나이스옥션 법원경매 순천 2024타경2644 [3] 전라남도 순천시 서면 학구리 647 철도용지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경2644 [3] 전라남도 순천시 서면 학구리 647 철도용지 경매

• 사건번호: 2024타경2644
• 주소: 전라남도 순천시 서면 학구리 647
• 감정가: 112,532,180원
• 최저가: 32,265,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 철도용지

순천지원 경매1계 2024타경2644 | 소재지: 전라남도 순천시 서면 학구리 647 | 감정가: 112,532,180원 | 최저가: 32,265,000원 | 용도: 철도용지

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경2644 (3)

소재지: 전라남도 순천시 서면 학구리 647 (일련번호 4) 토지 기준)

용도(공부/현황): 철도용지(공부) / 수풀이 우거진 휴경지 및 자연림(현황)

감정가: 112,532,180원

매각대상: 토지일부지분매각 (지분매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 황OO / 황OO / 채OO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 11,412.00㎡ (약 3,452.3평)

토지 지분율: 621611.64 (매각대상 지분 명확히 확인 필요)

1.3. 특이 및 주의 사항

특이사항: 지분매각입니다. 수목(매실나무 9주, 참나무 등 잡목)이 매각 대상 지분에 포함됩니다.

주의사항: 본 건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 건입니다.

공부와의 차이: 공부상 지목은 '철도용지'이나, 현황은 '휴경지 내지 자연림'입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건 토지(일련번호 4)는 순천시 서면 학구리 소재 신촌마을 북서측 인근에 위치하며, 국도 주변 산림지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 토지는 지적도상 왕복 4차로 국도에 접하고 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다. 다만, 실제 포장면과는 상당한 거리차와 높이차가 있어, 현황 도로 접근성은 낮습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본 건은 수풀이 우거진 휴경지 및 자연림 상태이며, 부정형의 토지입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 형식 및 권리 관계

본 건은 토지의 *일부 지분*을 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자(채무자)와 채권자 간의 문제로 경매가 진행되는 일반적인 임의경매 절차를 따릅니다.

3.2. 지분 매각의 이해

지분 매각이므로, 낙찰자는 토지 전체의 소유권을 취득하는 것이 아니라, 해당 지분만큼의 소유권을 취득하게 됩니다. 따라서 다른 공유자와의 협의, 사용·수익, 분할 청구 등의 권리 행사에 대한 전략적 접근이 필수적입니다.

3.3. 매각 포함 물건

매각 대상 지분에 해당하는 수목(매실나무, 참나무 등 잡목)이 매각에 포함됩니다. 다만, 매실나무의 정확한 위치는 현황 측량이 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 건 토지는 철도용지였던 산림지대 및 휴경지로, 주거지나 상업 지역과는 거리가 있어 현재로서는 상권 형성이 되어 있지 않으며, 상업적 활용은 어렵습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본 건은 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 거리제한-전축종), 접도구역, 준보전산지로 지정되어 있어, 개발행위에 상당한 제한이 따릅니다. 특히 접도구역은 도로 관리를 위해 건축물 신축 및 증축에 제약이 많습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크

가장 큰 리스크는 *지분 매각*이라는 점입니다. 공유지분 상태에서는 토지의 사용, 수익, 처분을 단독으로 결정할 수 없으며, 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

5.2. 현황과 공부의 차이

공부상 용도가 '철도용지'이나 현황은 '휴경지 및 자연림'으로 이용되고 있습니다. 지목과 현황의 불일치에 따른 향후 개발 또는 매각 시 지목변경의 어려움과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 도로 접근성 문제

지적도상 국도에 접하지만, 실제 포장 도로면과는 상당한 거리차와 높이차가 있어, 건축이나 개발 시 진입로 확보 및 토목 공사에 큰 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

5.4. 혐오 시설 및 제시 외 물건

일련번호 3) 토지에 다수의 분묘(7기 이상)가 소재하며, 본 건(일련번호 4)은 아니더라도 전체 사건번호의 감정평가서에 언급된 주변 상황은 참고해야 합니다. 수목의 정확한 수량 파악을 위해서는 측량 및 현장 재조사가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 공부상 철도용지였던 1만㎡(약 3천 평) 이상의 대형 토지의 일부 지분을 보전관리지역 및 준보전산지 내에서 매입하는 특수 물건입니다. 지분 매각과 엄격한 개발 제한(접도구역 등)으로 인해 일반적인 투자자에게는 진입 장벽이 높지만, 그만큼 감정가가 저렴하게 책정될 가능성이 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1) 장기 투자 관점: 저렴한 가격으로 대형 토지의 일부 지분을 확보하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2) 특수 물건 투자: 지분 매각 특유의 난이도를 극복할 수 있는 법적 지식(공유물 분할 청구 등)과 자금력을 갖춘 전문 투자자에게 유리합니다.

3) 국도 인접: 지적도상 국도에 접하고 있다는 점은 향후 개발 제한이 풀리거나 용도 변경 시 잠재적인 가치를 높이는 요소가 될 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계