나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4275 [3] 전라남도 보성군 미력면 화방리 1406-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4275 [3] 전라남도 보성군 미력면 화방리 1406-3 전 경매

• 사건번호: 2024타경4275
• 주소: 전라남도 보성군 미력면 화방리 1406-3
• 용도: 전

순천지원 경매1계 2024타경4275 | 소재지: 전라남도 보성군 미력면 화방리 1406-3 | 감정가: 22,065,000원 | 최저가: 6,327,000원 | 용도: 전

1. 순천지원 2024타경4275 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경4275 (3)

소재지: 전라남도 보성군 미력면 화방리 1406-3

용도: 전 (밭)

감정가: 22,065,000원

토지면적: 1471.00㎡ (약 445평)

토지지분: 1471㎡ (약 445평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각, 유동화물건

주의사항: 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수), 경계측량 필요

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1. 위치 및 주위환경

전라남도 보성군 미력면 화방리 소재 "장골마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 주택 등으로 구성된 지대임. 보성군 미력면 화방리는 전라남도 남부 중앙에 위치한 지역으로, 비교적 한적하고 농경지와 자연 경관이 어우러진 곳임.

1.2. 2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하여 교통상황은 보통임.

1.2. 3. 형태 및 이용상태

기호(1)-(4)는 부정형 완경사지로서 묵전(오랫동안 경작하지 않은 밭) 상태임.

기호(5)는 부정형 완경사지로서 자연림 상태임.

1.2. 4. 인접 도로상태

기호(1)-(4)는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않음.

기호(5)는 남측으로 폭 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 메추리 1500m, 돼지 2000m, 소 300m-700m, 기타 가축 500m), 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법).

기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(상기 기호1과 동일), 공장설립승인지역(수도법), 영농여건불리농지.

기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(상기 기호1과 동일), 공장설립승인지역(수도법).

기호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(상기 기호1과 동일), 공장설립승인지역(수도법).

기호(5): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(상기 기호1과 동일, 전축종 포함), 임업용산지(보전산지), 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법), 임업진흥권역.

이 지역은 보성군 군계획 조례에 따라 다양한 용도지역과 제한사항이 적용되며, 토지의 효율적인 이용을 위한 계획이 수립되어 있음.

1.3. 입지조건

본 물건은 전라남도 보성군 미력면 화방리에 위치하며, "장골마을" 인근의 농경지 및 주택이 혼재된 농촌 지역임. 차량 접근은 가능하나, 일부 필지는 맹지이고 자연림으로 이루어진 지역도 있어 전원생활이나 농업, 임업 활동에 적합할 수 있음. 주변에 중도방죽, 중도생태공원 등 자연 경관을 즐길 수 있는 곳이 있으나, 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보임.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO임. 유동화 물건으로 재매각 절차를 거치고 있음. 주요 권리 분석 시 유의사항은 다음과 같음:

- 농지취득자격증명 필수 제출: 농지법에 따라 농지 매수자는 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 함. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으며, 이는 매우 중요한 리스크임. 최근 농지 규제 완화 움직임이 있으나, 현재 법규를 준수해야 함.

- 맹지(기호 1-4): 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

- 경계측량 필요: 토지의 정확한 경계를 확인하기 위한 측량이 필요하며, 이로 인한 추가 비용이 발생할 수 있음.

1.5. 상권분석

본 건 소재지는 농경지와 주택이 주를 이루는 농촌 지역으로, 활발한 상업 활동이나 상권 형성은 기대하기 어려움. 농업 생산 및 가공, 또는 전원생활과 관련된 수요가 주를 이룰 것으로 예상됨.

1.6. 생활정보

미력면은 보성군 내에서도 비교적 한적한 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근의 보성읍이나 벌교읍 등 중심지로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높음. 지역 주민과의 교류 및 마을 공동체 활동 참여가 중요하다는 의견도 있음. 임대 관계는 현재 파악되지 않아 미상임.

1.7. 잠재적 리스크

- 농지취득자격증명 미제출로 인한 매수 신청 보증금 몰수 위험.

- 4개 필지(기호 1-4)가 맹지여서 도로 접근성 부족으로 인한 토지 활용 제약.

- 경계 측량 필요로 인한 추가 비용 및 잠재적 경계 분쟁 가능성.

- 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 산지 관련 규제 등으로 인한 재산권 행사 제한. 특히, 다양한 종류의 가축 사육 제한 구역 및 공장설립승인지역 지정은 토지 활용에 있어 상당한 제약을 야기함.

- 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 원인이 현재에도 존재할 가능성이 있음.

- 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 명확히 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 대규모 산업 시설이나 폐기물 처리 시설 등과의 근접성은 신중하게 검토해야 할 부분임.

1.8. 종합 의견

본 건은 전라남도 보성군 미력면 화방리의 농지로서, 상당한 면적(총 1471㎡)을 포함하고 있음. 그러나 4개 필지가 맹지이고, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 다양한 토지 이용 규제가 존재하는 등 취득 및 활용에 있어 주의가 요구되는 물건임. 특히 농지취득자격증명 미제출 시의 위험이 매우 크므로, 이 점을 반드시 인지하고 준비해야 함. 전원생활이나 농업/임업 관련 사업을 목적으로 하는 경우, 관련 법규와 현지 여건을 충분히 검토한 후 접근하는 것이 바람직함.

1.9. 투자 포인트

- 농업 또는 임업에 직접 종사할 의향이 있고, 농지취득자격증명을 원활히 발급받을 수 있는 경우, 해당 지역의 농지 가격 및 향후 농업/임업 시장 전망을 고려하여 투자 가치를 평가해 볼 수 있음.

- 맹지인 필지들에 대한 도로 접근성 확보 방안(인접 토지 매입 등)을 모색하고, 자연림(기호5)의 활용 가능성을 검토해볼 수 있음.

- 재매각 물건의 특성을 고려하여, 충분한 가치 하락이 이루어졌다면 장기적인 관점에서 접근할 여지가 있을 수 있음.

- 다만, 규제가 많은 지역임을 감안할 때, 투자 대비 기대 수익률을 신중하게 산정해야 함.

법원 정보

순천지원 경매1계