나이스옥션 법원경매 순천 2024타경2644 [2] 전라남도 순천시 별량면 금치리 645-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경2644 [2] 전라남도 순천시 별량면 금치리 645-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경2644
• 주소: 전라남도 순천시 별량면 금치리 645-2
• 감정가: 63,750,000원
• 최저가: 18,278,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

순천지원 경매1계 2024타경2644 | 소재지: 전라남도 순천시 별량면 금치리 645-2 | 감정가: 63,750,000원 | 최저가: 18,278,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경2644 (2)

소재지: 전라남도 순천시 별량면 금치리 645-2 외 3필지 (감정평가서 기준)

용도: 임야 (감정가 기준 용도는 임야이나, 현황은 전, 휴경지, 자연림, 묘지 등으로 혼재)

감정가: 63,750,000원

토지면적: 7,950.00㎡ (약 2,404.88평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

본 물건은 총 4필지로 구성된 토지 매각건이며, 순천시 별량면 금치리 금동저수지 북측 인근(1~3번 토지) 및 순천시 서면 학구리 신촌마을 북서측 인근(4번 토지)에 위치합니다. 주위는 산림지대 및 산간농경지대로 환경은 보통 수준입니다.

토지의 형태 및 이용상태는 사다리형 및 부정형의 급경사지이며, 수목이 식재된 전, 휴경지, 자연림, 그리고 묘지로 이용되는 부분이 혼재되어 있습니다. 특히, 1번 및 2번 토지는 도로에 접하지 않은 맹지 상태이며, 3번과 4번 토지 역시 지적도상 도로에 접하나 실제 포장면과는 상당한 거리차와 높이차가 있어 진입에 어려움이 있습니다.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 입지 조건

위치 및 주위환경: 산림지대 및 산간농경지대로 이루어진 지역으로, 전반적인 환경은 보통입니다. 금치리 물건(1~3번)은 금동저수지 북측 인근에, 학구리 물건(4번)은 국도변 산림지대에 위치합니다.

교통상황: 마을간 도로변이나 국도변에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통이나, 토지의 실제 진입로 확보 여부는 개별적으로 판단해야 합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

대부분의 토지가 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전축종 제한)으로 지정되어 개발에 엄격한 제한을 받습니다. 또한, 3번과 4번 토지는 준보전산지이며, 4번 토지는 접도구역까지 포함하고 있어, 대규모 개발이나 용도 변경에는 상당한 제약이 따릅니다.

2.3. 상권분석 및 생활 정보

본 물건지는 산림지대 및 산간농경지대에 위치한 임야로서, 주변에 상업 시설이나 주거 밀집 지역이 존재하지 않아 상권 형성은 사실상 불가능합니다. 생활 편의 시설은 별량면 소재지 등 인근 마을로 이동해야 이용 가능합니다. 순천시 별량면 지역은 폐기물처리시설(소각장) 관련하여 입지 선정 논의가 진행된 바 있으나, 본 건 토지와 직접적인 연관성이나 근접한 혐오시설이 소재한다는 검색 결과는 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 황OO, 채권자는 채OO입니다. 등기부상 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 매각 대상인 토지 자체에 존재하는 물적 부담을 중점적으로 검토해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

분묘기지권: 가장 중요한 특이사항입니다. 매각대상 토지(3번 토지)에 분묘 7기(계절적 특성상 더 소재할 수 있음)가 소재하며, '분묘기지권'이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 매수인이 소유권을 취득하더라도 분묘 소유자가 분묘를 계속 점유하고 사용할 수 있는 권리가 있으므로, 추후 협의 또는 법적 절차를 통해 이장해야 합니다. 이 과정에서 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

제시목록 외의 물건 (수목 포함): 토지 위에 종가시나무, 매실나무, 동백나무, 소나무 등 다수의 수목이 소재하며, 이는 토지 매각에 포함됩니다 (일괄 매각 여부는 확인 필요하나, 감정가에 포함된 것으로 추정). 매실나무의 정확한 위치 파악에는 현황 측량이 필요합니다.

공부와의 차이: 4번 토지는 공부상 지목은 '철도용지'이나, 현황은 휴경지 내지 자연림으로 이용 중입니다. 지목 불일치로 인한 법적/행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크

개발 제한 리스크: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 중첩된 규제로 인해 개발 행위가 사실상 매우 어렵거나 제한적입니다.

맹지 및 진입로 리스크: 1, 2번 토지는 맹지이며, 3, 4번 토지는 도로 접근성이 매우 불량하여 토지 이용 효율이 극히 낮습니다.

분묘 리스크: 분묘기지권으로 인한 이장 문제, 이장 비용, 협의 지연 등의 법적, 경제적 리스크가 매우 큽니다. 매입 전 분묘의 정확한 현황 및 기지권 성립 여부, 이장 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 대규모 임야(총 7,950.00㎡)를 저렴한 감정가에 취득할 기회이나, 개발 행위가 엄격히 제한되는 보전관리지역이며, 특히 다수의 분묘 소재 및 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 맹지 상태라는 치명적인 단점들을 동시에 안고 있습니다. 따라서 일반적인 투자 목적보다는 장기적인 관점의 임업용 또는 보전용 토지로 접근해야 하며, 분묘 처리 능력이 있는 전문적인 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 낮은 토지 가치: 면적 대비 감정가가 낮은 편이므로, 향후 규제 완화나 장기적인 임업 경영을 염두에 둔다면 투자 가치가 있습니다.

2. 분묘 처리 전문성 요구: 분묘기지권 문제 해결을 위한 이장 비용 및 협상/법률 처리 능력이 투자 성공의 핵심 요소입니다. 이 비용을 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

3. 장기 보전 목적: 개발이 사실상 불가능하므로, 개인 휴양림, 종중 토지, 또는 자연림 보전 목적의 장기 투자에 적합합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계