나이스옥션 법원경매 정읍 2023타경2535 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 1077-50 유원지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2024.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라북도 부안군 변산면 도청리 소재 “상록해수욕장” 인근 및 내에 위치함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 동측 인근으로 왕복2차선 정도의 아스팔트 포장도로가 통과하는 바 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)부정형 완경사지, 토지임야 상태임.
2,5-7,10)부정형 토지로서 자체 지반은 평탄하며, 도로임.
3,4)사다리형 토지로서 자체 지반은 평탄하며, 도로임.
8)부정형 토지로서 일부는 평지이고, 일부는 완경사지, 대부분 도로임.
9)부정형 토지로서 자체 지반은 평탄하며, 도로 등임.

인접 도로상태

1)지적도상 맹지이나, 기호(8)을 통해 출입 가능함.
2-7,10)본건이 왕복2차선 정도 아스팔트 포장도로임.
8)본건이 폭 약3-4미터 정도의 포장도로임.
9)본건 일부가 폭 약3-4미터 정도의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

1)계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육
제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-07-10)임.
2)계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소하천
(2022-11-10)(언포천)(저촉), 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한
구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
소하천구역(2021-01-08)(언포천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2021
-01-08)(언포천)<소하천정비법>, 중점경관관리구역(2017-07-10)임.
3)계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로3류
(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중
모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구
역(2020-07-30)<도로법>, 중점경관관리구역(2017-07-10)임.
4)계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소하천
(2022-11-10)(언포천)(저촉), 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구
역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소
하천구역(2021-01-08)(언포천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2021?
01-08)(언포천)<소하천정비법>, 중점경관관리구역(2017-07-10)임.
5) 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육
제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2021-01-08)(언포천)<소하
천정비법>, 중점경관관리구역(2017-07-10)임.
6) 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소하천
(2022-11-10)(언포천)(저촉), 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한
구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
소하천구역(2021-01-08)(언포천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2021-
01-08)(언포천)<소하천정비법>, 중점경관관리구역(2017-07-10)임.
7)계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소하천
(2022-11-10)(언포천)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제
한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2020-07-30)<도로법>, 소하천
구역(2021-01-08)(언포천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2021-01-08)
(언포천)<소하천정비법>, 중점경관관리구역(2017-07-10)임.
8)계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육
제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-07-10)임.
9)계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소하천
(2022-11-10)(도청천)(저촉), 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구
역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소
하천구역(2021-01-08)(도청천)<소하천정비법>, 중점경관관리구역(201
7-07-10)임.
10) 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소하천
(2022-11-10)(언포천)(저촉), 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구
역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소
하천구역(2021-01-08)(언포천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2021-01
-08)(언포천)<소하천정비법>, 중점경관관리구역(2017-07-10)임.

제시목록 외의 물건

1)본건 일부 지상에 제시외 군사용 초소 등이 소재함.
2-8,10)본건 경계와 의뢰외 인접지상에 제시외 수목 등이 소재함.
9)본건 지상에 제시외 수목 등이 소재함.

공부와의 차이

8,9)본건은 지적공부상 유원지이나, 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록2내지 10 지분매각(일괄매각으로 인하여 공유자는 우선매수권을 행사할 수 없음)
2. 목록 8내지 10은 공부상 유원지이나 현황 도로로 이용중으로 감정평가에 반영
3. 목록 1, 11, 16, 지적도상 맹지
4. 목록 2내지 9 지상에 식재된 소유자 미상의 수목은 평가 및 매각에서 제외,
5. 목록 1 일부 지상에 소재하는 군사용 초소등은 평가 및 매각에서 제외
6. 토지만 매각. 목록 13, 15 지상에 소유자미상의 건물(현재 상록해수욕장 관리사무소)이 소재하나 평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 정읍지원 2023타경2535 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 칠OOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 1077-50

용도: 유원지

감정가: 5,411,477,230원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

2.3. 면적 및 지분

토지면적: 19,104.00㎡ (약 5,780.46평)

토지지분: 14,521.63㎡ (약 4,392.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보, 토지만매각, 법정지상권

주의사항:

* 일괄매각, 목록2내지 10 지분매각(일괄매각으로 인하여 공유자는 우선매수권을 행사할 수 없음)

* 목록 8내지 10은 공부상 유원지이나 현황 도로로 이용중으로 감정평가에 반영

* 목록 1, 11, 16, 지적도상 맹지

* 목록 2내지 9 지상에 식재된 소유자 미상의 수목은 평가 및 매각에서 제외

* 목록 1 일부 지상에 소재하는 군사용 초소등은 평가 및 매각에서 제외

* 토지만 매각. 목록 13, 15 지상에 소유자미상의 건물(현재 상록해수욕장 관리사무소)이 소재하나 평가 및 매각에서 제외

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라북도 부안군 변산면 도청리 소재 "상록해수욕장" 인근 및 내에 위치하고 있습니다.

