나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2691 [1] 경상남도 남해군 남해읍 심천리 509 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2024.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남해읍 심천리, 심천마을회관에서 북서측으로 직선거리 약130 미터 지점에 위치하고, 부근은 농가` 농경지` 야산 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서, 환경은 보통 시 됨.

교통상황

인근까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행빈도 등을 참작할 때 대중교통사정은 비교적 보통 시 됨.

형태 및 이용상태

남측으로 하향 완경사진 부정형의 토지로 단독주택부지로 이용되고 있으며,
남측부분, 즉 건축물이 소재하는 부분은 북측부분보다 지반이 약1.8-2 미터 정도
낮게 형성되어 있음.

인접 도로상태

남측으로 폭 약1.5-2 미터 내외의 콘크리트포장된 출입로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 기와지붕(현황은 강판지붕) 단층 건으로
외벽은 몰탈위 페인팅 등
내벽은 벽지, 타일 등
바닥은 바닥지 등
창호는 목재, 삿시창호 등 마감으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

주택용도로 이용되고 있음.

설비내역

급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 종물 및 부합물로 `시멘트블록조 강판지붕 다용도실 등 약15,5 ㎡ 외 3동 (기호ㄱ-ㄹ)‘이 소재하고 있어 구조` 규모` 시공상태 및 현상을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것은 주물의 처분에 따를 것으로 사료되어 이에 구애됨이 없이 평가하였으므로 업무짖행 시 참고하시기 바람.

본건 기호1 토지 상에 식재되어 있는 가치가 미미할 것으로 판단되는 감나무, 석류나무, 단풍나무, 개나리 등 정원수는 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

기호2 건물의 지붕은 공부상 기와지붕으로 등재되어 있으나 현황은 개량되어 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등에 대한 의견
현재는 공가상태로 소유자의 자녀(딸)가 가끔 왕래하면서 관리하고 있는 것으로 인근 주민 등으로부터 탐문되고는 있으나, 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2] 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ) 매각 포함.
-감정서상 제시외 수목 매각 포함.
-정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경2691 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 남해읍 심천리 509 (신 주소: 경상남도 남해대로2984번길 49-13)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 82,658,320원

* 토지면적: 365.00㎡ (약 110.42평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.21㎡ (주건축물, 약 17.91평)

* 건물 제시외면적: 25.60㎡ (다용도실 등, 약 7.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남해농업협동조합 (추정, 근저당권자)

* 특이사항: 재매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 남해군 남해읍 심천리, 심천마을회관에서 북서측으로 약 130미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농가, 농경지, 야산 등으로 형성된 농촌지대로서 전반적인 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 비교적 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남측으로 폭 약 1.5~2미터 내외의 콘크리트 포장된 출입로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든 축종 사육제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 4월 9일 남해농업협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 상 '지상권개요:' 부분에 구체적인 내용이 없어 확인 필요)

* 등기부채권총액: 토지 등기부 채권 총액 97,800,000원, 건물 등기부 채권 총액 22,800,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 현재 공가 상태로 추정되며, 소유자 자녀가 가끔 왕래하며 관리하는 것으로 탐문되었습니다. 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 되지 않아 업무 집행 시 재확인이 요망됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 농촌 마을에 위치하여 주거 환경이 조용하고 한적합니다. 주변은 농경지와 야산 등으로 둘러싸여 있습니다.

* 주변 부동산 시세: 제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 생활권인 남해읍 심천리의 '대림하이츠' 다세대주택(2012년 건축, 74.71㎡)이 2024년 9월과 2025년 11월에 각각 15,300만원에 매매되었습니다. 이는 현재 해당 지역의 부동산 시세를 파악하는 데 참고할 수 있는 자료입니다.

* 분석: 본건 단독주택(1981년 건축)은 '대림하이츠' 다세대주택(2012년 건축)보다 건축 연도가 오래되었습니다. 그럼에도 불구하고, 동일 지역의 다세대주택이 15,300만원 수준에서 거래되는 점은 본건의 잠재적 가치를 가늠하는 데 도움이 됩니다. 본건의 감정가(82,658,320원)는 주변 다세대 시세보다 낮게 책정되어 있으며, 이는 건물 노후도, 토지 이용 현황 등 여러 요인을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 심천마을회관이 인근에 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 교육시설: 심천리 지역 내 초등학교 또는 중학교가 인근에 위치할 수 있으며, 정확한 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* 의료시설: 남해읍 소재 병원 및 의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 과정에서 문제가 있었을 가능성이 있으므로 상세한 원인 파악이 필요합니다.

* 건물 노후 및 수리 필요성: 1981년 건축되어 건물이 노후되었으며, 지붕이 강판으로 개량된 점 등으로 보아 내부 시설 점검 및 수리가 필요할 수 있습니다.

* 토지 지반 및 경계: 건물이 소재한 부분의 지반이 주변보다 약 1.8~2미터 낮게 형성되어 있어, 토지 활용 및 건축물 유지 보수에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 정확한 위치 및 경계 확정을 위한 측량이 필요합니다.

* 공가 상태 및 명도: 현재 공가 상태로 추정되며, 소유자 자녀의 관리 사실이 탐문되었으나, 최종 명도 시점에서의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 조사 결과, 혐오시설(예: 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 재확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 남해읍 심천리에 소재한 단독주택으로, 재매각 절차를 거치고 있습니다. 농촌지역의 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 건물은 노후되었고 토지 지반의 단차가 있으며, 정확한 경계 측량이 필요한 점 등은 주의해야 할 사항입니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 채권 총액 또한 감정가 수준입니다. 주변 유사 부동산의 시세를 고려할 때, 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어 가격 경쟁력을 갖추고 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮아, 향후 수리 및 개선을 통한 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 재매각으로 인한 유찰 가능성: 추가 유찰 시 더 저렴한 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,658,320원입니다. 제공된 주변 시세 정보(남해읍 심천리 다세대주택 74.71㎡, 15,300만원)를 감안할 때, 본건은 단독주택이며 건축 연식(1981년)이 오래된 점, 토지 지반의 단차, 제시외 건물 및 수목 포함, 측량 필요 등의 제반 사항을 고려해야 합니다.

감정가가 이미 낮은 수준으로 책정된 것으로 보이나, 재매각 물건의 특성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 실제 현장 답사를 통해 건물의 상태, 수리 필요 비용, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

현 단계에서는 감정가 82,658,320원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크 및 향후 발생할 비용(수리비, 측량비 등)을 고려하여 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이보다 낮은 가격으로 추가 유찰될 경우, 더욱 적극적인 검토가 가능할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.