나이스옥션 법원경매 진주 2024타경725 [2] 경상남도 진주시 문산읍 상문리 산461 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경725 [2] 경상남도 진주시 문산읍 상문리 산461 임야 경매

• 사건번호: 2024타경725
• 주소: 경상남도 진주시 문산읍 상문리 산461
• 감정가: 12,648,000원
• 최저가: 3,315,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 임야

진주지원 경매5계 2024타경725 | 소재지: 경상남도 진주시 문산읍 상문리 산461 | 감정가: 12,648,000원 | 최저가: 3,315,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 진주지원 2024타경725 (2)

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경725 (2)이며, 매각대상은 토지입니다. 본 물건은 경상남도 진주시 문산읍 상문리 산461 소재의 임야로, 부동산 임의경매 사건입니다. 토지 면적은 1,488.00㎡ (약 450.1평)이며, 감정가는 12,648,000원으로 평당 약 28,000원 수준입니다. 이는 매우 낮은 감정가로, 물건 자체의 개발 난이도를 시사합니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 주의사항은 "지적도상 맹지"라는 점입니다. 다만, 감정평가서상 복수 필지로 추정되는 기호(1)은 차량 접근 및 도로 접합이 가능하지만, 기호(2)는 지적도상 맹지로 확인됩니다. 또한, 기호(1) 토지 북서측 경계 부근에 분묘 2기가 소재하여, 낙찰자가 인수할 경우 분묘기지권 성립 여부 및 이장 관련 비용 발생 가능성이 있습니다. 기호(1) 토지 일부가 현황상 도로로 이용 중인 점도 실제 이용 가능 면적에 영향을 줄 수 있습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 진주시 문산읍 상문리 "상이경로회관" 남서측 인근에 위치하며, 국도와 인접한 농촌 취락지역, 소규모 공장지대, 그리고 농경지대가 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 도시 근교의 개발 압력은 있으나, 현황은 농림지 및 임야의 특성을 강하게 나타냅니다.

2.2. 교통 및 접근성

기호(1) 토지는 차량 접근이 가능하고, 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 기본적인 접근성은 확보하고 있습니다. 국도변에 위치하여 광역적인 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 채무관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 진OOOOO의 신청에 의해 진행 중입니다. 소유자는 강OOOOOO, 채무자는 강OO으로 소유자와 채무자가 다른 상황입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계(가처분, 가등기, 지상권 등)는 확인되지 않으므로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸할 것으로 예상됩니다. 다만, 유의사항으로 명시된 분묘 2기에 대해서는 낙찰자가 인수할 가능성(분묘기지권 성립 시)이 있으므로, 현장 조사를 통해 성립 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건의 용도가 임야(산지)이며 주변이 농촌 취락 및 소규모 공장지대로 형성되어 있어, 일반적인 상업 시설이나 상권이 발달한 지역은 아닙니다. 따라서 상업적 가치보다는 장기적인 개발 가능성이나 임업용 토지로서의 가치에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주위 환경이 농촌 취락 및 소규모 공장지대임을 고려할 때, 도심의 편리한 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 감정평가서에 명시된 내용 외에 주변 혐오시설 유무는 외부 검색을 통해서는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용계획의 제한

토지의 용도지역이 기호(1)은 계획관리지역, 기호(2)는 농림지역 및 보전산지/임업용산지로 크게 나뉘어 있습니다. 특히 기호(2)의 농림지역 및 보전산지는 개발 행위에 대한 제한이 매우 강력하여 사실상 개발이 불가능에 가깝습니다.

5.2. 맹지 및 도로 문제

기호(2)가 지적도상 맹지라는 점은 건축 행위 및 개발에 있어 심각한 제약 요인입니다. 또한, 기호(1) 일부가 현황 도로로 이용 중이라는 점은 매입 후 소유권을 주장하는 데 있어 마찰의 소지를 안고 있습니다.

5.3. 분묘의 존재

기호(1)에 소재하는 분묘 2기는 추후 개발 시 이장 문제 및 비용을 야기할 수 있으며, 분묘기지권이 성립되면 토지 이용에 제약이 발생합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 1,488.00㎡의 임야로, 감정가 대비 면적이 크고 저렴하다는 장점이 있으나, 급경사지 형태, 용도지역의 강력한 규제(특히 기호(2)), 지적도상 맹지, 그리고 분묘 소재라는 치명적인 단점을 모두 가지고 있습니다.

6.2. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같이 요약할 수 있습니다.

1. **초저가 매입 기회:** 평당 감정가 약 28,000원으로, 초기 투자 비용 부담이 매우 낮습니다.

2. **계획관리지역(일부)의 잠재력:** 기호(1) 토지의 일부가 계획관리지역이라는 점은 장기적으로 개발 가능성을 열어두고 있습니다.

3. **전문가 투자:** 맹지 해소, 분묘 이장 협의, 용도변경 노하우를 가진 전문 투자자에게 적합하며, 일반 투자자에게는 진입 장벽이 매우 높습니다.

6.3. 결론

본 물건은 강력한 개발 제한과 물리적 리스크를 감수하고, 장기적인 관점에서 시세차익을 목표로 하는 전문적인 임야 투자자에게만 매력적일 수 있습니다. 입찰 전 맹지 탈출 가능성, 분묘 이장 비용, 그리고 용도지역별 개발 가능성을 필히 확인해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계