나이스옥션 법원경매 통영 2024타경29408 [1] 경상남도 고성군 고성읍 신월리 530 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2024.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 고성군 고성읍 신월리 소재 '곡용마을' 서측 인근에 위치하며, 주변은 해안도로변 식당, 카페 및 전원주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 위치 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,4,9,10,11: 완경사 지대 내 부정형 토지로서 일단의 주상용 건부지 상태임.
일련번호 2,6,8: 부정형의 평지로서 도로 상태임.
일련번호 5: 부정형의 완경사지로서 도로 상태임.
일련번호 7: 완경사지대 내 부정형 토지로서 주차장 상태임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2,4,7,10,11: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호 5: 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>
일련번호 6: 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>

일련번호 8: 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호 9: 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3)
3-1 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 스톤코트 등,
내벽: 벽지, 황토벽돌(찜질방) 및 일부 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

3-2 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 스톤코트 및 화강석 붙임 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 3-1: 1층 목욕장<찜질방>(상호: 공룡나라 해수 찜질방)
2층 주택

일련번호 3-2: 1층 음식점(상호: 태양수산)
2층 사무실

설비내역

제반 위생 및 급·배수설비, 일부 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

- 일괄매각.
- [목록5] 지분 매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄴ, ㄷ, ㅂ~ㅊ, ㅌ] 매각 포함.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄹ,ㅁ,ㅋ] 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 영향 받는 가격임.
- [목록4] 토지 지상에 소재하는 이전이 용이한 냉장시설 매각 제외.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ]은 [목록7]과 [목록10]에, 제시외 건물[감정서상 ㄹ]은 [목록1]과 목록[11]에, 제시외 건물[감정서상 ㅈ]은 [목록9]와 [목록10]에 걸쳐 소재하는 것으로 보이는 바 정확한 위치는 지적측량을 요함[감정서 참조].
- [목록8] 토지는 현황 도로로 이용중임.
- [목록4,11] 토지는 등기사항전부증명서상 지목이 잡종지이나 토지대장상으로는 공장용지로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 통영지원 2024타경29408 (1)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 신월리 530

용도: 근린주택

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 토지 및 일부 제시외 건물은 지분 매각)

특이사항: 중복사건, 재매각, 선순위 지상권 관련 등기 존재

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 5748.00㎡ (약 1739.17평)

매각 대상 토지 지분: 5039.2㎡ (약 1524.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 일부는 주상용 건부지, 일부는 도로, 일부는 주차장 상태임. 현황 도로로 이용 중인 필지(목록8) 있음.

공부상 지목: 일부 토지(목록4, 11)는 등기사항전부증명서상 지목이 잡종지이나, 토지대장상으로는 공장용지로 등재되어 있음.

1.3. 건물 정보

건물 면적: 924.91㎡ (약 279.79평)

건물 지분: 924.91㎡ (약 279.79평) (건물은 일괄 매각 대상이나, 토지 지분 매각에 따라 복합 소유 구조가 될 수 있음)

건물 제시외 면적: 328.80㎡ (일부 포함, 일부 제외)

주요 용도: 1층 목욕장(찜질방, 상호: 공룡나라 해수 찜질방), 음식점(상호: 태양수산). 2층 주택, 사무실.

구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 2층 건물

1.4. 감정평가액

감정가: 3,133,906,830원 (31억 3천 390만 6천 830원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경상남도 고성군 고성읍 신월리 소재 '곡용마을' 서측 인근에 위치함.

주변은 해안도로변 식당, 카페 및 전원주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 위치 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통으로 평가됨.

남서측으로 2차선의 포장도로가 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일부 필지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되거나 접함. 일부 필지는 도로구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 신용보증기금 근저당 (2015-07-08, 토지 을13, 건물 을7)

본 건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 후순위인 각종 근저당, 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

총 채권 총액은 약 43억 3천만원 규모로 파악됨.

3.2. 말소기준권리

신용보증기금 근저당권(2015-07-08)이 말소기준권리가 되며, 이보다 늦은 시점에 등기된 모든 권리들은 낙찰자가 인수하지 않고 소멸함.

3.3. 인수되는 권리

을구 순위 1번 지상권 설정등기 (2010-11-10, 고성농업협동조합)는 '인수'로 명시되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당함.

다만, 지상권자인 신청채권자 고성농업협동조합의 말소동의서가 제출되어 있는 점 참고.

그러나 "제시외 건물로 인하여 법정지상권 성립 여지 있음"이라는 물건명세서 상의 문구는 낙찰 후 법정지상권 관련 분쟁 발생 가능성이 있음을 강력히 시사하는 매우 중요한 리스크임.

3.4. 임차인 현황 및 분석

* 권수경: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-28. 대항력 없음.

* 권수현: 보증금 0원, 차임 300,000원, 전입 2015-10-06. 대항력 없음.

* 나정태: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 미상. 대항력 없음. (정보 미상으로 주의 필요)

* 윤호동: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-01, 확정 2024-05-31. 대항력 없음.

* 황성규: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-11-17. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨. 단, 나정태 임차인의 정보는 추가 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 이용 현황

감정가는 31.3억 원 수준이며, 건물 용도가 목욕장(찜질방), 음식점, 주택, 사무실 등으로 복합되어 있어 상업 및 주거 용도로 활용 가능함.

