나이스옥션 법원경매 순천 2024타경2644 [1] 전라남도 순천시 별량면 금치리 677-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경2644 [1] 전라남도 순천시 별량면 금치리 677-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경2644
• 주소: 전라남도 순천시 별량면 금치리 677-1
• 감정가: 44,558,000원
• 최저가: 12,776,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 전

순천지원 경매1계 2024타경2644 | 소재지: 전라남도 순천시 별량면 금치리 677-1 | 감정가: 44,558,000원 | 최저가: 12,776,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경2644 (1)

소재지: 전라남도 순천시 별량면 금치리 677-1 외 (일괄매각 4필지)

용도: 전, 자연림, 휴경지

매각대상: 토지매각 (수목포함)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 44,558,000원

소유자/채무자/채권자: 황OO / 황OO / 채OO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각 물건, 일괄매각, 수목 포함 매각

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적: 1,598.00㎡ (약 483.45평)

(일련번호 1) ~ 4) 합산 면적은 자료에 명시되지 않았으나, 4필지 일괄 매각건입니다.)

건물면적: 없음

제시외면적: 없음

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

일련번호 1) ~ 3) 토지는 순천시 별량면 금치리 소재 금동저수지 북측 인근에 위치하며, 주위는 산림지대 및 산간 농경지대로 형성되어 있습니다.

일련번호 4) 토지는 순천시 서면 학구리 소재 신촌마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 산림지대입니다.

전반적으로 주위 환경은 보통 수준의 산간 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

일련번호 1) ~ 3) 토지는 마을 간 도로변이나 그 인근에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

일련번호 4) 토지는 국도변에 위치하여 교통 상황은 보통입니다.

다만, 일련번호 1), 2) 토지는 사실상 맹지이며, 3), 4) 토지는 지적도상 도로에 접하나 실제 포장면과는 상당한 거리차 및 높이차가 존재하여 접근성이 떨어집니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

일련번호 1) 토지는 사다리형의 급경사지로 현재 수목이 식재된 전(밭) 상태입니다.

일련번호 2) 토지는 부정형의 급경사지로 수목이 식재된 전(밭)이며, 일부는 휴경지 상태입니다.

일련번호 3) 토지는 자연림이며, 일부에 분묘 7기가 소재하고 있으며, 육안으로 관찰이 어려운 분묘가 추가로 있을 수 있습니다.

일련번호 4) 토지는 수풀이 우거진 휴경지 및 자연림 상태이며, 공부상 지목은 철도용지이나 현황은 다릅니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 정보

본 건은 채권자 채OO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

재매각 물건이므로, 입찰 시 통상의 매수보증금(10%)보다 높은 보증금(최저가의 20% 또는 법원 지정 금액)을 납부해야 할 위험이 있습니다.

3.2. 낙찰자 인수 사항

농지취득자격증명: 일련번호 1), 2) 토지가 농지(전)에 해당하므로, 낙찰자는 매각결정기일 전까지 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 몰수됩니다.

분묘 기지권: 일련번호 3) 토지 및 제시외 물건에 분묘 7기(이상)가 소재합니다. 이는 법정지상권의 일종인 분묘기지권 성립 여부를 확인해야 하며, 성립 시 분묘를 인수(지료 부담)하거나 소유권을 주장하는 경우 분묘이장 및 소송 등의 절차를 거쳐야 하는 리스크가 있습니다.

수목 포함 매각: 감정평가에 포함된 종가시나무, 매실나무, 동백나무, 옥향 등의 수목 일체가 매각에 포함되므로, 수목에 대한 소유권 분쟁은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 건 토지는 산간 지역의 전(밭) 및 임야로서 상업적 용도로는 부적합합니다.

따라서 상권분석은 의미가 없으며, 투자 목적은 농업, 임업 또는 장기적인 개발 가능성에 초점을 맞추어야 합니다.

4.2. 생활정보

주변은 산간 농경지대로서 주거 및 생활 편의시설이 부족한 지역입니다.

기본적인 생활 인프라는 별량면 소재지 또는 순천 시내로 이동해야 이용 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크

농취증 미제출 위험: 농지 취득이 가능한 자만이 입찰해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 가장 큽니다.

토지 이용 제한: 대부분의 토지가 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 해당되어 개발 행위에 제약이 많습니다. 특히 1), 2) 토지는 영농여건불리농지입니다.

접도구역: 일련번호 4) 토지는 접도구역에 포함되어 있어 건축 및 토지의 형질 변경에 제한을 받습니다.

5.2. 현황적 리스크

맹지 및 접근성 문제: 1), 2) 토지가 맹지이며, 3), 4) 토지도 도로보다 높이 차이가 커 진입로 확보가 어렵습니다.

분묘 기지권: 분묘 다수(7기 이상)가 존재하여 향후 토지 이용 및 매각 시 법적 분쟁의 소지가 높습니다.

토지 상태: 급경사지, 휴경지, 자연림 등 현황 자체가 토목공사 비용이 많이 들 수 있는 형태로 이용 및 개발에 어려움이 예상됩니다.

공부와의 차이: 일련번호 4) 토지의 지목(철도용지)과 현황(휴경지/자연림)이 달라 향후 지목 변경에 따른 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

별량면 금치리 및 서면 학구리 일대는 국도변 및 농림지역으로, 현재 시점에서 인근에 대규모의 특정 혐오시설(예: 대형 쓰레기 매립장, 화장장)은 파악되지 않으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근에 소규모 축사 등이 존재할 가능성은 있습니다. (가축사육제한구역 자체가 일종의 환경적 제한 요소임)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 경매 물건은 순천시 별량면 및 서면에 위치한 전(밭) 및 임야 4필지를 일괄 매각하는 건입니다.

토지 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정된 측면이 있으나, 맹지, 급경사지, 보전관리지역, 가축사육제한구역 등의 복합적인 제한사항을 안고 있습니다.

특히 농취증 제출 의무와 분묘 다수 소재라는 중대한 리스크가 있어 일반인이 접근하기에는 난이도가 높은 물건입니다.

재매각 물건이므로 입찰보증금 몰수에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

임업 또는 농업 목적: 현재 수목이 식재되어 있고 보전관리지역이므로, 단기 시세차익보다는 임업용 또는 영농여건불리농지를 이용한 농업 경영 목적으로 고려해야 합니다.

장기적 관점: 보전관리지역이지만, 순천시 국도변 인근에 위치한다는 지리적 이점을 고려하여 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

특수 물건 전문 투자: 분묘 처리 및 맹지 해소 등 복잡한 권리 관계를 해결할 수 있는 특수 물건 전문 투자자에게는 충분한 마진을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계