나이스옥션 법원경매 부산 2024타경55503 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-26 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산진초등학교 북서측 인근에 위치하며 부근은 숙박시설, 근린생활시설등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경보통입니다.

교통상황

본건인근까지 차량출입가능하며 인근에 노선버스정류장 및 도시철도 1호선'범내골역'이 소재하여 대중교통사정은 양호합니다.

형태 및 이용상태

기호(1)토지; 세로장방형의 토지로서 숙박시설 건부지로 사용중입니다.
기호(2)토지: 사다리유사형의 토지로서 숙박시설의 부속주차장으로 사용중입니다.
기호(3)토지: 폭1m 내외의 길쭉한 모양의 토지로서 현황도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1)토지: 서측으로 약8m내외의 포장도로와 접합니다.
기호(2)토지: 일련번호(3)토지를 통해서 동측으로 약35m도로와 접하며, 일련번호(1)토지를 통해서 서측으로 약8m내외의 도로와 접합니다.
기호(3)토지: 폭1m내외의 토지로서 통로로 이용되며 동측으로 약35m 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지:일반상업지역, 방화지구, 가로구역별최고높이제한지역(114m이하), 중점경관관리구역, 상대보호구역
기호(2),기호(3)토지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별최고높이제한지역, 중접경관관리구역

제시목록 외의 물건

- 토지기호(3)지상에 타인소유의 조적조슬래브지붕 단측 약 1.3㎡가 소재하여 기호(3) 토지평가시 제한받는 정도를 고려하여 감정평가하였습니다.
- 본건 건물 출입구 토지기호(3) 지상에 구조물인 장식벽체가 설치되어 있는 바 이는 건물의 부합물 또는 종물로 보아 감정평가하였고, 토지는 이를 감안하지 아니하고 감정평가 하였습니다.

공부와의 차이

토지기호(3)은 공부상 지목 '대'이나 현황도로로서 평가목적등을 고려하여 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상 8층건으로서 (사용승인일: 2003.06.14)

외벽: 전면부 천연석붙임 및 드라이비트마감등
내벽: 타일 및 벽지, 인테리어 등 마감
창호: 하이샷시 2중창 구조입니다.

이용상태

숙박시설로서,
지하1층: 공부상 제1종근린생활시설 및 기계실로 되어있으나 근린생활시설 부분은 객실, 수영장등으로 개조하다 공사중단된 상태입니다.
1층: 안내실 및 로비, 주차장
2~8층: 숙박시설객실로 이용중입니다.

설비내역

위생설비,급수, 급탕설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비, 화재경보설비, 수변전설비 등 갖추어져있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물 옥상층에 계단실, 기계실 등(2개층 합 64㎡) 및 수변전설비, 1층 건물 입구에 장식벽체, 지하1층 출입통로덮개 등이 부합물 및 종물로 소재하는 바 간이한 방식에 의한 면적 측량 및 용량산정 등으로 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지3필지 및 건물 일괄매각.
2. 목록3.토지는 지목'대'이나 현황'도로'. 위 지상에 매각에서 제외되는 타인소유 추정 제시외건물 있음. 제시외건물을 위한 법정지상권 성립여부 불명. 최저매각가격은 위 건물소재로 인하여 제한받는 가격임. 목록2.토지를 위한 진입통로로 사용.
3. 목록4.건물은 2012.04.05. 숙박시설(여관)으로 용도변경. 지하1층은 객실,수영장등으로 개조 중 공사중단. 1층은 안내실 및 로비,주차장, 2~8층은 객실로 이용중임.
4. 제시외 부합물 및 종물(기계실, 수변전 설비 등)있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 부산지방법원 2024타경55503 (1) 사건에 대한 물건 정보를 상세히 분석하여 제공합니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경55503 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-26

용도: 숙박시설

감정가: 9,123,092,800원

토지 면적: 522.00㎡ (약 157.9평)

토지 지분: 522㎡ (약 157.9평)

건물 면적: 2052.38㎡ (약 620.8평)

건물 지분: 2052.38㎡ (약 620.8평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOO

특이사항: 법정지상권, 재매각, 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산진초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 기호(1)은 서측으로 약 8m 포장도로와 접하고 있으며, 기호(2) 토지는 기호(3) 토지를 통해 동측 약 35m 도로 및 서측 약 8m 도로와 접하고 있습니다. 기호(3) 토지는 폭 1m 내외의 길쭉한 모양으로 현황 도로로 이용 중이며, 통로 역할을 합니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(114m 이하), 중점경관관리구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 다수의 근저당, 전세권, 압류, 가압류가 설정되었으나, 말소기준권리인 서남구기선저인망수산업협동조합 및 대형선망수산업협동조합의 근저당권(2021.08.31. 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 11,995,834,970원입니다.

임차인 현황:

* 권창대: 보증금 0원, 월세 4,000,000원, 2023.11.06 전입. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 300,000,000원, 월세 0원. (전입/사업일자 미상). 대항력 없음.

* 김 : 보증금 300,000,000원, 월세 25,000,000원, 2024.01.03 전입, 2024.07.08 배당신고. 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본건은 부산의 주요 상업 지구 중 하나인 부전동에 위치하며, 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

인근에 범내골역이 위치하여 유동인구가 많으며, 이는 숙박시설 운영에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

부산진초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

대중교통 접근성이 매우 우수하여 지하철 1호선 범내골역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부 불명: 본건 토지 일부(목록3) 위에 타인 소유로 추정되는 건물이 존재하며, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 최저매각가격 산정에도 반영되었습니다.

현황 도로인 토지(목록3) 위 제시외 건물: 지목은 '대'이나 현황 도로로 사용되는 토지(522.00㎡ 중 일부) 위에 타인 소유로 추정되는 약 1.3㎡의 조적조 건물이 소재합니다.

공사 중단된 지하 1층: 지하 1층은 객실, 수영장 등으로 개조 중 공사가 중단된 상태로, 잔여 공사 또는 원상 복구에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 물건: 건물 부합물 및 종물(기계실, 수변전 설비 등)이 존재하여, 이에 대한 정확한 권리 관계 및 처리 방안 확인이 필요합니다.

주변 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 뛰어난 교통 환경과 상업 시설 밀집 지역에 위치한 숙박시설 용도의 물건입니다. 대형 근저당권들이 설정되어 있었으나, 모두 말소 예정되어 있어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

그러나 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물 존재, 현황 도로 토지 위 무허가 건물, 공사 중단된 지하 1층 등 해결해야 할 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크들은 향후 명도 및 건물 활용에 있어 상당한 제약과 추가 비용을 발생시킬 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 재매각 물건이라는 점도 이러한 리스크 요인을 반영하는 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 교통망: 부산 지하철 1호선 범내골역 도보 이용 가능, 차량 접근성 용이.

중심 상업지 입지: 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하는 활발한 상권.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도 증대 가능.

1.9. 예상 입찰가

본건은 임차인들의 대항력이 없는 것으로 파악되며, 등기부상 권리들도 말소될 예정이므로 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 이러한 인수 보증금은 고려되지 않습니다.

감정가는 9,123,092,800원이지만, 법정지상권 문제, 공사 중단된 부분, 제시외 건물 등 여러 위험 요소를 감안할 때, 이러한 리스크 해소 비용과 추가 투자 비용을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 평가하여 감정가의 상당 부분을 할인한 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.