해안도로변에 위치하며 식당, 카페 등이 혼재되어 있어 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 활동이 가능할 것으로 보임.

다세대 주택 매매 사례(1.65억, 7천만, 5천 5백만원)는 본건과 규모 및 용도가 상이하여 직접적인 비교는 어려우나, 주변 부동산 시세를 파악하는 데 참고할 수 있음.

4.2. 잠재적 임대 수익 분석 (미상 임대료 감안)

건물은 상가 및 주택 용도로 활용 가능하여 잠재적 임대 수익이 기대됨.

다만, 임대 관계가 미상으로 조사된 부분이 있어 정확한 수익률 산정에는 한계가 있음.

권수현 임차인의 월 차임 30만원 외에는 특이 사항이 없으나, 입찰 전 반드시 임대 현황 및 예상 임대료 조사가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 식당, 카페 등 기본적인 상업 시설이 분포하여 생활 편의성은 보통 수준임.

5.2. 주거 환경

전원주택, 농경지가 혼재된 지역으로 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있음.

해안도로 인접으로 인한 외부 소음 및 차량 통행량은 고려해야 할 사항임.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 재매각

본 건은 중복사건이며 재매각으로 진행된 건으로, 매각 진행 과정 및 특이사항을 면밀히 확인해야 함.

6.2. 법정지상권 및 선순위 지상권

가장 큰 리스크 요소로, 2010년 11월 10일자 을구 순위 1번 지상권 설정등기가 인수될 가능성이 높음.

비록 말소 동의서가 제출되었으나, "제시외 건물로 인하여 법정지상권 성립여지 있음"이라는 문구는 낙찰 후에도 법적 분쟁이 발생할 수 있음을 의미하므로, 법률 전문가의 정확한 검토가 필수적임.

6.3. 제시외 건물 및 매각 제외/포함 사항

다수의 제시외 건물이 존재하며, 일부는 매각에 포함(ㄴ, ㄷ, ㅂ~ㅊ, ㅌ)되지만, 일부는 제외(ㄱ,ㄹ,ㅁ,ㅋ)됨.

또한, 이전이 용이한 냉장시설(목록4)도 매각 대상에서 제외됨.

이로 인해 실제 이용 면적 및 활용에 제약이 있을 수 있으며, 정확한 위치 파악을 위한 지적 측량이 필요할 수 있음. 최저매각가격은 이러한 요소들을 반영하여 산정된 것으로 보임.

6.4. 공부상 지목과 현황 불일치

일부 토지(목록4, 11)의 경우, 등기부상 지목은 잡종지이나 토지대장상 공장용지로 등재되어 있어, 토지 이용 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있음.

6.5. 임차인 관련 리스크

모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되나, 나정태 임차인의 경우 보증금, 차임, 전입일자 등의 정보가 미상으로, 이에 대한 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 고성읍 신월리에 소재한 근린주택으로, 넓은 토지 지분과 건물 면적을 보유하고 있습니다. 주변 환경은 관광 및 지역 상권이 혼재된 입지이며, 차량 접근성은 양호합니다.

가장 중요한 리스크는 선순위 지상권 등기와 이로 인한 법정지상권 성립 가능성입니다. 비록 말소 동의서가 제출되었으나, 법정지상권 성립 여지가 있다는 명시는 낙찰 후에도 법적 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 사안으로, 반드시 법률 전문가의 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

더불어, 다수의 제시외 건물 존재 및 일부 제외, 공부와 현황 지목의 불일치, 지분 매각이라는 점 등은 추가적인 확인과 신중한 접근을 요구합니다. 임차인들의 대항력은 없는 것으로 보이나, 정보 미상의 임차인에 대한 주의도 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 본 건은 잠재적 가치 대비 높은 리스크를 안고 있는 물건으로, 철저한 사전 조사와 법률 검토를 통해 위험 요소를 명확히 파악한 후 신중하게 입찰을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 지분과 복합 용도 건물로서, 향후 활용 가치 상승 기대.

* 지역 개발 또는 상권 활성화 시 시세차익 가능성 보유.

* 법정지상권 관련 리스크만 명확히 해소된다면, 재매각 건으로서 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,133,906,830원

인수되는 보증금: 0원

본 건은 선순위 지상권 인수 가능성, 법정지상권 성립 여지, 제시외 건물 관련 복잡성, 지분 매각 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서, 이러한 리스크를 충분히 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

인근 다세대 주택의 최근 매매가는 본 건물의 규모와 용도와 직접 비교하기 어렵습니다. 본 건의 감정가는 이러한 복합적인 요인을 반영한 것으로 보이며, 현재 파악된 정보만으로는 구체적인 시세 분석에 한계가 있습니다.

현실적으로, 법정지상권 등 중대한 권리 문제를 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간을 고려해야 하므로, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가 31.3억 원을 기준으로, 리스크 요인을 반영하여 약 22억원 ~ 25억원 범위 내에서 보수적으로 접근 하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가 결정은 반드시 법률 전문가의 자문 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.