나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경1973 [1] 전북특별자치도 고창군 고창읍 주곡리 691-2 주1동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 고창군 고창읍 주곡리 소재 "고창IC" 남서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 소규모 공장 및 주유소, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

가. 교통상황
본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

나. 형태 및 이용상황
부정형의 평지로서, 현황 ‘공업용 건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태

다. 인접 도로상태
본건 북측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

라. 토지이용계획사항 등
계획관리지역(2015-03-13), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 건물의 구조 및 이용상황

기호(2(가)) : 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층 건물로서,
- 외 벽 : 판넬 마감,
- 내 벽 : 우레탄, 벽지도배 등 마감,
- 바 닥 : 콘크리트위 에폭시, 장판 등 마감,
- 창 호 : 새시창호로 시공,
- 이용상황 : 1층 &#8211; 제조업소, 2층 &#8211; 사무실로 이용중입니다.

기호(3(나)) : 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층 건물로서,
- 벽 체 : 판넬 마감,
- 바 닥 : 콘크리트위 에폭시 마감,
- 창 호 : 새시창호로 시공,
- 이용상황 : 물품보관창고로 이용중입니다.

이용상태

가. 건물의 구조 및 이용상황

기호(2(가)) : 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층 건물로서,
- 외 벽 : 판넬 마감,
- 내 벽 : 우레탄, 벽지도배 등 마감,
- 바 닥 : 콘크리트위 에폭시, 장판 등 마감,
- 창 호 : 새시창호로 시공,
- 이용상황 : 1층 &#8211; 제조업소, 2층 &#8211; 사무실로 이용중입니다.

기호(3(나)) : 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층 건물로서,
- 벽 체 : 판넬 마감,
- 바 닥 : 콘크리트위 에폭시 마감,
- 창 호 : 새시창호로 시공,
- 이용상황 : 물품보관창고로 이용중입니다.

설비내역

나. 위생설비 및 기타설비
기호(2(가))에 기본 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 천정형 시스템 냉난방설비, 저온저장설비(방열문, Condensing Unit, Unit Cooler 등) 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

다. 부합물 및 종물
후첨 “지적 및 건물개황도” 및 “사진용지”와 같이 제시외건물 기호(㉠이) 소재합니다.

공부와의 차이

라. 공부와의 차이
기호(2(가)) : 공부상 소재지번은 ‘주곡리 691-2, 689-2번지’이나, 합병(2018.01.11)을 원인으로 하여 현황 ‘주곡리 691-2번지’에 소재하며, 의뢰목록상 ‘단층’이나, 현황 ‘2층’입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리

-

색상

-

관리상태

-

사용연료

-

유효검사기간

-

기타(옵션등)

-

물건 비고

1. 재매각
2. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가 상 ㉠, 재감정평가서상 1.2.) 및 제시외 구축물[재감정평가서상 3. 4.(지하수관정)] 포함. 본건 매각에 포함된 제시외 구축물인 지하수관정은 고창군청 등 관계기관 문의결과 지하수 개발 준공 신고가 되어 있지 않은 관정으로서, 현장조사, 소유자탐문 및 시공업체 등의 실시를 통하여 확인된 굴착심도, 토출구경 등 제반사항을 종합참작하여 평가 되었는 바, 경매 진행 및 입찰시 허가사항 등 권리관계, 관정상태 및 규격 등을 필히 재확인 바람
3. 지상에 소재하는 이동 용이한 컨테이너 및 재감정평가서상 이동 및 철거가 용이한 창고(감정평가서상㉠ 옆 창고) 는 매각에서 제외함
4. 기계기구는 운휴중인 상태로 시동 및 가동여부 확인 불가(감정평가서 참고)
5. 목록 2 공부 상 '주곡리 691-2, 689-2'에 소재하는 '단층'이나, 합병(2018.01.11)을 원인으로 하여 현황 '주곡리 691-2'에 소재하고 현황'2층'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 정읍지원 2024타경1973 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 고창군 고창읍 주곡리 691-2번지 주1동이며, 용도는 공장입니다.

감정평가액은 771,223,200원입니다.

토지 면적은 3041.00㎡ (약 920.42평)이며, 토지 지분은 3041㎡입니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물 면적은 753.08㎡ (약 227.82평)이며, 건물 지분은 753.0799999999999㎡입니다. 제시외 건물 면적은 19.20㎡입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 농OOOOOOOO (농협은행 주식회사로 확인됨)입니다.

주요 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 본 물건은 재매각 건입니다.

주의사항으로는 1. 재매각, 2. 일괄매각 (제시외 건물 및 구축물 포함), 3. 이동 및 철거 용이한 컨테이너 및 창고는 매각 제외, 4. 기계기구는 운휴 중으로 가동 여부 확인 불가, 5. 건물 층수 및 지번 공부상 차이가 있음을 명시하고 있습니다.

