나이스옥션 법원경매 전주 2024타경41272 [1] 전북특별자치도 무주군 무주읍 168-2 읍내리 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2024.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 무주군 무주읍 읍내리 소재 "무주군청" 동측 인근에 위치하며, 부근은
노선상가지대로 근린생활시설 및 주상용건물·사무실·단독주택 등이 혼재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통입니다.

형태 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로 상업용건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 12-14m정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-23)
(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산
의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>, 역사문화환경
보존지역<전라북도지정문화재보호조례>입니다.
일련번호 2): 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-23)
(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산
의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>, 역사문화환경
보존지역<전라북도지정문화재보호조례>입니다.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

3-가: 철근콘크리트 슬래브지붕 6층으로,
외벽: 화강석붙임, 드라이비트 등 마감
내벽: 인테리어, 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 화강석판재, 타일 등 마감
창호: 새시창호입니다.

㉠,㉡: 철근콘크리트조 슬래브지붕입니다.

이용상태

3-가: 지하층: 목욕장(운영중단) 및 기계실
지상1층: 사무실 및 일부 공실
지상2층: 사무실
지상3-5층: 숙박시설
지상 6층: 사무실 및 일부 공실

㉠: 계단실
㉡: 기계실

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 소화설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비,
cctv설비, 수변전설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

대상건물 옥상에 부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물(㉠,㉡)이 소재합니다.

공부와의 차이

1층: 공부상 일반음식점 및 휴게음식점 프론트(여관)로 등재되어 있으나, 현황은 사무실
및 일부 공실입니다.
2층: 공부상 노래연습장 및 단란주점 카운트(여관)로 등재되어 있으나, 현황은 사무실로
이용중입니다.
6층: 공부상 일반음식점이나 현황은 사무실 및 일부 공실입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 지하는 목욕장 및 기계실이 복층(지하1:락카룸·기계실 등, 지하2: 목욕장)
구조의 형태로 되어있습니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물 매각 포함
3. 목욕장과 관련된 기계설비(보일러 등) 및 옥상에 소재하는 수변전설비,물탱크 등은 건물에 포함하여 평가하였음
4. 목록3. 1층은 공부상 "일반음식점 및 휴게음식점 프론트(여관)"이나 현황은 "사무실 및 일부 공실"임
5.목록3. 2층은 공부상 "노래연습장 및 단란주점 카운터(여관)"이나 현황은 "사무실"임
6. 목록3. 6층은 공부상 "일반음식점"이나 현황은 "사무실 및 일부 공실"임
7. 지하실은 목욕장 및 기계실이 복층 구조의 형태로 되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경41272 (1)

소재지: 전북특별자치도 무주군 무주읍 168-2 읍내리

용도: 숙박시설

감정가: 2,135,373,440원

토지면적: 835.00㎡ (약 252.59평)

건물면적: 2563.21㎡ (약 775.63평)

건물 제시외면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임

주의사항:

1. 일괄매각 대상입니다.

2. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

3. 목욕장 관련 기계설비 및 옥상 수변전설비, 물탱크 등이 건물에 포함되어 평가되었습니다.

4. 1층은 공부상 일반음식점 및 휴게음식점 프론트(여관)이나, 현황은 사무실 및 일부 공실입니다.

5. 2층은 공부상 노래연습장 및 단란주점 카운터(여관)이나, 현황은 사무실입니다.

6. 6층은 공부상 일반음식점이나, 현황은 사무실 및 일부 공실입니다.

7. 지하실은 목욕장 및 기계실이 복층 구조로 되어 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 토지는 무주군 무주읍 읍내리 소재 "무주군청" 동측 인근에 위치하며, 주변은 노선상가지대, 근린생활시설, 주상용 건물, 사무실, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

2필지의 사다리형 토지로 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

본건은 북측 및 남측으로 노폭 약 12-14m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)에 저촉되며, 가축사육제한구역(절대금지지역), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 3월 20일 접수된 영동새마을금고의 근저당권(을11)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2012년 12월 18일 접수된 임영민의 전세권설정(을11)입니다.

* 인수되는 권리:

본건은 매각으로 인해 인수되는 권리가 있습니다. 목록3. 을구 11번 전세권설정등기(2012.12.18. 등기)는 전세권자 임영민이 배당요구종기 이후 배당요구를 하여 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 임영민의 전세권(금액: 270,000,000원)은 낙찰자가 부담해야 합니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 주식회사하이, 보증금 5,000,000원, 차임 100,000원, 사업일자 2008-12-23, 대항력: 있음.

