나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4275 [5] 전라남도 보성군 미력면 화방리 산42-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4275 [5] 전라남도 보성군 미력면 화방리 산42-1 임야 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2024타경4275 | 소재지: 전라남도 보성군 미력면 화방리 산42-1 | 감정가: 396,175,000원 | 최저가: 177,486,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 사항

사건번호 순천지원 2024타경4275 (5) 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 전라남도 보성군 미력면 화방리 산42-1 소재의 임야이며, 부동산임의경매를 통해 토지 전체가 매각대상으로 진행됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 총 토지면적은 60,950.00㎡ (약 18,437.38평)이며, 제시외면적 및 건물은 없습니다. 감정가는 396,175,000원으로 산정되었습니다.

2. 물건의 입지 조건 및 현황

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 보성군 미력면 화방리 "장골마을" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지 및 주택 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지대입니다. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 도로 접근성

경매 대상인 기호(5) 임야는 부정형 완경사지로서 현재 자연림으로 이용 중입니다. 특히 기호(5)는 남측으로 폭 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. (참고: 목록상 기호(1)-(4)는 묵전이며 맹지이나, 본 보고서의 대상은 기호(5)입니다.)

3. 권리 분석 및 법률 관계

3.1. 권리분석

본 경매는 채권자 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자는 김OO으로 동일합니다. 현재 제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리분석은 제한되나, 채권자가 다수인 유동화물건으로 진행되는 점이 특이사항입니다.

3.2. 특이사항 및 제한사항

가장 큰 특이사항은 분묘기지권의 성립 가능성 및 분묘가 실제로 소재한다는 점입니다. 이는 매수인이 해결해야 할 중요한 권리적 부담이 됩니다. 또한, 유동화물건으로 진행되는 경매 건입니다.

토지이용계획 측면에서, 기호(5)는 계획관리지역과 농림지역이 혼재되어 있으며, 임업용산지(보전산지) 및 준보전산지가 포함되어 개발 및 이용에 상당한 제약을 받을 수 있습니다. 특히, 광범위한 가축사육제한구역(전축종, 1500m_닭, 오리 등, 2000m_돼지 등)으로 지정되어 있어 축산 관련 개발은 매우 어렵습니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권 및 생활 정보

본 물건은 임야로서 상업적 활동을 위한 상권 분석은 적합하지 않습니다. 주변이 농촌 지대이므로 생활 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상되며, 주로 임업이나 장기적인 투자 목적으로 접근해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

분묘 소재 및 분묘기지권: 분묘의 수, 위치, 권리 성립 여부를 현장 확인 및 법률 검토를 통해 명확히 해야 합니다. 매수인이 분묘를 철거 또는 이장하기 위해서는 별도의 법적 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

경계 측량 필요: 토지 면적이 크고 임야이므로 정확한 경계 확인을 위한 경계측량이 필수적입니다.

토지 이용 제한: 농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등 복잡하고 광범위한 규제가 적용되어 있어 활용 목적에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

혐오 시설 유무: 주변에 축사, 폐기물 처리 시설 등 환경적 혐오 시설이 있는지 여부를 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다. (제공된 정보에는 혐오시설에 대한 언급은 없음)

4.3. 투자 포인트

대형 임야: 6만 제곱미터가 넘는 대규모 임야로, 장기적인 임업 투자, 산림 경영, 또는 일부 제한적인 개발(계획관리지역 및 준보전산지 포함)을 고려할 수 있습니다.

일부 도로 접합: 기호(5)는 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 맹지가 아닌 점은 활용 및 개발 가능성 측면에서 긍정적입니다.

시세 대비 저렴한 취득 기회: 권리상의 하자(분묘기지권 등)가 있는 물건은 통상적으로 유찰될 가능성이 높아 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

4.4. 종합 의견

본 물건은 대규모 임야로서 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 토지이용계획상 제한이 많고, 특히 분묘기지권 및 분묘 소재라는 중대한 권리상 문제가 존재하므로, 입찰 전 현장답사를 통한 분묘 확인 및 해당 분묘에 대한 법률적 분석(분묘기지권 성립 여부)이 선행되어야 합니다. 규제와 리스크를 극복하고 저가에 매수할 경우 임업 투자 또는 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

법원 정보

순천지원 경매1계