나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4019 [1] 전라남도 목포시 산정동 1725 3층301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4019 [1] 전라남도 목포시 산정동 1725 3층301호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2024타경4019 | 소재지: 전라남도 목포시 죽산로40번길 16, 3층301호 | 감정가: 1,792,000,000원 | 최저가: 1,003,520,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 목포지원 2024타경4019 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소재지는 전라남도 목포시 산정동 1725 3층301호입니다. 현재 용도는 근린생활시설(목욕장)로 이용 중입니다.

감정가는 1,792,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 분석

본 물건이 소재한 토지(전체 필지)의 면적은 610.04제곱미터(약 184.54평), 건물(전체 건물)의 면적은 1203.19제곱미터(약 363.98평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트조 경사지붕(아치형) 5층 건물 중 3층 301호입니다.

주의사항: 제공된 토지 및 건물 면적은 전체 필지 및 건물의 면적으로 파악되며, 실제 매각 대상인 3층 301호의 전용면적은 별도 확인이 필요합니다. 다만, 감정평가액은 해당 호실에 할당된 토지 및 건물 지분을 포함하여 산정된 것으로 보입니다.

외벽은 드라이비트와 일부 돌붙임으로 마감되었으며, 급배수 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 온수설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지 및 상권 분석

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 ‘산정현대아파트’ 남서측 인근에 위치한 주거지대 내 근린생활시설입니다. 주위는 아파트단지, 시장, 학교, 주택 및 점포 등으로 혼재되어 있어, 배후 주거 수요가 풍부한 생활밀착형 상권입니다.

현재 목욕장으로 이용 중인 점을 감안할 때, 안정적인 인근 주민의 수요를 바탕으로 한 근린생활시설로의 가치가 높게 평가됩니다.

2.2. 교통상황 및 도로 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난합니다.

특히, 본건은 남측, 북측, 동측, 서측 네 방향으로 폭 6m-8m 정도의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어, 상업시설로서의 접근성과 가시성이 매우 뛰어난 코너형 입지(혹은 다면접도)로 판단됩니다.

2.3. 생활 정보 및 기타

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하여 주거시설과 함께 상업시설이 공존할 수 있는 지역입니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건이 위치한 곳은 아파트 단지, 시장, 학교 등이 인접한 일반적인 주거 밀집지역으로 확인되며, 보고서 작성 시점 기준 주요 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자와 소유자가 동일인(태OOOO)입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 법정지상권 문제나 건물 철거 문제는 발생할 가능성이 낮습니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'입니다. 현 임차인이 대항력 있는 임차인인지, 혹은 실제 목욕장을 운영하는 사람이 소유자인지 여부가 불분명합니다. 정확한 점유 관계 파악이 필수적이며, 명도(인도명령) 과정의 난이도와 비용이 달라질 수 있습니다.

또한, 현재 ‘목욕장’으로 이용 중이므로, 낙찰 후 용도를 변경할 경우 해당 용도에 맞는 건축법 및 지자체 조례 준수 여부를 확인해야 하며, 시설물의 노후도 및 운영에 필요한 설비(급배수, 온수 등)의 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 목포시 산정동의 배후 주거지 중심에 위치하며, 사방 도로에 접하고 있어 상업시설로서의 가시성과 접근성이 매우 우수한 근린생활시설입니다. 제2종일반주거지역에 위치하여 안정적인 지역 수요를 기대할 수 있습니다. 감정가가 17억 9천만 원대로 고가인 만큼, 충분한 현장 조사를 통해 임차인 현황 및 명도 리스크를 최소화하고, 낙찰 후 목욕장 운영 지속 여부 또는 타 용도로의 전환 가능성을 심도 있게 검토해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 입지 조건 우수: 아파트 단지, 시장, 학교가 인접한 핵심 주거지 상권 내에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

2. 뛰어난 접근성: 남, 북, 동, 서측 네 방향으로 도로에 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 매우 우수합니다.

3. 시설 활용도: 현행 목욕장으로 즉시 영업을 지속할 경우, 투자와 동시에 수익 창출이 가능하며, 대형 평수 근린생활시설이므로 향후 다양한 업종으로의 용도 전환 가능성도 높습니다.

4. 건물 설비 완비: 승강기, 도시가스, 난방 및 온수 설비 등이 잘 갖추어져 있어 추가적인 대규모 설비 투자가 불필요할 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매4계