나이스옥션 법원경매 제주 2024타경28955 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하효동 635-3 대지 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경28955 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하효동 635-3 대지 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매7계 2024타경28955 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하효동 635-3 | 감정가: 23,240,000원 | 최저가: 2,734,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경28955 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하효동 635-3

용도: 대지

매각대상: 토지매각

토지면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

감정가: 23,240,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 오OOOOO

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 대상물건은 서귀포시 신효동 소재 "효돈초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태: 인접도로 및 필지 대비 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 현재 "도로 등"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적도상 남동측으로 폭 약 5M 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하) 등으로 지정되어 있어 개발 시 고도 제한 등 복합적인 용도제한을 받습니다.

2. 투자 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 효돈초등학교와 가까운 서귀포시 하효동의 주택 및 농경지 혼재 지역에 위치하여 정주 여건은 보통입니다. 차량 접근성이 매우 양호하며, 서귀포시를 관통하는 간선도로에의 접근이 용이하여 시내 이동 및 외부 지역으로의 진출입이 편리합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 대상 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 주변에 소규모 생활 편의 시설은 갖추고 있으나, 대규모 상권이나 상업 시설은 서귀포 시내 중심가로 나가야 형성되어 있습니다. 따라서 투자 관점에서는 개발 목적보다는 주거 편의성 향상 또는 인접 필지와의 결합 개발 관점에서 접근해야 합니다.

생활 정보: 효돈초등학교가 가까이 위치하며, 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 주요 혐오시설은 주변에 확인되지 않아 주거 환경의 쾌적성은 양호할 것으로 판단됩니다.

2.3. 권리 분석

경매구분은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지 단독 매각입니다. 소유자(오OOOOO)와 채무자(오OOOO)가 동일인으로 보이며, 임대 관계는 미상이나 현황이 '도로 등'으로 이용 중인 점을 고려할 때 주택 임차인의 존재 가능성은 낮아 보입니다. 제시외 물건이나 공부와의 차이가 없는 것으로 확인되어 권리관계는 단순하고 깨끗한 것으로 판단됩니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

현황 '도로' 이용 리스크: 가장 큰 리스크는 현황이 '도로 등'으로 이용 중이라는 점입니다. 소규모 면적(56.00㎡)의 토지가 사실상 도로로 사용되고 있을 경우, 매각 후 소유권 행사에 있어 해당 토지의 점유 및 사용 문제(도로 폐지 및 개발 가능성)에 대한 법적 및 행정적 검토가 필수적입니다.

면적 및 용도 제한: 토지 면적이 56.00㎡ (약 16.94평)로 작아 단독 개발이 어렵거나 효용성이 낮을 수 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역이면서 고도지구(20M 이하)로 지정되어 있어 개발 방향과 규모에 제약이 있습니다.

임대차 관계: 임대관계는 미상으로 보고되어 있으나, 도로 이용 현황으로 인해 실제 임차인이 있을 가능성은 희박하지만, 혹시 모를 현황 조사를 통해 명확히 할 필요가 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 건은 제주 서귀포시 하효동에 위치한 소규모 대지(56.00㎡)로, 권리관계는 단순하나 토지의 현황이 '도로 등'으로 이용되고 있다는 특이점을 안고 있습니다. 현황상 도로 이용 부분을 어떻게 해결할지, 혹은 인접 토지와의 관계에서 이 토지의 가치를 어떻게 극대화할 수 있을지가 주요 투자 판단의 기준이 됩니다. 단순 개발 목적보다는 지분 정리, 인접 필지 매입 또는 결합 개발을 염두에 둔 '전략적 투자' 관점에서 접근해야 하며, 반드시 건축법 및 도로법 등 관련 법규에 대한 심층적인 분석을 거친 후 입찰해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 차량 접근성이 양호하고 간선도로 및 효돈초등학교와 인접한 주거지대 입지입니다.

개발 가능성: 용도지역이 제2종일반주거지역에 속하여 일정 부분 주거 시설 등으로의 개발 여지는 있습니다. (단, 고도 제한 및 면적 제한 고려)

권리 단순성: 제시외 물건 및 공부상 차이가 없어 권리분석이 용이하며, 명도 리스크가 낮을 것으로 예상됩니다.

전략적 가치: 면적이 작아 인접 필지와의 결합 개발, 또는 인접 필지에 대한 영향력을 행사하기 위한 '알박기성' 투자의 관점에서 가치 평가를 해볼 필요가 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계