은 현황의 상태를 기준으로 평가되었으나, 기준시점 현재 신축 허가가 유효한 것으로 조사되었습니다. (입찰 전 관할 관청을 통해 허가 사항의 존속 및 승계 가능성 여부를 필히 재확인 요망)

3. 권리 분석 (특이사항 및 주의사항)

3.1. 경매 권리 관계

소유자 및 채무자가 '박OO'로 동일한 임의경매 사건입니다. 채권자가 '제OOOOOOOOOO'인 점으로 미루어 근저당권에 의한 실행 가능성이 높습니다.

말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸되므로, **권리상 인수되는 사항은 없을 것으로 판단**됩니다. (단, 등기부등본상의 권리 분석은 입찰 전 필히 확인해야 합니다.)

3.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 제출 필요: 본건은 '전' 용도의 토지이므로, 매수인은 **농지취득자격증명을 제출해야 합니다.** (목록 2에 해당하며, 미제출 시 보증금이 미반환될 수 있으므로 유의해야 합니다.)

일괄매각: 기호(1), 기호(2) 토지 **일괄매각** 건입니다.

토지이용계획: 기호(1,2) 공히 **자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)**으로 지정되어 있습니다. 자연취락지구는 건폐율 완화(60% 이하)가 적용될 수 있어 개발 잠재력이 높습니다.

임대차 관계: 임대 관계는 미상입니다. 현황 상 주차장 등으로 이용 중이나, **낙찰 후 명도(인도명령)에 대한 대비가 필요**할 수 있습니다.

신축 허가: 기호(1) 토지는 신축 허가가 유효한 상태이므로, **허가 사항의 승계 여부를 확인**하는 것이 본건 투자의 핵심입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석 (잠재적)

하귀2리 해안도로는 유명한 드라이브 코스이며 낚시 포인트가 많아 외부 인구의 유입이 지속적입니다.

마을 내에는 오래되고 소박한 맛집, 작은 카페, 빵집 등이 형성되어 있어 관광객과 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 존재합니다.

본건은 '전' 용도이나, 현재 주차장 등으로 이용 중이며 신축 허가가 유효하므로, 향후 **근린생활시설이나 숙박시설(펜션, 민박 등) 개발을 통해 관광 상권으로의 진입 가능성**이 높습니다.

4.2. 생활정보 및 주변 시설

최근 다이소, 병원 건물 등이 신축되어 기본적인 생활 편의 시설이 갖춰지고 있습니다.

마을 내에 주민센터, 경찰서 등 공공시설이 있으며, 제주 시내와도 접근성이 양호하여 대형 마트, 종합 병원 등의 도시 인프라 이용이 편리합니다.

주변에 큰 규모의 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 화장장 등)은 검색되지 않아, 주거 환경의 쾌적성은 양호한 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 전략

5.1. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출: '전' 용도이므로 농지법상 **농지취득자격증명 발급이 필수**이며, 자격 미달 시 보증금 몰수라는 최대 리스크가 있습니다.

개발 인허가 승계 불확실성: 기호(1)의 신축 허가 유효 여부와 낙찰 후 **매수인에게 허가 사항이 승계될 수 있는지**에 대한 관할 관청의 명확한 확인이 필요합니다.

지형 조건: 기호(2) 토지의 일부가 경사지이므로, 개발 시 **토목 공사 비용 및 활용도에 대한 면밀한 검토**가 요구됩니다.

도로 조건: 기호(2) 토지는 노폭 약 1~2m의 도로에 접하고 있어 건축 등 개발 행위 시 도로 폭에 따른 **제한 사항이 발생할 수 있습니다.**

5.2. 대응 전략

농지취득자격증명: 입찰 전 관할 (애월읍)을 통해 **농지취득 가능 여부를 사전 확인**하고, 대리 경작 등의 조건을 충족할 수 있는지 검토해야 합니다.

개발 계획 확정: **신축 허가사항의 승계 가능성을 최우선으로 확인**하고, 불가능할 경우 새로운 건축 인허가를 받는 데 필요한 절차 및 비용을 미리 산출해야 합니다.

자연녹지지역, 자연취락지구의 건폐율(60%)을 최대한 활용하는 **수익형 부동산(숙박, 카페, 펜션) 개발 계획**을 수립합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 애월 해안도로 인근의 **자연녹지지역 및 자연취락지구에 위치한 대규모 토지 (약 521.81평) 물건**으로, 현재 '전'이지만 사실상 주차장 등으로 사용 중입니다.

기호(1) 토지에 유효한 신축 허가가 존재한다는 점은 **투자 가치를 극대화**하는 핵심 요소입니다. 신속한 개발을 통한 수익 실현이 가능합니다.

권리상 하자는 없으나, **농취증 및 건축 허가 승계 여부에 대한 사전 확인은 필수**이며, 이 두 가지 사항이 해결된다면 안정적인 투자 물건으로 평가됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 해안도로 인근의 관광지 및 주거지 혼재 지역으로, **제주 서부권의 개발 수요를 직접 수용**할 수 있는 위치입니다.

개발 용이성: 자연취락지구 지정으로 인해 **건폐율이 60%까지 완화**되어 있어 토지 면적 대비 높은 건축 면적 확보가 가능합니다.

신속한 개발 가능성: 기호(1)의 **신축 허가가 유효**하다는 점은 인허가 절차를 단축시키고, 개발 착수 시점을 앞당길 수 있는 큰 장점입니다.

대형 토지: 약 521.81평의 넓은 면적은 **단독 주택 단지, 대형 근린생활시설, 또는 숙박 시설 등 다각적인 개발 계획**을 수립하기에 유리합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계