나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3734 [1] 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1574-61 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 "통영경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 일반 상가지대로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측 및 서측으로 노폭 약 20미터 및 약 12미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-07-02)입니다.

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ.5. 기타 참고사항 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상입니다.

■ 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ.5. 기타 참고사항 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상8층 건물로서,
(사용승인일: 2009.08.03)

외벽: 화강석, 대리석등 인공석 붙임 및 드라이비트 등 마감,
내벽: 실내인테리어, 벽지 및 일부 타일 등 마감,
바닥: 데코타일 및 자기질타일 등 마감,
창호: 강화유리, 페어글래스, 샤시 창호 등 마감입니다.

이용상태

근린생활시설 및 숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 급탕설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호(2) 건물 옥상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 종물 또는 부합물 격인 제시외 건물 (ㄱ)이 소재하는 것으로 조사되는 바, 개략적인 실측으로 면적사정하였으며 구조·이용상태·시공의 정도 등을 종합적으로 고려하여 원가법으로 평가하되 관찰감가법을 병용하여 감정평가하였으며, 제시외 건물의 구조·이용상태 등으로 보아 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상입니다.

■ 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ.5. 기타 참고사항 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 및 제시외 기계기구[감정서상 a,b] 각 매각 포함.
- 제시외 기계기구[감정서상 a] 기계식주차설비의 작동여부는 별도 확인이 필요함[감정서 참조].
- 제시외 기계기구[감정서상 b]의 제작사, 제작년도 등이 미상임[감정서 참조].
- [목록2] 건물 옥상에 이동이 용이한 컨테이너 2식 매각 제외.
- 2025.9.12. 계룡종합건설 주식회사로부터 금 700,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명함(2025.11.13.추가기재). 채권자 고성농업협동조합으로부터 위 유치권이 부존재하다는 이 법원 2026가합10007 확정판결이 제출됨(2026.07.09.추가기재).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 통영지원 2024타경3734 (1)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1574-61

토지면적: 506.80㎡ (약 153.31평)

건물면적: 2696.77㎡ (약 815.77평)

감정가: 4,514,773,400원

용도: 근린시설 (건축물대장상 숙박시설 외 3)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상8층 건물 (2009년 8월 3일 사용승인)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고성농업협동조합 (고OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 "통영경찰서" 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 일반상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 죽림지구는 통영시에서 가장 많은 주민이 거주하며 각종 행정 기관이 밀집해 있는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 주변 도로 상황은 동측 및 서측으로 노폭 약 20미터 및 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접해 있습니다. 통영 죽림 푸르지오 단지의 경우, 거제대교를 통해 거제시내까지 20분, 14번 국도 및 77번 국도를 이용한 반나절 생활권이 가능하며, 대전-통영 고속도로도 예정되어 있어 교통이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2009년 8월 7일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권(채권최고액 2,860,000,000원)입니다. 해당 근저당권 외 다수의 근저당권, 압류 등이 존재하였으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다. 채권자 고성농업협동조합의 임의경매개시결정(2024타경3734)으로 본 경매가 진행되었습니다.

* 유치권 및 법정지상권

2025년 9월 12일 계룡종합건설 주식회사로부터 700,000,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 채권자 고성농업협동조합이 제출한 확정판결(2026가합10007)에 따라 해당 유치권은 부존재하는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 법정지상권 성립 여부 및 그 인수 여부를 면밀히 확인해야 하는 잠재적 위험 요소가 있습니다.

