나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31241 [1] 경상남도 거제시 옥포동 29-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 "팔랑포마을" 내에 위치하며, 주위는 일반주택, 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

동측 하향 완경사지세 내 자체지반 평탄한 사다리형 토지로서, "단독주택(다가구주택) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 본건 토지 소유자와 동일 소유로 탐문조사되는 토지(옥포동 29-10번지, 지목:대, 면적:8㎡, 도로공제부분)를 포함한 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 중 "Ⅳ. 그 밖의 사항" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건물로서,
외벽: 타일, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

2: 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

2: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 중 "Ⅳ. 그 밖의 사항" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 ㉠~㉧] 매각 포함.
-동측으로 '경상남도 거제시 옥포동 29-10번지' 토지를 포함한 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 통영지원 2024타경31241 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 29-1

토지 면적: 250.00㎡ (약 75.6평)

건물 면적: 277.08㎡ (약 83.8평)

건물 제시외 면적: 38.50㎡ (감정서상 ㉠~㉧ 포함 매각)

용도: 단독주택 (건축물대장상: 단독주택(다가구주택))

감정가: 416,483,880원

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 엠에스에이치제십사차유동화전문유한회사

건물 구조: 철근콘크리트조, 지하 1층, 지상 3층

준공 연도: 2013년 10월 22일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 "팔랑포마을" 내에 위치합니다.

주위 환경은 일반주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

토지 이용 계획상 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 6월 30일 거제수산업협동조합의 근저당권 (312,000,000원)

이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

경매 신청 채권자는 엠에스에이치제십사차유동화전문유한회사이며, 근저당권에 기한 임의 경매입니다.

총 등기부채권액은 312,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 내용 없음)

특이사항: 유동화 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 현황 *

* 임차인: 변건희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 3월 13일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 변영수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1999년 9월 28일

대항력: 있음

비고: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인수 금액 발생 가능성에 대한 면밀한 확인 및 협의 필요.

인수 보증금 합계: 0원 (명시된 내용 기준. 단, 변영수 임차인의 대항력으로 인한 추가 금액 발생 가능성 유의)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변 환경은 일반주택 및 농경지가 혼재된 형태입니다.

별도의 상업 시설 정보는 제공되지 않았으며, 지역 자체의 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

향후 다가구 주택으로서의 임대 수익 창출 가능성은 고려할 수 있으나, 주변 임대 수요 등을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

편의시설: 인근 편의시설, 의료시설, 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 주위 환경이 보통 수준으로 평가된 점을 미루어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

주변 유사 물건 시세 분석:

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보 분석 결과, 최근(2026년 5~7월) 실거래가는 2300만원에서 3500만원 수준을 형성하고 있습니다.

이는 면적(약 48.61㎡~84.55㎡) 및 건축 연도(1984년~1997년)에 따른 편차를 보입니다.

본 물건은 단독주택(다가구주택)으로, 연립/다세대 주택의 시세와 직접적인 비교는 제한적이며, 건물 규모 및 용도에 따른 별도의 시세 판단이 요구됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (변영수): 1999년부터 거주 중인 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적이지 않은 상황으로, 금액이 0원이라 할지라도 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 보증금 지급 또는 협상 비용이 발생할 수 있어 가장 주의해야 할 부분입니다. 상세한 사실관계 확인이 필수적입니다.

유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 특수 채권이 포함된 유동화 물건이므로, 권리 분석 및 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건축물 현황: 지하 1층, 지상 3층의 다가구주택으로, 건물 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등의 규제로 인해 향후 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 단독주택(다가구주택)으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 사건입니다. 감정가는 4억 1,648만 3,880원이며, 넓은 토지(250㎡)와 건물(277.08㎡) 및 제시외 건물(38.50㎡)이 포함되어 있습니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되나, 1999년부터 전입된 대항력 있는 임차인 변영수 씨가 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 매우 이례적이므로, 명도 및 인수 부담에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 유동화 물건이라는 특수성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

지하 1층, 지상 3층의 다가구주택으로, 적절한 임대 관리를 통해 임대 수익 창출이 가능합니다.

250㎡의 비교적 넓은 토지 면적은 향후 재건축 또는 증축 시 추가적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 시세 및 본 물건의 잠재적 가치를 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 416,483,880원

주요 고려사항:

1. 대항력 있는 임차인 변영수 씨의 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 높습니다. 이 부분은 입찰가 산정에 있어 가장 큰 리스크 요인이자 변수입니다.

2. 주변 연립/다세대 시세는 본 물건의 단독주택(다가구) 특성과 직접적인 비교가 어렵습니다.

3. 토지 이용계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

보수적인 접근을 기준으로, 감정가의 70% ~ 80% 범위를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

* 하한선 (감정가 70%): 약 291,538,721원

* 상한선 (감정가 80%): 약 333,187,104원

실제 입찰가는 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 결과, 시장 상황, 입찰자의 자금 계획 및 위험 감수 수준 등을 종합적으로 판단하여 최종 결정해야 합니다. 특히, 변영수 임차인의 보증금/차임 0원이라는 점은 추가 조사 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵게 만드는 요인이므로, 상세한 사실 확인 및 협상이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.