3.2. 교통상황

본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 동측 인근으로 왕복 2차선 정도의 아스팔트 포장도로가 통과하여 제반 간선도로 상황은 보통입니다.

3.3. 형태 및 이용상태

* 1) 부정형 완경사지, 토지임야 상태임.

* 2,5-7,10) 부정형 토지로서 자체 지반은 평탄하며, 도로임.

* 3,4) 사다리형 토지로서 자체 지반은 평탄하며, 도로임.

* 8) 부정형 토지로서 일부는 평지이고, 일부는 완경사지이며, 대부분 도로임.

* 9) 부정형 토지로서 자체 지반은 평탄하며, 도로 등임.

3.4. 인접 도로상태

* 1) 지적도상 맹지이나, 기호(8)을 통해 출입 가능함.

* 2-7,10) 본건이 왕복2차선 정도의 아스팔트 포장도로임.

* 8) 본건이 폭 약 3-4미터 정도의 포장도로임.

* 9) 본건 일부가 폭 약 3-4미터 정도의 포장도로임.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 일부 토지는 소하천구역, 중로3류(폭 12m-15m), 도로구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 갑1 (2010-06-03): 소유권이전 (권리자: 박종만)

* 갑2 (2019-02-26): 소유권이전 (권리자: 유한회사상록산업개발, 매매금750,000,000원)

* 을6 (2019-02-26): 근저당권 (권리자: 백구농업협동조합, 권리금액: 1,388,400,000원, 말소기준권리)

* 갑6 (2021-06-25): 압류 (권리자: 정읍세무서장)

* 갑8 (2024-03-07): 임의경매 (권리자: 백구농업협동조합, 권리금액: 1,237,434,937원)

등기부채권 총액: 1,388,400,000원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-02

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건의 경우 보증금, 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 상황과 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

4.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

단, 목록 13, 15 지상에 소재하는 소유자 미상의 건물(상록해수욕장 관리사무소)에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하여 인수 여부가 불확실합니다.

5. 상권분석

* 본 건은 상록해수욕장 인근에 위치하여 관광객을 대상으로 하는 상업시설이나 숙박시설 등의 개발 잠재력이 있습니다.

* 토지의 상당 부분이 현황 도로로 이용되고 있어, 지분 투자 관점에서 향후 도로 편입 시 보상 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

6. 생활정보

* 본 건은 상록해수욕장 인근에 위치하며, 주변 관광지로는 격포채석강, 부안 영상테마파크, 내소사 등이 있습니다.

* 주변 숙박시설로는 변산반도 메이플펜션, 더웨스트변산리조트 등이 있으며, 캠핑장으로는 돌개마실캠핑장 등이 있습니다.

* 별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 지분매각으로 인한 소유권 행사 제약: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 단독으로 소유권을 행사하거나 처분하는 데 제약이 따릅니다.

* 맹지 존재: 목록 1, 11, 16번 토지는 지적도상 맹지로, 접근성 및 활용에 어려움이 있을 수 있습니다. 다만, 목록 1번의 경우 기호(8)을 통해 출입이 가능합니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 목록 13, 15번 토지 지상에 소재하는 소유자 미상의 건물(상록해수욕장 관리사무소)에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있어, 건물 철거 및 토지 사용에 관한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 군사용 초소, 소유자 미상의 수목, 미등기 건물 등이 소재하나 평가 및 매각에서 제외되어 있습니다. 이는 향후 철거 또는 정리 과정에서 별도 비용이 발생할 수 있습니다.

* 현황 도로 이용: 일부 토지(목록 8-10)가 공부상 유원지이나 현황 도로로 이용 중으로, 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라북도 부안군 변산면 상록해수욕장 인근에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 유원지 용도의 토지로서 관광 및 휴양 개발 가능성이 있으나, 다수의 토지 지분 매각, 맹지, 법정지상권 성립 여부 불분명, 현황 도로 이용 등 권리 및 현황 상 복합적인 특이사항을 가지고 있습니다. 채권자(칠OOOOOOO)에 의해 신청된 임의경매로, 말소기준권리인 근저당권(백구농업협동조합)보다 선순위 권리는 존재하지 않는 것으로 보이나, 법정지상권 및 제시외 건물 관련 사항은 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 상록해수욕장 인근 관광 벨트 내 입지로, 향후 관광 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 현황 도로로 이용 중인 토지의 경우, 도로 편입 시 지분 비율에 따른 보상 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지분 매각 건으로, 비교적 소액으로 투자가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 5,411,477,230원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 지분 매각, 맹지, 법정지상권 성립 여부 불분명 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 법원 경매 동향, 본 건의 잠재적 가치 및 리스크 요인에 대한 심층적인 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.