나이스옥션 법원경매 진주 2023타경4621 [2] 경상남도 산청군 금서면 매촌리 1117-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경4621 [2] 경상남도 산청군 금서면 매촌리 1117-2 답 경매

• 사건번호: 2023타경4621
• 주소: 경상남도 산청군 금서면 매촌리 1117-2
• 용도: 답

진주지원 경매5계 2023타경4621 | 소재지: 경상남도 산청군 금서면 매촌리 1117-2 | 감정가: 20,040,000원 | 최저가: 4,203,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경4621 (2)

소재지: 경상남도 산청군 금서면 매촌리 1117-2

용도 (공부상/현황): 답(畓) / 전(田) 및 일부 묘지 등

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 임OO / 임OO

채권자: 산OOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 334.00㎡ (약 101.04평)

감정가: 20,040,000원

토지 지분율: 33400 (전체 지분 매각으로 추정됨)

건물면적: 없음 (토지매각)

*참고: 본 건은 토지매각 건으로 아파트의 전용면적 및 분양면적 표시는 해당되지 않습니다.

2. 입지 분석

2.1. 입지조건

본 건은 경상남도 산청군 금서면 매촌리에 위치하며, "산청매촌 제2일반산업단지" 북서측 근거리에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 건은 부정형 완경사지이며, 현재는 전(밭)으로 이용되고 있고 일부 묘지가 소재합니다.

교통 상황은 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 본건 동측으로 왕복 2차선 아스팔트도로가 인접해 있어 접근성은 양호한 편입니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

인근에 "산청매촌 제2일반산업단지"가 위치하고 있어 산업 관련 시설 접근성은 높습니다.

다만, 주위 환경이 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역이므로, 대규모 편의시설, 병원, 학교 등의 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 시설은 인근 면소재지 등으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

대규모 유해 및 혐오시설은 확인된 바 없으나, 인접한 산업단지 특성상 소음 및 분진 발생 가능성은 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일(임OO)하며 채권자(산OOOO)에 의해 진행되고 있습니다.

매각 대상은 토지 전부(지분율 33400)이며, 등기부상 특별한 권리 상의 문제점은 보고된 정보에서 확인되지 않습니다. (말소기준 권리 이후는 소멸 예상)

3.2. 특이 및 주의 사항

농지취득자격증명 (농취증) 필수

본 물건은 공부상 용도가 '답(畓)'인 농지이나, 현황은 '전(田)이며 일부 묘지' 등으로 이용 중입니다.

목록은 '영농여건불리농지'로 분류되어 있으나, *농지취득자격증명(농취증)* 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다. (주의사항 참고)

만약 농지가 아니라는 사실을 증명할 수 있는 자료를 제출할 경우 농취증은 면제될 수 있으며, 이에 대한 '2024.6.20.자 금서면 사실조회 회신서'를 참조해야 합니다.

분묘기지권 리스크

제시목록 외의 물건으로 본 건 토지 기호(6) 지상에 분묘가 소재합니다.

육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 소재할 가능성도 있으며, 분묘 소재 시 *분묘기지권*이 성립할 여지가 있어 추후 토지 이용 및 명도 시 문제가 발생할 수 있습니다.

재매각 건

본 사건은 *재매각* 물건이므로, 기존 낙찰자가 대금을 미납하여 다시 진행되는 사건일 가능성이 높습니다. 재매각 사건의 경우 입찰보증금 비율이 상향 조정될 수 있으니, 입찰 전 반드시 해당 법원 공고를 확인해야 합니다.

경계 불분명

인접 필지와 지적 경계가 불분명하므로, 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 낙찰 후 측량을 반드시 진행해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

토지 이용의 제약: 본 건은 농취증을 요구하는 농지이며, 현황상 전(밭) 및 묘지로 이용되고 있습니다. 농지법에 따른 의무를 이행해야 할 수 있으며, 묘지의 존재로 인해 토지 전체의 효율적인 이용이 제한될 가능성이 높습니다.

분묘 처리: 분묘기지권이 성립할 경우, 분묘 이장을 위한 협의나 법적 절차가 필요하며, 이는 상당한 시간과 비용을 발생시키는 가장 큰 리스크입니다.

경계 문제: 경계 불분명으로 인해 측량 비용 및 인접 토지와의 분쟁 가능성이 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내 영농여건불리농지로서, 입지적으로는 산청매촌 제2일반산업단지 근거리에 위치하고 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 잠재적인 개발 가치는 있을 수 있습니다.

그러나 *농취증 문제*와 *분묘기지권 성립 여지*라는 두 가지 중대한 권리적 리스크를 안고 있습니다. 특히 분묘가 소재하는 만큼, 단순히 저렴한 가격만 보고 입찰하기보다는 분묘 처리 방안 및 비용, 농취증 취득 가능성을 면밀히 검토한 후 접근해야 하는 고난도 물건입니다.

5. 투자 포인트

계획관리지역: 용도지역이 계획관리지역으로 향후 건축 및 개발 행위에 있어서 상대적으로 자유롭습니다. (단, 농지법 및 기타 제한사항 준수 필요)

산업단지 근접성: "산청매촌 제2일반산업단지"와 가까워 산업 지원 시설이나 창고, 소규모 공장 부지 등으로의 장기적 수요를 기대할 수 있습니다.

도로 접근성 양호: 동측 왕복 2차선 아스팔트도로에 접하고 있어 물류 및 차량 이동에 유리합니다.

*결론: 본 건은 저가에 낙찰받아 농취증을 해결하고 분묘를 원만히 처리할 수 있다면, 계획관리지역이라는 장점을 활용하여 산업단지 관련 용도로 전환을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.*

법원 정보

진주지원 경매5계