- 임차인: 주식회사태원건설, 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2006-04-11, 대항력: 있음.

- 임차인: (유)경원종합건설, 보증금 1,000,000원, 차임 84,000원, 사업일자 2007-04-11, 대항력: 있음.

- 임차인: 김성진, 보증금 10,000,000원, 차임 100,000원, 사업일자 2007-03-29, 대항력: 있음.

- 임차인: (유)신건개발, 보증금 0원, 차임 3,000,000원, 사업일자 2011-07-25, 대항력: 있음.

- 임차인: 무주사회서비스센터, 보증금 5,000,000원, 차임 3,000,000원, 사업일자 2021-03-01, 대항력: 없음.

- 임차인: 민영주, 보증금 0원, 차임 200,000원, 사업일자 2024-06-10, 대항력: 없음.

- 임차인: 박미경, 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2019-01-16, 대항력: 없음.

- 임차인: ㈜태강건설, 보증금 0원, 차임 100,000원, 사업일자 2020-08-26, 대항력: 없음.

- 임차인: HONGGUANGUI, 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 사업일자 2019-12-11, 대항력: 없음.

- 임차인: 백호건설주식회사, 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 사업일자 2020-10-28, 대항력: 없음.

- 임차인: (유)경도종합건설, 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2024-04-02, 대항력: 없음.

- 임차인: 임영민, 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 사업일자 없음, 배당신고일자 2024-11-05, 대항력: 없음. (단, 임영민의 전세권은 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 지역 특성:

본 물건은 무주군청 인근에 위치하며, 노선상가지대와 함께 근린생활시설, 주상용 건물, 사무실, 단독주택 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

* 상업 활동 잠재력:

일반상업지역에 속해 있어 다양한 상업적 활용이 가능하며, 차량 접근성과 인근 버스 승강장 등 교통 여건이 양호하여 잠재적인 상권 가치를 지닙니다.

5. 생활정보

* 편의시설 및 공공기관:

무주군청이 인근에 위치하여 행정 업무 처리 등 접근성이 좋습니다. 또한, 상업 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통망:

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 인수 부담:

임영민의 전세권 270,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 금액으로, 이는 입찰 시 추가적인 자금 부담이 될 수 있습니다.

* 공부와 현황 불일치:

1층, 2층, 6층의 공부상 용도와 현황 이용 상태가 상이하여, 향후 용도 변경이나 리모델링 시 관련 절차 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 및 운영 상태:

지하실 목욕장 운영이 중단된 상태이며, 1층과 6층 일부에 공실이 있어 추가적인 임대 관리 및 공실 리스크가 존재합니다.

* 토지 이용 제한:

가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 특수 물건 정보:

"대항력있는임차인"이라는 특이사항은 인수되는 권리 외 추가적인 권리 관계나 임차인 이슈가 존재할 가능성을 시사하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

전북 무주군 무주읍에 위치한 본 숙박시설은 무주군청 인근에 자리하여 입지적 장점을 가지며, 일반상업지역으로 상업적 활용도가 높습니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 임영민의 전세권 270,000,000원을 인수해야 하는 부담, 공부상 용도와 현황의 차이, 지하 목욕장 운영 중단 및 일부 공실 등의 문제는 신중한 고려가 필요합니다. 매각 대상에 포함된 제시외 건물 및 각종 설비의 활용 방안을 종합적으로 검토해야 할 것입니다.

8. 투자포인트

* 입지적 잠재력:

무주군청 인근의 일반상업지역에 위치하여 지역 개발 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 활용 다양성:

숙박시설로서의 기능 외에도, 현황 이용 상태에 따라 사무실, 상가 등 다목적 공간으로의 전환 가능성이 있습니다.

* 지역 내 중요 시설 근접:

무주군청 등 공공기관에 인접해 있어 안정적인 수요 기반을 예상할 수 있습니다.

* 포함 설비의 활용:

목욕장 기계 설비, 옥상 수변전 설비 등은 특정 목적에 맞게 활용될 경우 추가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건의 실제 현장 조사를 통한 건물 상태 및 공실률 확인, 인수되는 전세권 금액, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 요소를 종합적으로 분석해야 합니다. 감정가 2,135,373,440원과 인수 부담금 270,000,000원을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.