나이스옥션 법원경매 해남 2024타경535 [1] 전라남도 완도군 노화읍 715 고막리 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP · 평가일 2024.02.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 노화읍 고막리 소재 "북고마을" 인근에 위치한 부동산으로서,
주위환경은 양어장, 자연림 등이 소재하는 해안 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하나, 도서지역에 소재하여 제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 본건 토지 일괄하여 남측과 북측으로 현황 도로 세로(가)에 접하며,
내부 도로 및 통로로 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-5,9,13,21,26,28): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)
기호(11): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 영농여건불리농지
기호(12,15-20,25,27): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지
기호(14): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6-가): 벽돌 및 블록조 투명PC골판지붕 단층 건물로서,
벽체: 몰탈 및 판넬 마감 등임.
창호: 새시창호 등임.

기호(7-나): 경량철골조 경사(판넬)지붕 단층 건물로서,
벽체: 판넬 및 비닐 등임.

기호(8-다): 경량철골조 경사(판넬)지붕 단층 건물로서,
벽체: 판넬 및 비닐 등임.

기호(10-라): 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,
외벽: 치장벽돌 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

기호(29-마) - 관리사: 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

기호(29-마) - 냉동창고: 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 단열재 마감 등임.

기호(30-바): 경량철골구조 경사(판넬)지붕 단층 건물로서,
벽체: 판넬 등임.

이용상태

기호(6-가): 전복치패장

기호(7-나): 전복치패장

기호(8-다): 전복치패장

기호(10-라): 단독주택

기호(29-마): 관리사 및 냉동창고

기호(30-바): 창고

설비내역

기호(6-가): 수조설비 및 배관설비 등

기호(7-나): 수조설비 및 배관설비 등

기호(8-다): 수조설비 및 배관설비 등

기호(10-라): 위생설비 및 난방설비 등

기호(29-마): 위생설비 및 난방설비, 냉방설비 등

기호(30-바): 없음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 도로명주소와 현황이 상이하여 현황 주소를 기준하여 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계․기구 포함.
2. 목록11. 특별매각조건있음(농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 미반환)
3. 본건 인접필지 지상 및 본건 건물 내에 소재하는 그 밖의 기계기구(신축 양수시설, 히트펌프, 소수력 발전설비 등)는 타인소유의 것으로 조사되어 평가외 되었으며, 매각에서 제외함.(감정평가서 및 현황조사서 참조)
4. 목록4. 지상 제시외 건물(ㄱ.경량철골조 기계실 10㎡) 매각에 포함.
5. 기계기구1. 양수시설 중 양수펌프 및 Blower 전부 소재불명, 기계기구12. 에어컨덴서 소재불명.(감정평가서 참조)
6. 목록1,14. 북측 일부 현황 '도로'로 이용중임.
7. 목록5. 북측 일부 '묘지'로 이용중이며 감안하여 평가됨.
8. 목록29. 냉동창고 부분은 공부상 면적과 현황 상이함.
9. 목록6,29. 등기사항전부증명서상 도로명주소와 현황이 상이하여 현황주소를 기준으로 평가됨.
10. 목록1~15, 목록11~28. 인접지와의 지적 경계가 불분명한 바, 정확한 경계 등의 확인은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 해남지원 2024타경535 (1)

소재지: 전라남도 완도군 노화읍 고막리 715번지 (관련 건축물: 715-2, 706-1)

용도: 동물 및 식물 관련시설 (주요 용도: 육성전복양식장, 단독주택, 냉동창고, 창고 등)

감정가: 967,957,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 재매각, 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 19,389.00㎡ (약 5,865평)

건물면적: 1,353.29㎡ (약 409평) (총 면적, 제시외 건물 10㎡ 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 완도군 노화읍 고막리 소재 "북고마을" 인근에 위치하고 있으며, 주위는 양어장, 자연림 등이 소재하는 해안 공장지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 도서 지역에 소재하여 제반 교통 상황은 다소 불편한 편입니다. 지적도상 맹지이나 남측과 북측으로 현황 도로에 접하며 내부 도로와 연계되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 주로 계획관리지역에 속하며, 일부는 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 어업회사법인유한회사정상

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2017-09-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 등기부상 권리관계

말소기준권리(근저당권, 접수일자: 2010-07-22, 권리자: 엠씨아이대부주식회사) 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 약 37억 3천만원, 건물 약 34억 3천만원으로 매우 높으나, 이는 낙찰 후 모두 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

목록5. 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변이 해안 공장지대이며 양어장, 자연림 등이 혼재되어 있어 해양수산 관련 산업이 발달한 지역으로 판단됩니다. 특히 전복 양식업이 주된 산업으로 보입니다.

4.2. 물건 용도 적합성

본건은 동물 및 식물 관련시설로, 현재 사용 용도인 전복 양식업이나 관련 사업에 특화된 시설로서 지역적 특성에 부합합니다.

4.3. 주변 개발 현황

완도군 전반적으로 해양 관광 및 수산업 발전을 위한 계획이 추진되고 있으며, 노화읍 역시 지역 경제 활성화를 위한 노력이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 인프라

섬 지역이라는 특성상 육지와의 접근성이 떨어지며, 대중교통 이용이 불편합니다. 노화읍 소재지 내 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 이용 가능하나, 완도군 본토에 비해서는 편의시설이 부족할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

건물 중 단독주택이 있어 직접 거주가 가능하나, 주변이 공장지대이므로 주거 환경으로서는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

목록11번 토지는 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매각 보증금이 반환되지 않으니 주의해야 합니다.

6.2. 지적 및 현황 불일치

일부 토지의 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 또한, 냉동창고의 공부상 면적과 현황이 상이하며, 도로명 주소와 현황 주소가 다른 경우가 있어 확인이 요구됩니다.

6.3. 시설 상태 및 제외 물건

일부 기계기구(양수기, blower, 에어컨 등)의 소재가 불명확하며, 일부 기계기구는 타인 소유로 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

6.4. 지리적 특성

섬 지역이라는 점은 물류, 인력 수급, 외부 접근성 등 여러 면에서 사업 운영에 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 토지이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.6. 분묘기지권 가능성

목록5번 토지 상에 분묘가 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있으므로 관련 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 노화읍에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 넓은 토지와 다수의 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 주로 전복 양식장으로 사용된 것으로 보이며, 지역 산업 특성에 부합하는 물건입니다. 권리 관계는 말소주의 원칙에 따라 깨끗하나, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 가능성, 공부와의 차이, 섬 지역의 접근성 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 철저한 사전 조사와 이에 대한 대비책 마련이 필수적입니다. 현재 상태로의 용도 유지 또는 타 용도로의 전환 시, 해당 지역의 산업 특성과 규제 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 확보: 19,389㎡ (약 5,865평)의 넓은 토지는 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도나 분할 절차 없이 활용이 용이할 수 있습니다.

* 지역 산업 연계: 전복 양식업 등 지역 특화 산업과의 연계성이 높아 해당 분야 전문가에게는 유리한 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 기존 시설 활용: 양식장, 냉동창고, 주택 등 기존 건물을 일부 활용하거나 보수하여 비용을 절감할 수 있습니다.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 말소되는 물건으로, 권리 분석 측면에서 비교적 안전합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 967,957,400원입니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없으며, 채권 총액은 높으나 모두 말소될 예정입니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가, 유사 물건의 시세, 토지이용계획, 건물 상태, 섬 지역의 접근성 및 물류 비용, 농지취득자격증명, 분묘기지권 성립 가능성 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 철저한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 관련 법규 검토, 전문가(경매 컨설턴트, 부동산 전문가)와의 상담이 반드시 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.