나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6347 [1] 전북특별자치도 완주군 삼례읍 1762 삼례리 삼례이지움더퍼스트 22층 103동 2201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산 · 평가일 2024.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호2) 본건은 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 ""해전마을"" 북서측 근거리에 위치하며,
주위는 경지정리된 농경지가 주를 이루는 평야지역농촌지대임.

교통상황

기호2) 본건까지 소형차량접근 가능하며 남측 인근에 버스승강장 소재 27번국도(평동로)가
진행함.

형태 및 이용상태

기호2) 세장형의 토지로서 지반 평탄한 답임.

인접 도로상태

기호2) 동측으로 폭 약4미터 콘크리트포장농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2) 농림지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(상대제한지역 개 닭 오리 돼지 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

기호2) 4연동비닐하우스 1개동 및 수전설비 1식, 냉장.냉동설비 1식 등 농업관련 비교적 대
규모인 시설 및 장비가 조성되어 있으나 감정평가 대상이 아님.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 지상에 소재하는 농업시설은 소유자 미상이며 토지 전체를 점유하고 있는 상황
으로서 영농에 유익한 시설이므로 추후 영농시설 소유자와 별도의 관계설정이 필요한 상황이
므로 이에 구애없이 현상을 기준으로 토지 자체의 가치를 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1(가) 본건은 전북특별자치도 삼례읍 삼례리 소재 ""삼례읍행정복지센터"" 북서측 인근에
위치하는 '삼례이지움더퍼스트아파트 103동 22층 2201호'로서, 주위는 시장, 근린생활시설,
관공서, 농경지 등이 혼재하는 읍소재지중심지대임.

교통상황

기호1(가) 근거리에 전주시, 익산시, 고속도로 등으로 연계되는 간선도로 등이 조성되어 있
으며, 서측으로 버스승강장 소재 799번지방도(삼봉로)가 진행하고 차량접근조건 양호함.

건물의 구조

기호1(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 22층 2201호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호1(가) 아파트로 이용중임.

설비내역

기호1(가) 위생 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설
비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1(가) 부정형의 단독획지로서 지반 평탄한 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1(가) 남동측으로 폭 약24미터, 남측으로 폭 약10미터, 북동측으로 폭 약10미터 막다른
포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(가) 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(절대금지지역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경6347 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 완주군 삼례읍 1762 삼례리 삼례이지움더퍼스트 22층 103동 2201호

용도: 오피스텔

건물명: 삼례이지움 더 퍼스트

건물 층수: 총 25층 중 22층

건축연도: 2019년

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.37㎡ (약 7.07평)

토지 지분: 23.3659㎡ (약 7.07평)

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물 지분: 84.8717㎡ (약 25.67평)

전용면적 (JSON 분석 기반): 84.9927㎡ (약 25.71평)

총 토지 면적 (JSON 분석 기반): 7535.3㎡

총 건물 연면적 (JSON 분석 기반): 49446.6466㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 소재 '삼례읍행정복지센터' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 시장, 근린생활시설, 관공서, 농경지 등이 혼재하는 읍소재지 중심지대로, 경지정리된 농경지가 주를 이루는 평야지역 농촌지대와 혼합된 환경입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 버스승강장이 소재한 27번국도(평동로)가 통과합니다.

서측으로는 버스승강장이 소재한 799번지방도(삼봉로)가 지나가며, 전주시, 익산시, 고속도로 등으로 연계되는 간선도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 (토지 자체에 대한 제한)

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(개, 닭, 오리, 돼지 제한), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다. 이는 토지의 직접적인 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건의 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 채권 총액은 326,807,081원입니다.

3.2. 말소 기준 권리

을3, 삼례농업협동조합의 근저당권 (접수일자: 2021-01-27, 채권금액: 215,000,000원) 이 말소기준 권리로서, 이보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 등기부상 을3 근저당권보다 후순위인 을4 근저당권, 갑4, 갑5, 갑6, 갑8 가압류, 을4-3 근저당권부채권가압류, 갑7 임의경매 개시 결정 등 모든 권리가 소멸 대상입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 읍소재지 중심지대에는 시장, 다양한 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하고 있어 지역 내 소비 및 생활 편의를 위한 기본적인 상업 인프라가 갖추어져 있습니다.

4.2. 지역 특성

완주군 삼례읍은 농촌 지역과 읍 단위의 생활권이 혼합된 지역으로, 점진적인 개발이 이루어지고 있는 곳입니다. 인근 지역의 농경지와 함께 생활 편의시설이 공존하는 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시장, 근린생활시설, 삼례읍행정복지센터 등 행정기관이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 건강약국, 광혜당약국 등 약국 및 병의원 등 의료시설이 도보권 내에 위치하고 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

버스승강장이 가까이 있으며, 27번국도와 799번지방도 등을 통해 전주시, 익산시 등 주요 도시 및 고속도로 접근이 용이합니다.

5.3. 주거 환경

삼례이지움 더 퍼스트는 총 25층 건물로, 22층에 위치하여 조망권이 확보될 수 있습니다. 주변에 농경지도 있어 쾌적한 주거 환경을 일부 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미등기 건축물 (농업 시설)

토지 지상에 감정평가 대상이 아닌 4연동 비닐하우스 및 농업 관련 대규모 시설 및 장비가 존재합니다. 이 시설들은 토지 전체를 점유하고 있으며 소유자가 미상인 상황입니다. 추후 소유주와의 별도 관계 설정이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

건물 및 토지의 임대차 관계가 확인되지 않아, 현재 점유자가 누구인지, 별도의 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 명세서상 인수 보증금은 0원입니다.

6.3. 토지 이용 규제

토지가 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어, 건물 자체의 용도(오피스텔, 아파트)와는 별개로 토지 이용에 있어 개발행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 전북 완주군 삼례읍 소재 삼례이지움 더 퍼스트 오피스텔로, 22층에 위치하며 전용면적 약 25.7평입니다. 아파트와 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 건물입니다.

7.2. 시장 상황

최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적의 거래가 2억 2천만 원대에서 2억 3천만 원대에서 이루어진 것으로 확인됩니다. 감정가(2억 6천 8백만 원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 조사를 통해 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 가능성

완주군 삼례읍은 전주시와 인접한 지역으로, 지속적인 개발 가능성과 함께 생활권 공유 측면에서 잠재력이 있습니다.

8.2. 주거 편의성

읍소재지의 중심지에 위치하여 시장, 관공서, 근린생활시설 등 필수적인 편의시설 접근성이 좋으며, 간선도로망을 통한 광역 교통망 이용도 편리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 84.99㎡)의 '삼례이지움 더 퍼스트' 오피스텔은 2024년 2월 5일에 22,639만원에서 22,829만원 사이에 거래되었습니다. 이는 감정가 268,000,000원보다 약 15~18% 낮은 수준입니다. 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

현재 시세와 최근 거래가를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 최근 최고 실거래가인 22,829만원을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 입찰 경쟁률 등을 고려하여 235,000,000원에서 245,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰 성공 가능성을 높이고자 하는 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.