나이스옥션 법원경매 전주 2024타경42862 [1] 전북특별자치도 무주군 안성면 1213-1 사전리 리벤빌 101동 1층 106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경42862 (1)

소재지: 전북특별자치도 무주군 안성면 1213-1 사전리 리벤빌 101동 1층 106호

용도: 아파트

감정가: 73,100,000원

토지면적: 33.88㎡ (약 10.25평)

토지지분: 33.8781㎡ (약 10.25평)

건물면적: 61.92㎡ (약 18.73평) - 전용면적 기준. 분양면적 정보는 별도 확인 필요.

건물지분: 61.92㎡ (약 18.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

입지조건

본 물건은 전라북도 무주군 안성면에 위치하며, 덕유산 국립공원 인근의 자연 친화적인 환경에 속해 있습니다.

주변 지역은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있어 쾌적한 자연 경관을 누릴 수 있습니다.

교통은 자가용 이용이 편리하며, 국도 30호선과 지방도 49호선 등을 통해 무주읍 및 주변 지역과 연결됩니다. 하지만 안성면과 무주읍을 오가는 군내버스는 배차 간격이 길어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

생활 편의시설의 경우, 안성면 소재지에 농협 하나로마트, 편의점, 식당 등이 있으며 병의원도 일부 운영 중입니다. 그러나 대규모 쇼핑몰이나 종합병원 이용 시에는 무주읍 또는 외부 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

혐오시설이나 공장 등 주거 환경을 저해할 수 있는 시설은 해당 지역 인근에서 특별히 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 20일 접수된 주식회사 대한메탈의 강제경매개시결정(갑19)입니다.

인수되는 권리:

* 을구 11번 전세권 (2022년 10월 26일 등기)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 권리자: 손조중

* 권리금액: 45,000,000원

* 대항력: 있음

* 임차인 정보: 손조중님은 2022년 11월 15일 전입 신고하였으며, 보증금 45,000,000원에 대한 전세권이 등기되어 있고 대항력이 있습니다. 해당 전세권은 말소기준권리보다 앞서는 선순위 권리이므로 낙찰자가 인수해야 합니다.

소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 주식회사 대한메탈의 강제경매(갑19) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 주식회사 에스케이티앤디의 소유권 이전(갑18)은 말소 예정입니다.

* 무주군의 압류(갑21)는 말소 예정입니다.

채권자 및 경매 정보: 본 건은 주OOOOOOOO가 채권자인 부동산 강제경매 사건입니다. 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

상권분석

해당 물건은 전북 무주군 안성면의 비교적 한적한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

주변에는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 편의시설이 있을 것으로 예상되며, 대규모 상업 시설은 부족한 편입니다.

아파트 단지 자체의 부대 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 소규모 아파트 단지의 특징을 보일 것으로 추정됩니다.

장기적인 지역 개발 계획에 따라 상권 변화 가능성이 있지만, 현재로서는 기본적인 생활 편의 시설만 갖춘 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교통: 자가용 이용이 권장되며, 대중교통은 안성면 내 또는 인근 지역으로의 이동 수단으로 제한적으로 활용 가능합니다.

* 편의시설: 면 소재지 내 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 안성초등학교가 인근에 있어 이용 가능하나, 중학교 이상의 교육 시설은 무주읍 등지로 통학해야 할 가능성이 높습니다.

* 의료시설: 기본적인 의원급 의료 시설은 있으나, 종합병원 이용 시에는 무주읍 또는 외부 지역으로 이동이 필요합니다.

* 자연환경: 무주군의 청정한 자연환경 속에서 생활할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 인수되는 임차인 보증금: 45,000,000원의 선순위 전세권 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 투자 금액 산정에 중요한 요소가 됩니다.

* 중복사건 및 공동담보: 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으며, 예상치 못한 추가 권리 관계가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태: 제공된 감정평가서 요약 정보에 건물 구조, 이용 상태, 설비 내역 등에 대한 구체적인 내용이 없어 정확한 파악이 어렵습니다. 건물의 노후화 정도나 관리 상태에 따라 수리 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 지역 접근성 및 인프라 부족: 대중교통 이용의 불편함과 주요 편의시설과의 거리가 멀다는 점은 거주 편의성이나 향후 매각 시 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 본 건에는 대항력 있는 임차인(손조중)이 존재하며, 보증금 45,000,000원이 인수됩니다. 금액이 미상인 임차인은 없으나, 인수되는 권리 관계를 명확히 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 전주지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 무주군 안성면의 아파트입니다.

주요 특징은 45,000,000원의 선순위 전세권이 존재하며, 이 금액은 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 입찰 시 고려해야 할 초기 자금 부담이 커집니다.

건물에 대한 구체적인 상태 정보가 부족하여 정확한 하자 여부나 수리 비용을 예측하기 어려운 점은 단점입니다.

주변 인프라가 상대적으로 부족한 농어촌 지역에 위치하고 있어, 거주 목적 외 투자를 고려할 경우 신중한 접근이 필요합니다.

다만, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있고 인수되는 보증금을 제외한 가격으로 입찰을 고려할 수 있다는 점은 투자 포인트가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 예상 입찰가: 인수되는 보증금을 제외하고 입찰가를 산정할 경우, 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 조용하고 쾌적한 자연 속에서의 생활을 원하는 수요층에게는 매력적일 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 시장 가격 대비 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

인수되는 보증금을 제외한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

감정가: 73,100,000원

인수 보증금 (전세권): 45,000,000원

예상 입찰가 산정 기준: 73,100,000원 - 45,000,000원 = 28,100,000원

따라서, 인수되는 보증금을 제외한 순수 예상 입찰가 기준 하한선은 약 28,100,000원입니다.

단, 이는 권리 분석상의 최소한의 금액이며, 실제 입찰 시에는 물건의 시장 가치, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.