나이스옥션 법원경매 통영 2023타경5917 [1] 경상남도 거제시 아주동 1702-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 "아주초등학교" 북측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다가구주택이 등이 밀집한 정비된 주택지대로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로 현황은 "주상용 건물의 부지"입니다.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층으로

외벽: 미장스톤, 징크판넬 등 마감.
내벽: 벽지, 타일마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

근린생활시설(1층) 및 단독주택(다가구주택, 2,3층)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"참조 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호2) 건물은 공부상 용도 "단독주택"이나 현황은 "근린생활시설 및 단독주택"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상ㄱ,ㄴ] 매각 포함.
-[목록2] 공부상 용도 '단독주택'이나 현황은 '근린생활시설 및 단독주택'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2023타경5917 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정평가액: 835,718,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 거제시 아주동 1702-4번지

용도: 근린주택

토지면적: 225.80㎡ (약 68.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역

1.2. 2.건물 정보

건물면적: 324.68㎡ (약 98.21평)

건물 제시외면적: 68.00㎡ (약 20.57평) - 감정서상 ㄱ,ㄴ 포함 매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층

사용승인일: 2014-11-17

1.2. 3.용도 및 현황

공부상 용도: 단독주택

현황 용도: 근린생활시설(1층) 및 단독주택(다가구주택, 2-3층)

특이사항: 공부상 용도와 현황 용도가 상이하며, 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 매각에 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 아주동 소재 "아주초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다가구주택 등이 밀집한 정비된 주택지대임.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 편의성 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨. 본건은 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 포함됨. 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있어 차량 통행이 원활함. 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 특정 축종 사육이 제한될 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.토지 등기부

소유권 이전 기록 다수 확인되며, 2014년 4월 22일 한국자산관리공사를 채무자로 하는 총 650,000,000원의 근저당권이 설정된 이력이 있음. 2023년 12월 21일 북창원새마을금고(구 지귀동새마을금고)의 임의경매 개시결정(2023타경5917)으로 인한 말소 예정 권리들이 확인됨.

3.1. 2.건물 등기부

2014년 11월 25일 전혜숙 명의의 소유권 보존 등기 이후, 한국자산관리공사를 채무자로 하는 총 650,000,000원의 근저당권이 설정되었으며, 이는 말소기준권리가 됨. 2023년 12월 21일 북창원새마을금고(구 지귀동새마을금고)의 임의경매 개시결정(2023타경5917)으로 인한 말소 예정 권리들이 확인됨.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1.임차인 목록

* 임차인: 강 (전입)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-04, 대항력: 없음

* 임차인: 김 (전입)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-14, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 3,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2023-11-17, 배당신고일자: 2024-01-03, 대항력: 없음

* 임차인: 민

보증금: 2,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2020-09-23, 대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 10,000,000원, 차임: 700,000원, 전입일자: 2018-12-11, 대항력: 없음

3.2. 2.인수 대상 보증금

모든 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 주택가에 위치하나, 1층 근린생활시설로 이용 중인 점을 감안할 때 지역 내 소규모 상업 활동 지원 기능을 수행하고 있음.

4.2. 건물 용도 적합성

공부상 '단독주택'이나 현황 '근린생활시설 및 단독주택'으로 이용되는 본 건물은 복합 용도로 수익 창출이 가능하며, 실제 이용 현황이 법규 및 시장 요구에 부합하는 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아주초등학교 인근 주택가에 위치하며, 지역 내 편의시설 접근성이 보통 수준으로 예상됨.

5.2. 교육 시설

가까운 거리에 아주초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

공부상 용도와 현황 용도의 차이가 있으며, 감정평가서상 제시외 건물이 매각에 포함되는 점은 고려해야 하나, 매각 포함 조건으로 인해 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

6.2. 임차인 관련 리스크

목록상 모든 임차인은 대항력이 없으므로 명도 절차 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수에 대비해야 함.

6.3. 기타 리스크

현황 임대차 관계가 불명확한 부분이 있어, 임대 수입 예측에 신중할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 아주동의 주거 밀집 지역에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2-3층 주택으로 복합 활용이 가능한 이점이 있습니다. 공부상 용도와 현황 용도가 상이하고 제시외 건물이 매각에 포함되는 특이사항이 있으나, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다. 주변의 유사 건물 거래 사례(SG펠리체)를 볼 때, 해당 지역의 부동산 가치는 안정적인 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 주거 지역 내 복합 용도 건물로 상가 임대 수익과 주택 임대 수익 동시 추구 가능.

* 아주초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 용이.

* 제시외 건물 매각 포함으로 별도 문제 발생 가능성 낮음.

9. 예상 입찰가

감정평가액 835,718,000원을 기준으로, 주변 유사 건물(SG펠리체)의 개별 호실 매매가를 고려할 때, 본 물건의 잠재 가치가 높다고 판단됩니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점과 복합 용도의 이점을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 880,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.