나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경233 [1] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암 · 평가일 2024.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 소재 " 하남읍행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는
통칭 수페온 3층 301호(집합건축물대장상 전체면적: 924.7448㎡)로서 주변은 공동주택 및
주상용건물, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 간선도로와의 거리 및 대중교통수단 등을 고려시 전반적
인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 지상20층 건물 내 3층 301호로서
외벽: 미장스톤 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽: 페인팅 및 개별인테리어마감 등,
창호: 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장 및 현황 운동시설(골프연습장)임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 화재설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승
강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 동측 인접지와 등고,평탄한 삼각형에 유사한 토지로서 "주상용
건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설
립제한지역<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 현장조사시 임대중인 것으로 구두조사되나 상세 임대관계는 미상임.
나. 기 타:
① 본건은 기준시점 현재 장기간 영업을 중단한 상태로 탐문되고, 현장조사시 폐문 및
임차인의 내부출입 조사 거부로 인해 내부 확인이 곤란하여 임차인 및 건물관리인 등
으로부터 구두조사된 내부 상황에 대한 진술사항, 창문 등을 통한 내부 상황, 본건
골프연습장 홈페이지상 내부 사진자료, 본 건물의 종전감정평가서 등에서 확인된 내
부 인테리어시설 공사전,후의 사진자료 등을 참조하여 내부 상황을 추정하였는 바 경
매입찰시 내부구조 및 시설상태, 이용상황, 내부 하자여부 등은 재확인하시기 바람.
② 본 건물은 현장조사시 건물관리인 등 탐문에 의하면 장기간 관리비 연체중이며, 이로
인하여 단전상태 및 전용승강기 운행을 중지한 상태로 조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장 및 현황은 운동시설(골프연습장)임. 기준시점(2024.2.27.)현재 장기간 영업을 중단한 상태로 조사됨. 본건은 장기간 관리비 연체 중이며, 이로 인하여 단전상태 및 전용승강기 운행을 중지한 상태로 조사됨(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경233 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경남단감원예농업협동조합 (실제로는 본건의 근저당권자이자 임의경매 신청인)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 843-1, 3층 301호

용도: 근린상가 (집합건축물대장 및 현황: 운동시설 - 골프연습장)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,150,000,000원

토지면적: 246.38㎡ (약 74.54평)

건물면적: 648.77㎡ (약 196.27평)

1.4. 건물 개요

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 20층 건물 중 3층 301호

사용승인일: 2019년 11월 01일 (본 건물 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 밀양시 하남읍 소재 "하남읍행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 주택 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 인근 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

주요 권리사항으로는 소유권 이전 및 신탁 말소 등기, 근저당권, 전세권 설정, 가압류, 압류 등이 있으며, 모두 말소 예정인 것으로 파악됩니다. (2020-05-28자 근저당권이 말소기준권리입니다.)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 05월 28일 접수된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 정연권

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 09월 14일

대항력: 없음

비고: 임차인 정연권은 대항력이 없으나, 보증금 9,000만원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 특이사항 없음)

3.5. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리들이 매각으로 인해 소멸되는 비교적 깨끗한 권리 상태입니다. 다만, 임차인 정연권의 보증금 인수 여부는 입찰 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 하남읍 수산리 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 과거 골프연습장으로 이용되었던 점을 고려할 때, 해당 시설을 다시 운영하거나 유사한 용도의 상업시설로 활용할 경우 지역 내 수요를 충족시킬 수 있을 것으로 보입니다. 주변에 주상복합 건물 및 근린생활시설이 분포하고 있어 배후 수요는 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 하남읍 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 지역 내 초등학교 및 중학교가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 생활 편의시설로는 소규모 마트, 편의점, 식당 등이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의를 누릴 수 있습니다. 대규모 병원 등은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 운영 중단 및 관리비 연체

현재 해당 호실은 장기간 영업을 중단한 상태로 조사되었으며, 관리비 연체로 인한 단전 및 전용 승강기 운행 중지 상태입니다. 이는 즉시 운영 시 상당한 초기 투자 및 복구 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 내부 구조 및 시설 상태 미확인

현장 조사 시 폐문 및 내부 출입 조사 거부로 인해 정확한 내부 구조, 시설 상태, 하자 여부 등을 파악하기 어려웠습니다. 입찰 전 반드시 임장 등을 통해 상세한 내부 상태를 재확인해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍의 상업 및 주거 복합 지역에 위치한 20층 건물 내 3층 근린상가로, 과거 운동시설(골프연습장)로 사용되었으나 현재는 장기간 영업이 중단되고 관리비 연체로 인한 단전 및 승강기 운행 중지 상태입니다. 권리 관계는 비교적 양호하여 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임차인과의 관계 및 내부 상태 파악이 필수적입니다. 복구 및 재활성화를 위한 상당한 시간과 비용 투자가 필요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 주요 건물: 20층 규모 건물 내 위치하여 지역 내에서 인지도를 가질 수 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 기존 운동시설 외에도 근린생활시설, 교육시설 등 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있습니다.

* 양호한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 명확한 권리 인수 부담이 적습니다.

* 행정복지센터 인접: 관공서 인근에 위치하여 지역 내 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,150,000,000원입니다. 현재 운영 중단, 단전, 승강기 중지 상태임을 감안할 때, 복구 및 재영업을 위한 추가적인 비용 투자가 필요합니다. 또한, 임차인의 보증금 인수 가능성(비록 대항력은 없으나)을 고려해야 합니다.

이러한 위험 요소와 복구 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

예상 입찰가 범위: 1,035,000,000원 ~ 1,150,000,000원.

이는 잠재적 인수 금액 및 복구 비용을 제외한 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.