나이스옥션 법원경매 통영 2024타경29040 [1] 경상남도 거제시 동부면 412-1 구천리 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 토지는 경상남도 거제시 동부면 구천리 소재, "연담마을" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택 및 농경지, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

차량통행 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호1)-14): 부정형의 토지로서, 현황 일단의 상업용 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복2차선 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1)-10),14): 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호11) 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지상3층 건으로서,
┌ 외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등,
├ 내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
├ 바닥: 타일 마감 등,
└ 창호: 새시 창호입니다.

일련번호12) 경량철골조립식조 아연도금강판지붕 지상1층 건으로서,
┌ 내외벽: 판넬 마감 등,
├ 바닥: 하드너, 콘크리트 마감 등,
└ 창호: 새시 창호입니다.

일련번호12-1) 에프.아르.피이조 아연도금강판지붕 지상1층 건으로서,
┌ 내외벽: FRP조 마감 등,
└ 창호: 새시 창호입니다.

일련번호12-2) 통나무조 아스팔트싱글지붕 지상1층 건으로서,
┌ 내외벽: 돌쌓기 및 사이딩판넬 마감 등,
├ 바닥: 장판지 및 타일 마감 등,
└ 창호: 새시 창호입니다.

일련번호12-3) 경량철골조 유리지붕 지상1층 건으로서,
┌ 내외벽: 경량철골 및 유리벽체 마감 등,
├ 바닥: 보도블럭 및 콘크리트 마감 등,
└ 창호: 새시 창호입니다.

일련번호13) 목조싱글조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 건으로서,
┌ 내외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등,
├ 바닥: 장판지 및 타일 마감 등,
└ 창호: 새시 창호입니다.

　

이용상태

일련번호11: 근린생활시설,
일련번호12: 전시실,
일련번호12-1: 경비실,
일련번호12-2: 휴게실,
일련번호12-3: 전시실,
일련번호13: 관리사로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수설비 및 보일러에 의한 난방설비(일련번호13) 등입니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미상입니다.
└ 기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(10-1) 포함.
-목록 3. 지상의 제시외 건물(감정서상 ㄴ[매표소]) 매각에서 제외, 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 제한받는 가격. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음.
-목록 4~9, 14. 지상의 제시외 수목(감정서상 1~12) 매각에서 제외, 최저매각가격은 제시외 수목으로 인해 제한받는 가격.
-목록 1, 10. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음, 첨부된 2025.03.10.자 거제시 동부면장의 사실조회회신서 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 토지 정보

* 사건번호: 통영지원 2024타경29040 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 동부면 412-1 구천리

* 토지 면적: 5,882.00㎡ (약 1,779.2평)

* 토지 이용 현황: 현황 일단의 상업용 부지로 이용 중

* 토지 이용 계획: 농림지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 농업보호구역

* 제시외 토지 면적: 0.00㎡

2.2. 건물 정보

* 건물 면적: 1,955.06㎡ (약 591.4평)

* 건물 용도: 근린시설 (주요 건물: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 전시실, 관리사무소 등)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 경량철골구조, 일반목구조 등

* 층수: 지상 1~3층

* 제시외 건물 면적: 2,621.00㎡ (감정서상 ㄴ[매표소], 10-1 등 포함)

* 건물 지분: 1,955.0599999999997㎡ (건물 전체 면적)

2.3. 매각 정보

* 감정가: 1,877,411,060원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 사등농업협동조합 (채권총액 1,320,000,000원)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

* 소재지: 경상남도 거제시 동부면 구천리 "연담마을" 북서측 인근

* 주위 환경: 단독주택, 농경지, 노변 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 및 도로

* 접근성: 차량 통행이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로: 본건 남측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도 지역: 농림지역

* 제한 사항: 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 농업보호구역

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김화섭 (2004-09-23)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2015-07-24, 1,320,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 사등농업협동조합 (2024-08-30, 1,125,248,408원) - 말소

4.2. 말소기준 권리 및 인수 권리

* 말소기준 권리: 2015년 7월 24일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권으로, 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 별도의 법정지상권 성립 여지가 있는 제시외 건물이 존재합니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 2,500,000원

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 이 은 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 건물 용도 및 상권 특징

* 건물 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 전시실, 경비실, 휴게실, 관리사무소 등으로 이용 중입니다.

* 상권: 주위 환경에 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 농경지와 단독주택이 함께 분포하는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 시설

* 거제자연휴양림, 노자산 등이 인근에 위치하고 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

* 동부면 소재지로, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역 탐색 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 농지취득자격증명: 목록 1, 10번 토지는 농지이므로 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 거부될 수 있으며, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. (2025.03.10.자 거제시 동부면장의 사실조회회신서 참조)

* 법정지상권 성립여지: 목록 3번 지상의 제시외 건물(감정서상 ㄴ[매표소])을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 요소로 작용할 수 있습니다.

6.2. 제시외 물건 관련 사항

* 일괄매각 포함: 제시외 건물(10-1)은 본건에 포함되어 일괄 매각됩니다.

* 매각 제외: 목록 3번의 제시외 건물(매표소)과 목록 4~9, 14번의 제시외 수목(감정서상 1~12)은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대 관계: 미상으로, 별도 확인이 필요합니다.

* 건물 및 토지: 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 동부면에 위치한 근린시설로서, 일단의 상업용 부지로 이용되고 있는 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 약 18.8억원으로 높게 책정되었습니다. 입지적으로는 자연 경관이 좋은 지역에 위치하나, 농림지역, 농업보호구역 등 토지이용계획상 제한이 존재합니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 말소 예정으로 깨끗한 편이나, 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 수목, 그리고 법정지상권 성립 여지가 있는 제시외 건물이 있어 실제 활용 가치 및 명도 시 고려해야 할 부분이 있습니다. 특히, 농지취득자격증명이 필수이며 미제출 시 불이익이 발생할 수 있다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 임차인은 대항력이 없고 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 상업용 부지 확보 가능성: 농림지역 내에서도 상업용으로 이용 중인 토지로서, 향후 용도변경 가능성 등을 고려할 수 있습니다.

* 경매 낙찰을 통한 시세차익 기대: 철저한 권리분석 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* (추후 상세 조사 후 보강 필요)

9. 예상 입찰가 산정 참고사항

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 1,877,411,060원

* 인수되는 보증금: 0원

* 제시외 건물 및 수목 제외로 인한 실질 사용 면적 고려

* 법정지상권 성립 가능성 및 관련 명도/이용 제한 문제

* 농지취득자격증명 확보 가능성 및 원상회복 리스크

* 주변 유사 물건 시세 및 시장 상황 분석

상기 요인들을 종합적으로 분석한 후, 투입 대비 기대 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.