건물 구조는 일반철골구조 판넬지붕의 2층 건물(1층 제조업소, 2층 사무실)과 1층 물품보관창고로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 고창군 고창읍 주곡리 소재 "고창IC" 남서측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 소규모 공장, 주유소, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황은 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 본건 북측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획사항으로는 계획관리지역이며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 4월 29일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을7)입니다.

등기부상 채권 총액은 2,320,678,682원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 강현희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-13, 대항력 없음.

* 농업회사법인주식회사애드림강영주: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업자일자 2017-08-03, 대항력 있음. (대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임은 현황 파악 필요)

* 서태진: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-02, 배당신고일자 2025-03-04, 대항력 없음.

* 주식회사에어하우징 이동현: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업자일자 2018-10-08, 대항력 있음. (대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임은 현황 파악 필요)

인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 입찰 전 해당 임차인들의 권리 관계 및 보증금 회수 가능 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 고창군 고창읍 주곡리 일대는 소규모 공장, 주유소, 농경지가 혼재된 지역으로, 주변 개발 및 산업 활동이 제한적으로 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다.

"고창IC"가 인근에 위치하여 물류 이동 측면에서의 이점을 가질 수 있습니다.

계획관리지역이라는 점은 향후 토지 이용 규제 내에서의 개발 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로 이용되고 있으며, 1층은 제조업소, 2층은 사무실, 별도 건물은 물품보관창고로 사용되고 있습니다.

따라서 일반적인 주거 생활 편의 시설에 대한 접근성보다는 산업 활동을 위한 기반 시설과의 연계성이 더 중요하게 고려될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 재매각 건으로, 이전 입찰 과정에서 문제가 발생했거나 유찰의 원인이 있었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 대항력 있는 임차인인 농업회사법인주식회사애드림강영주 (농 강영주)와 주식회사에어하우징 이동현 (주 이동현)이 존재합니다. 이들의 정확한 보증금 및 차임 내역, 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필수적이며, 미회수 보증금이 발생할 경우 인수 부담이 될 수 있습니다.

* 매각에 포함된 제시외 구축물인 지하수관정은 고창군청 등 관계기관 문의 결과 공식적으로 준공 신고가 되지 않은 상태입니다. 현장 조사 및 권리 관계, 관정 상태 및 규격 등을 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

* 이동이 용이한 컨테이너 및 특정 창고는 매각에서 제외되므로, 현장 방문 시 명확한 경계 확인이 필요합니다.

* 건물 내 기계기구는 운휴 중으로 시동 및 가동 여부 확인이 불가하며, 이는 별도의 가치 평가 또는 처리 계획이 필요함을 의미합니다.

* 건물 공부상 '단층'으로 되어 있으나 현황은 '2층'이며, 지번 역시 합병으로 인해 현황과 공부상 차이가 존재합니다. 이 부분은 반드시 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액이 23억 원을 상회하여 채무 부담이 매우 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고창 IC 인근의 공장 용도로 활용 가능한 토지 및 건물입니다. 일괄 매각으로 진행되어 취득 절차가 비교적 단순할 수 있으며, 공장 운영 또는 물류 창고 등으로의 활용 가능성을 가지고 있습니다. 하지만 재매각 건이라는 점, 대항력 있는 임차인의 존재, 미신고 지하수관정, 공부상 차이, 폐쇄적인 상권 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 대항력 있는 임차인과 지하수관정 관련 사항은 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상 물건으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

* 공장 용도로 지정된 지역에 위치하여 관련 사업 운영에 유리할 수 있습니다.

* 고창 IC와 인접하여 물류 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 계획관리지역에 해당하여 관련 법규 검토 후 용도 변경 및 증축 등 개발 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

* 재매각으로 인해 이전 입찰자들의 우려 사항을 면밀히 분석하고, 잠재적 리스크를 충분히 해소할 수 있다면 상대적으로 유리한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 제공된 정보 외에 추가적인 시장 조사와 현장 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항들을 반드시 고려해야 합니다.

- 유사 물건의 최근 실거래가 및 유사 경매 물건의 낙찰가 추이 분석

- 본 물건의 현재 감정가 (771,223,200원) 대비 적정 낙찰가 범위 설정

- 대항력 있는 임차인 (농 강영주, 주 이동현)이 인수하게 될 보증금 또는 권리 분석 결과 반영

- 매각 제외 물건 및 지하수관정, 기계기구 상태 등 추가적인 리스크 요인에 대한 가치 하락분 반영

- 재매각 사유에 대한 심층적인 분석 및 해당 리스크 해소 비용 고려

상기 요소들을 종합적으로 검토한 후, 본 물건의 실질적인 가치와 잠재적 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.