* 임차인 현황

총 7명의 임차인이 파악되었으며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금은 경매 절차에서 인수되지 않을 것으로 보이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* LIANGYINGSHUN (보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자: 2019-11-06)

* 남 (보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자: 2024-07-23)

* 송 (보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자: 2021-08-20, 확정일자: 2021-08-20, 배당신고일자: 2024-09-25)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자: 미상, 배당신고일자: 2024-10-07)

* 임 (보증금 10,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입/사업일자: 2021-12-14)

* 조 (보증금 15,000,000원, 차임 1,250,000원, 전입/사업일자: 2022-10-17, 확정일자: 2024-10-21, 배당신고일자: 2024-10-14)

* 황 (보증금 15,000,000원, 차임 1,250,000원, 전입/사업일자: 2022-11-04, 확정일자: 2024-10-21, 배당신고일자: 2024-10-08)

1.3. 상권분석

* 주변 상권

본건이 위치한 죽림리 일대는 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 밀집한 일반상업지역입니다. 통영시에서 가장 인구가 많은 죽림지구에 속해 있으며, 통영경찰서, 통영소방서, 통영교육지원청 등 다수의 공공기관이 소재하여 배후 수요가 풍부합니다. 최근에는 '청년 슬세권' 문화거리 조성 등 지역 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다.

* 상권 특성

죽림지구는 신도시 개발과 함께 상업시설이 발달하였으며, 다양한 근린생활시설과 숙박시설이 공존하는 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 죽림만남의광장 일대에는 청년들이 운영하는 포차거리가 조성되어 관광객 및 지역 주민들에게 새로운 명소로 부상하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근에는 통영경찰서, 통영소방서, 통영교육지원청 등 관공서와 더불어 죽림족구장, 풋살장 등 체육시설이 위치하고 있습니다. 또한, 대형마트, 영화관 등 다양한 편의시설 접근이 용이한 입지입니다.

* 교통 및 접근성

본건 주변으로 노폭 20m 및 12m의 도로가 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 거제, 고성 등 인근 도시와의 연계성도 우수한 편입니다.

* 주변 환경

본건은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경과 활발한 상업 활동이 공존합니다. 통영 바다와 인접하여 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권

가장 큰 위험 요소는 법정지상권의 존재입니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 신규 낙찰자가 법정지상권의 부담을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

* 제시외 건물 및 기계기구

건물 옥상에 제시외 건물(ㄱ)이 소재하며, 기계식 주차설비(a)의 작동 여부 및 다른 기계기구(b)의 제작사, 제작년도 등이 불분명하여 별도 확인이 필요합니다. 다만, 이 제시외 건물 및 기계기구들은 매각에 포함됩니다.

* 유치권 신고 관련

과거 유치권 신고가 있었으나, 채권자의 승소 판결로 인해 성립 여부는 불분명하게 처리되었습니다. 그러나 이러한 과정은 경매 과정에서 추가적인 변수를 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 소각장 등 일부 혐오시설이 통영시에 존재하나, 본 물건지와의 구체적인 거리 및 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재의 근린생활시설 및 숙박시설로 활용 가능한 건물입니다. 통영시의 주요 상업 및 행정 중심지인 죽림지구에 위치하여 풍부한 배후 수요와 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 연면적 2696.77㎡ (약 815.77평)의 규모와 감정가 45억 원 이상으로, 상업용 부동산으로서의 잠재력은 충분합니다.

하지만, '법정지상권'의 잠재적 인수 부담은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 제시외 기계기구의 작동 여부 및 정보 미비도 고려해야 할 부분입니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없다는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 통영시의 주요 상업 및 행정 중심지인 죽림지구에 위치하여 접근성과 배후 수요가 높음.

* 건축 규모: 총면적 약 815.77평에 달하는 대형 건물로, 다양한 상업 및 숙박 용도로 활용 가능.

* 지역 개발: 죽림지구의 지속적인 개발 및 '청년 슬세권' 등 지역 활성화 사업은 향후 가치 상승 기대 요인.

* 명확한 권리관계: 대부분의 등기부상 권리는 말소 예정이며, 유치권 관련 분쟁도 법적 판결로 정리된 상태.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,514,773,400원입니다. 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '법정지상권'이라는 중대한 인수 부담 가능성이 존재하므로, 이를 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정해야 합니다. 낙찰 후 법정지상권으로 인한 제약을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.