나이스옥션 법원경매 제주 2024타경29491 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 652-3 과수원 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경29491 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 652-3 과수원 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매7계 2024타경29491 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 652-3 | 감정가: 1,248,875,000원 | 최저가: 611,949,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경29491 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 652-3

용도: 과수원

1.2. 주요 매각 정보

감정가: 1,248,875,000원

토지면적: 3,529.00㎡ (약 1,067.52평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 특이 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 제출 필요 (목록 2, 미제출시 보증금 미반환), 제시외 건물(ㄱ~ㄹ) 매각 제외

소유자: 홍OO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 봉OOOOOO

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 "보로미마을복지회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 과수원, 전 등이 혼재된 지역으로, 제주도 중산간 마을의 평화로운 분위기를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 등 전반적인 교통 사정은 무난합니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

일련번호 (1) 토지: 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현재 도로로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

일련번호 (2) 토지: 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현재 건물 신축 중인 상태입니다. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로[일련번호(1)] 및 남동측으로 인접지(상귀리 652-7번지 과수원)상의 비포장도로에 접하고 있습니다. 감정평가서상 지목은 과수원으로 농지취득자격증명을 요할 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 지상 물건

본건은 토지 매각이며, 토지 일련번호 (2) 위에 위치한 제시외 건물(ㄱ-ㄹ, 철근콘크리트 구조 신축 중인 건물)은 매각에서 제외됩니다.

제시외 건물의 면적은 총 880.40㎡ (약 266.33평)으로 상당한 규모이며, 이 중 일부(제시외 건물 'ㄹ')는 인접지(상귀리 652-7번지)와 양 지상에 걸쳐 소재하고 있습니다.

3.2. 법정지상권 및 농지취득자격증명 리스크

특이사항으로 '법정지상권'이 명시되어 있어, 토지 낙찰 후 제시외 건물 소유자와의 법정지상권 성립 여부 및 지료 문제 등 복잡한 법률적 다툼이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

일련번호 (2) 토지는 공부상 지목이 "과수원"이므로, 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필요합니다. 농취증 미제출 시 보증금이 미반환되므로, 사전에 반드시 관할 행정관청을 통해 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

3.3. 재매각 주의

'재매각' 이력이 있어, 입찰 전 관련 서류를 면밀히 검토하여 재매각 사유와 그에 따른 현재의 권리관계를 정확히 파악해야 합니다.

4. 토지이용계획 및 제한사항

4.1. 공법상 제한

일련번호 (1), (2) 모두 계획관리지역으로, 비교적 건축 행위에 유리합니다.

다만, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 축산 시설 건축은 불가능합니다.

그 외 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다양한 규제가 복합적으로 적용되고 있습니다. 이 중 일부 규제는 건축물의 높이나 규모 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 생활 정보

주위는 단독주택, 펜션, 과수원 등이 혼재된 지역으로, 상업 시설이 밀집된 상권보다는 주거 및 관광 목적의 개발에 적합한 환경입니다.

인근에 '보로미마을복지회관' 등 마을 시설이 위치해 있으며, 차량 이동 시 애월읍 중심지 및 제주시 방면으로의 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

5.2. 혐오 시설 및 주변 환경

감정평가서 및 현장정보상 인근에 명백한 기피 시설(혐오시설)은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 '가축사육 전부제한구역'으로 지정되어 있음을 참고해야 합니다. 주변 환경은 단독주택과 펜션, 과수원 등으로 구성되어 있어 전원 생활 및 관광 숙박 시설 부지로서의 가치가 높습니다. 또한, 상귀리에는 '항파두리 항몽유적지'와 같은 역사문화 관광지가 위치하고 있어 잠재적인 관광 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 종합 의견

6.1. 잠재적 리스크

1. 법정지상권 성립 여부: 제시외 건물(신축 중)의 존재와 법정지상권 성립 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 토지 낙찰 후 건물 소유자를 상대로 건물 철거 소송 및 지료 청구 소송 등 복잡한 명도 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 농지취득자격증명: 농취증 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크가 있습니다.

3. 건축 규제: '계획관리지역'이나, '장애물제한표면구역' 등 공항 시설 관련 규제와 '경관보전지구', '생태계보전지구' 등의 복합적인 제한으로 인해 건축물의 용도, 높이, 규모 등에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 재매각: 재매각 사유를 확인하여 입찰에 영향을 미칠 수 있는 숨겨진 하자가 있는지 점검이 필요합니다.

6.2. 종합 의견

본건은 애월읍 중산간 지역에 위치한 대규모 토지(약 1,067평)로, 계획관리지역에 해당하여 개발 잠재력이 우수합니다.

그러나 '법정지상권' 및 '농취증' 관련 리스크가 매우 높아, 일반 투자자보다는 건축 법규 및 권리 분석에 전문성이 있는 투자자에게 적합합니다. 제시외 건물 처분 및 법정지상권 문제 해결이 투자 성공의 핵심이 될 것입니다.

7. 투자 포인트

1. 대규모 개발 부지: 약 1,067평의 넓은 면적으로, 단독주택, 고급 펜션, 타운하우스 또는 대규모 숙박 시설 부지 등으로 활용 가능합니다.

2. 우수한 입지: 제주 서부 지역의 인기 주거 및 관광 지역인 애월읍에 위치하며, 차량 접근성이 양호합니다.

3. 계획관리지역: 용도지역상 개발 자유도가 높아, 규제 해소 시 높은 가치 상승이 기대됩니다.

4. 제시외 건물 활용 가능성: 법정지상권 문제 해결 후, 신축 중인 건물을 인수하여 마무리하면 시간과 비용을 절약할 수 있습니다. (별도 협의 필요)

법원 정보

제주지방법원 경매7계