나이스옥션 법원경매 부산 2024타경58335 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 270-5 포세이돈 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도1호선 ‘양정역’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "양정역" 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2016.04.11. 사용승인의 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건 내 5층 502호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방 설비 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 진출입 가능하며, 자주식 및 기계식 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

공부상 공동주택(아파트)임.
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 내역

사건번호: 부산지방법원 2024타경58335 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 소재지 및 용도

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 270-5 포세이돈 5층 502호

용도: 아파트 (공동주택)

4. 가격 정보

감정평가액: 244,000,000원

5. 면적 정보

토지면적: 12.56㎡ (약 3.80평)

토지 지분: 12.5556㎡ (약 3.80평)

건물면적: 63.02㎡ (약 19.06평) (전용면적)

건물 면적 (총 면적): 약 77.4㎡ (추정, 공용 면적 포함 시 분양 면적)

6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화 물건, 재매각

주의사항: 공부상 공동주택(아파트)임. 재매각으로 인해 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 준비 필요.

2. 입지조건

3. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재, 부산 도시철도 1호선 '양정역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역으로 형성되어 있습니다.

4. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산 도시철도 1호선 '양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 건물 및 토지 정보

4. 건물 개요

건물명: 포세이돈

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

해당 층: 5층

사용승인일: 2016년 4월 11일

5. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕

외벽: 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감

내벽: 벽지 마감 (추정)

창호: 샷시 창호

설비: 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방 설비로 추정됩니다.

6. 토지 현황

토지 형상: 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지

이용 상태: 주상용 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 공로에 접하여 차량 진출입이 가능하며, 자주식 및 기계식 주차 시설이 마련되어 있습니다.

4. 권리분석

5. 등기부 현황

* 소유권 이전 (2016-06-14)

* 근저당 (말소기준권리): 페퍼저축은행, 2019-03-05, 120,000,000원

* 근저당: 페퍼저축은행, 2019-03-05, 104,400,000원

* 가압류: 농협은행, 2024-03-07, 11,956,385원 (말소)

* 가압류: 신한카드, 2024-03-13, 11,158,907원 (말소)

* 가압류: 부산신용보증재단, 2024-03-21, 59,449,994원 (말소)

* 가압류: 신용보증기금, 2024-04-03, 17,944,446원 (말소)

* 임의경매 개시결정 (본건 경매): 페퍼저축은행, 2024-07-09, 189,344,584원 (말소)

6. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2019년 3월 5일 접수된 페퍼저축은행의 근저당권 (채권최고액 120,000,000원)입니다.

7. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 경매 절차 완료 시 등기부상 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

8. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 약 324,909,732원입니다.

5. 임차인 현황

6. 임차인 정보

명시된 임차인 정보는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

7. 보증금 인수 여부

인수 보증금이 없으므로 임차인 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, '실제 이용상태는 경매 진행 시 확인 요함'이라는 내용이 있어, 혹시 모를 미등기 전세 등 특수 권리 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6. 상권분석

7. 주변 상권 현황

본건이 위치한 양정동 지역은 부산 도시철도 1호선 역세권을 중심으로 근린생활시설, 상점, 사무실 등이 발달해 있으며, 인근에 주거 단지가 함께 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 다만, 소규모 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역 특성상 대규모 상업 지구보다는 안정적인 지역 상권으로 볼 수 있습니다.

7. 생활정보

8. 편의시설

* 교통: 부산 도시철도 1호선 '양정역' 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 상업시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 의료시설: 양정역 인근 병원 및 의원 등 의료기관 이용 가능.

9. 주거 환경

* 단지 내: 승강기, 기계식 주차 시설, 개별난방 설비 등 아파트의 일반적인 편의시설 구비.

* 주변: 주거, 상업, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 상대적으로 조용하면서도 생활 편의성이 확보된 환경입니다.

8. 잠재적 리스크

9. 재매각 및 유동화

본 물건은 재매각 사건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 무효 등의 사유가 있었음을 의미합니다. 재매각 사유에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다. 유동화 물건이라는 점은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

10. 실제 이용 상태 확인 필요

공부상 아파트이나, 이해관계인 부재로 실제 이용 상태는 경매 진행 시 확인이 필요한 상태입니다. 임차인 외 점유자나 실제 거주 여부, 내부 상태 등에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

11. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

9. 투자 포인트

10. 입지 강점

* 부산 도시철도 1호선 '양정역' 역세권 인접으로 교통 편리성 우수.

* 부산진구의 중심부에 위치하여 시내 접근성 양호.

* 주변으로 근린생활시설 및 주거 시설이 발달하여 생활 편의성이 뒷받침됨.

11. 건물 상태

* 2016년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하여 건물 노후도가 낮음.

* 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물 상태 예상.

12. 기타 요인

* 재매각 물건으로, 이전 낙찰가 및 유찰 사유 등을 참고하여 적정 입찰가 산정 가능.

* 토지 지분이 일정 부분 확보되어 있어 건물과 토지 일체로서의 가치 보유.

10. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치한 비교적 신축 아파트로서, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 재매각 물건이라는 점은 입찰 경쟁률 완화 및 가격 협상의 여지를 줄 수 있습니다. 다만, 유동화 물건이며 실제 이용 상태 확인이 필요하다는 점, 그리고 재매각 사유에 대한 면밀한 검토가 수반되어야 합니다. 임차인이 없고 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 권리 분석 측면에서 부담이 적은 편입니다.

11. 예상 입찰가

본 물건은 감정평가액 244,000,000원입니다. 재매각 물건임을 감안하고, 현재 시장 상황 및 권리 관계, 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 유동화 물건 및 재매각 사유를 면밀히 분석해야 합니다.

* 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 주변 환경, 예상되는 수리 비용 등을 파악해야 합니다.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰 사례를 참고하여 적정 가격을 산정합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가의 70%~85% 수준에서 시작하여 현장 조사를 통해 최종 가격을 결정하는 것이 일반적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.