나이스옥션 법원경매 제주 2024타경32725 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하원동 99 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경32725 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하원동 99 임야 경매

• 사건번호: 2024타경32725
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 하원동 99
• 감정가: 226,125,000원
• 최저가: 26,604,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 임야

제주지방법원 경매7계 2024타경32725 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하원동 99 | 감정가: 226,125,000원 | 최저가: 26,604,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경32725 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하원동 99

용도: 임야

경매구분: 공유물분할을위한경매

감정가: 226,125,000원

채권자: 이OO

소유자: 문OOOOO

특이사항: 공유물분할경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 3,015.00㎡ (약 912.04평)

토지 지분율: 301500

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 하원동 소재 "법화사" 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 농경지 및 임야가 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 근거리에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

지형은 북동측 하향의 급경사지이거나 일부 완경사지대가 혼재된 부정형의 토지입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한사항

현재 이용상태는 공부상 지목인 '임야'대로 자연림 및 일부는 도로로 이용되고 있습니다. 토지의 일부가 현황 도로(동측 폭 약 3m 내외 콘크리트 포장도로, 남서측 폭 약 3m 내외 막다른 콘크리트 포장도로)에 포함되어 있어 실제 이용 가능 면적에 대한 현장 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 투자 시 가장 중요한 고려사항입니다. 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지의 일부가 '절대보전지역'과 '건축계획심의대상구역'에 저촉되는 상태이므로, 향후 개발 행위나 건축 행위에 있어 매우 엄격한 제한을 받을 수 있습니다.

2.3. 권리 분석

본 경매는 '공유물분할을 위한 경매'로 진행됩니다. 이는 공유물 전체를 매각하여 그 대금을 공유자 간 지분 비율대로 나누기 위한 절차입니다.

일반적으로 강제경매 또는 임의경매와 달리 복잡한 임차인 권리관계나 대항력 문제 등은 상대적으로 적을 수 있으나, 매각대상이 기타 (토지 지분 경매가 아닌 토지 전체 매각으로 추정되나, 지분율이 301500으로 표현되어 소유자 문OOOOO 외 공유자가 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.)로 기재되어 있어 최종 매각대상과 등기부등본 확인이 필요합니다.

채권자는 이OO, 소유자는 문OOOOO입니다. 매수인은 매각 후 소유권을 취득하는 데 있어 등기부상 하자는 없을 것으로 예상되나, 공유물분할경매의 특성 및 채권채무관계 확인은 필수입니다.

3. 투자 관점 분석

3.1. 상권 분석

본건 토지는 용도가 임야이고, 주위가 농경지와 임야로 혼재되어 있어 상권이 형성될 수 있는 입지가 아닙니다.

자연녹지지역 및 각종 개발 제한 구역으로 인해 상업 시설로서의 활용은 사실상 어려울 것으로 판단됩니다.

3.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 법화사 외에는 구체적인 생활 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다. 농경지와 임야가 주를 이루는 지역이므로, 기본적인 인프라 및 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

외부 검색 서비스나 지도 서비스를 통한 주변 혐오 시설 여부는 본 보고서의 정보만으로는 확인할 수 없으며, 반드시 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크

1. **개발 행위의 제약:** '절대보전지역 저촉' 및 '건축계획심의대상구역 저촉'으로 인해 사실상 대부분의 개발 행위(건축, 형질변경 등)가 어렵거나 매우 까다로운 심의를 거쳐야 합니다. 투자 전 지자체(서귀포시청) 관련 부서에 구체적인 개발 가능 여부를 문의하는 것이 필수입니다.

2. **현황 도로 리스크:** 토지의 일부가 현황 도로로 사용되고 있어, 실제 배타적으로 사용할 수 있는 면적이 줄어들고 토지 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

3. **공유물분할경매의 특성:** 매각 후 잔존하는 공유자가 있을 경우 (공유물 전체 매각이 아닌 지분 매각일 경우) 또는 기존 공유자와의 관계 설정 등은 잠재적인 리스크가 될 수 있습니다.

4. **지형적 문제:** 북동측 하향의 급경사지 지형은 토목 공사 비용을 증가시키고 이용 효율성을 떨어뜨리는 요인입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

제주 서귀포시 하원동 임야는 3,015.00㎡ (약 912.04평)의 넓은 면적을 보유하고 있으나, 지형적인 특성(급경사지)과 법규상의 강력한 규제('절대보전지역 저촉', '건축계획심의대상구역 저촉')가 겹쳐 있어 단기적인 개발이나 시세 차익을 목적으로 한 공격적인 투자에는 적합하지 않습니다.

현황 '임야' 및 '도로'로 이용 중인 점을 고려할 때, 토지의 현상 유지를 전제로 한 장기적인 보전/녹지 투자나 매우 제한적인 용도의 활용 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1. **대규모 면적:** 약 912평의 넓은 면적은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 대한 잠재력을 제공합니다.

2. **자연녹지지역:** 보전 가치가 높은 제주도의 자연녹지지역 내 토지입니다.

3. **경매를 통한 취득:** 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 강력한 개발 규제에도 불구하고 보전 가치로서의 투자 메리트를 확보할 수 있습니다.

4. **법화사 근거리:** 서귀포의 비교적 안정적인 입지에 위치하고 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계