나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경486 [1] 경상남도 창녕군 대합면 모전리 1065 전 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경486 [1] 경상남도 창녕군 대합면 모전리 1065 전 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매2계 2024타경486 | 소재지: 경상남도 창녕군 대합면 모전리 1065 | 감정가: 51,756,000원 | 최저가: 8,698,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경486 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 대합면 모전리 1065

용도: 전 (밭)

토지면적: 1,362.00㎡ (약 411.92평)

1.2. 주요 경매 정보

감정가: 51,756,000원

경매구분: 부동산임의경매 (근저당권 등에 의한 임의경매)

매각대상: 토지매각

채무자/소유자: 하OO

채권자: 우OOO

1.3. 특이사항 및 주의사항

본건은 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수되오니 입찰 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

본건은 현재(기준시점 2024.03.27.) 현황 '맹지(도로에 접하지 않은 토지)'이며, 이용상태는 휴경지입니다. 또한 과거 입찰자가 잔금을 미납하여 재매각이 진행되는 건이므로, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 토지는 경상남도 창녕군 대합면 모전리 소재 모전마을회관 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 전, 답 등이 소재하는 전형적인 마을 주변 농경지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 본 토지 자체는 현재 현황 맹지이므로 직접적인 차량 통행로는 없습니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

본 토지는 부정형 완경사의 토지로서 현재는 휴경지 상태로 이용되고 있습니다.

용도지역은 계획관리지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어, 농림지역이나 생산관리지역보다는 개발 및 활용 가능성이 상대적으로 높습니다. 다만, 가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 있어 축사 등 관련 시설은 설치가 불가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 채권관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자(하OO)와 소유자(하OO)가 동일합니다. 채권자(우OOO)의 신청에 따라 진행되고 있습니다. 소유권 관계는 비교적 단순하며, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.2. 제시외 물건 및 임대차

제시목록 외의 물건은 없으며, 공부와의 차이점도 없습니다. 임대관계는 미상으로 보고되어 있으나, 토지 현황이 휴경지인 점을 고려할 때 명도(인도)에 어려움은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건은 농경지대에 위치한 '전' 용도의 토지이므로 상업적 가치는 매우 낮습니다. 대규모 시설이나 상업시설의 유치는 어려우며, 인근 상권은 모전마을회관 중심의 소규모 생활 편의시설에 한정될 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활정보

인근에 모전마을회관이 있어 기본적인 마을 공동생활은 가능합니다. 다만, 의료시설, 대형마트, 교육시설 등 주요 생활 편의시설은 창녕읍 등 인접 도시 지역으로 이동해야 하는 불편함이 있습니다. 주변에 확인되는 혐오시설은 없으나, 입찰 전 현장 조사를 통해 최종적으로 확인할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지(Blind Spot) 리스크

가장 큰 리스크는 현황 '맹지'라는 점입니다. 도로에 접하지 않아 건축허가나 개발행위가 사실상 불가능합니다. 추후 인접 토지 소유자와 협의를 통한 도로 개설(통행지이용권 확보 또는 매입)이 선행되어야 하며, 이 과정에서 시간과 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 농지취득자격증명 리스크

농취증 발급이 필수입니다. 농지법상 요건을 갖추지 못하거나 기한 내 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수됩니다. 농지로서의 이용계획(농업경영계획서)을 사전에 철저히 준비해야 합니다.

5.3. 재매각 리스크

이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 재매각되는 물건입니다. 이는 투자자에게는 저가 매수의 기회가 될 수 있으나, 물건 자체의 숨겨진 문제(도로 문제 해결 실패 등)가 원인일 수 있으므로 신중한 분석이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 창녕군 대합면 소재의 계획관리지역 토지로, 1,362.00㎡ (약 411.92평)의 넓은 면적을 보유하고 있습니다. 용도지역상 개발 가능성이 있으나, 결정적으로 '맹지'라는 현황상태 때문에 현재는 활용도가 매우 제한적입니다. 맹지 해소 여부가 투자의 성패를 가를 핵심 요인입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 계획관리지역의 넓은 면적: 약 412평의 대형 필지를 계획관리지역으로 저렴하게 매입할 기회입니다. 추후 도로 확보 시 지가 상승 여력이 높습니다.

2. 재매각을 통한 저가 매수 가능성: 재매각 진행으로 인해 시장 평균 가격보다 낮은 금액에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

3. 장기 투자 관점: 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 문제를 해결하고 귀농/귀촌 부지, 또는 소규모 주택 건축 부지로 활용할 장기적인 안목의 투자가 필요합니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계