나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4275 [2] 전라남도 보성군 미력면 화방리 1406-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4275 [2] 전라남도 보성군 미력면 화방리 1406-2 전 경매

• 사건번호: 2024타경4275
• 주소: 전라남도 보성군 미력면 화방리 1406-2
• 감정가: 23,805,000원
• 최저가: 6,826,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 전

순천지원 경매1계 2024타경4275 | 소재지: 전라남도 보성군 미력면 화방리 1406-2 | 감정가: 23,805,000원 | 최저가: 6,826,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경4275 (2)

소재지: 전라남도 보성군 미력면 화방리 1406-2 외 4필지 (일괄매각 추정)

용도: 전

감정가: 23,805,000원

토지면적: 1,587.00㎡ (약 480.01평)

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

1.2. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 주요 특이사항

농지취득자격증명(농취증) 제출 필수 (미제출시 입찰보증금 몰수)

분묘기지권 주의 (분묘 소재 파악됨)

재매각 물건

유동화 물건

기호(1)~(4)는 맹지 상태임 (도로 접합 없음)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

전라남도 보성군 미력면 화방리 소재 "장골마을" 남서측 인근에 위치함.

주위는 농경지 및 주택 등으로 구성된 전형적인 농촌 지대이며, 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통 수준임.

2.2. 토지 현황 및 도로 상태

기호(1)~(4): 부정형 완경사지로서 현재 묵전(休耕地) 상태임. **맹지**이므로 건축 행위나 자유로운 이용에 제약이 따릅니다.

기호(5): 부정형 완경사지로서 자연림 상태이며, 남측으로 폭 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 **접함** (유일한 도로 접합 필지).

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

주요 용도지역: 계획관리지역 (대부분) 및 농림지역(기호5 일부)

제한 사항: 가축사육제한구역(축종 및 거리별 제한 다수), 공장설립승인지역, 산지관리법 상의 준보전산지/임업용산지(기호5), 영농여건불리농지(기호2).

종합: 계획관리지역으로 건폐율, 용적률이 비교적 양호하나, 각종 제한 규제가 복잡하게 얽혀 있어 개발 시 다각적인 검토가 필요합니다.

2.4. 혐오시설 및 생활정보

혐오시설: 지도 서비스 및 검색 결과에서 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다.

생활정보: 본건은 농촌지역에 위치하여 주거 편의시설 및 상권은 부족한 편입니다. 인근 마을 외 기본적인 생활 편의시설을 이용하기 위해서는 차량으로 이동이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 관계

경매구분: 부동산임의경매로 진행되어 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

매각대상: 토지만 매각이며, 건물은 존재하지 않습니다.

3.2. 주요 권리 위험 요소

농지취득자격증명(농취증): 본건은 "전(田)"이 포함된 농지이므로 **반드시 농취증을 제출**해야 합니다. 미제출시 보증금은 몰수됩니다.

분묘기지권: 현장에 분묘가 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 낙찰자가 추가적인 협의나 소송을 통해 분묘를 처리해야 할 수 있으며, 분묘기지권이 성립하는 경우 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

재매각: 본건은 재매각 물건으로, 기존 낙찰자가 대금을 미납했을 가능성이 높습니다. (낙찰가, 미납 사유 등을 추가 확인할 필요가 있습니다.)

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 농경지 및 주택이 주를 이루는 농촌지역이므로 일반적인 도시형 상권 분석은 의미가 없습니다.

주변 환경: 보성군 미력면 화방리 장골마을 인근의 한적한 농촌 지역입니다.

교통: 차량 접근성은 보통이나 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

토지의 절반 이상(기호 1~4)이 맹지입니다. 맹지 부분의 활용을 위해서는 도로 접합부 확보 (통행권 협의 또는 매입)가 필수적이며, 이는 추가적인 비용과 시간을 요구합니다.

농취증 미비로 인한 보증금 몰수 위험이 가장 큽니다. 매수 희망자는 농지 취득 및 영농 계획에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

분묘 처리 리스크: 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지의 활용 가능성이 크게 달라집니다. 협의 불발 시 법적 절차 및 이장 비용을 고려해야 합니다.

복잡한 규제: 계획관리지역임에도 불구하고 가축사육제한구역 등 다수의 제한이 있어, 개발 목적이 있다면 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

6. 투자 포인트

계획관리지역: 보성군 농지 중에서 비교적 개발 행위가 용이한 계획관리지역에 속한다는 점은 장점입니다.

기호(5)의 도로 접합: 전체 필지 중 유일하게 도로에 접한 기호(5)는 활용도가 높으며, 맹지인 나머지 필지(기호 1~4)의 가치를 높일 수 있는 출구가 될 수 있습니다.

저렴한 감정가: 480평 규모의 토지가 비교적 낮은 감정가로 책정되어 있으며, 재매각으로 인해 유찰될 경우 투자 매력도가 높아질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 토지로서 기본적인 개발 잠재력은 있으나, **'농지취득자격증명', '맹지', '분묘기지권'이라는 3대 핵심 리스크**를 동시에 안고 있습니다. 특히 기호(1)~(4)는 맹지이며, 이의 활용을 위해서는 기호(5)와의 연계를 통한 도로 확보가 필수적입니다.

농업 경영 계획이 확실하고, 분묘 처리 및 맹지 해소에 대한 재정적, 시간적 여력이 있는 실경험자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 해당 리스크를 명확히 인지하고 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계