나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3182 [1] 경상남도 진주시 상평동 1069 진주센트럴자이 103동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2024.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "진주시청" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택,
단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 단지까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 운행
노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건내 단위세대(8층 801호)로서,
사용승인일:2013.12.17
외벽:모르타르위 페인트마감, 외장석재판붙임,
내벽:벽지붙임 및 일부 타일붙임 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건은 현황 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고이며, 자체지반 평탄한 장방형의 토지로서, 현재 공동주택부지로 이용
중에 있음.

인접 도로상태등

본 아파트단지 북측으로 및 서측으로, 남측으로 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 북측으로
정문 출입로, 서측으로 후면 출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭10m
-12m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역(2023-11-09)(경상국립대학교병원 육상헬기장)<공항시설법>, 상대보호
구역(진주기계공업고등학교 상대호호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(진주기계공업고등학교 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2024타경3182 (1)

1.2. 소재지

경상남도 진주시 상평동 1069 진주센트럴자이 103동 8층801호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

440,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 57.52㎡ (약 17.4평)

* 건물면적: 100.78㎡ (약 30.48평)

* 토지 지분: 57.5182㎡

* 건물 지분: 100.7791㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

1.9. 아파트 정보

* 아파트명: 진주센트럴자이

* 사용승인일: 2013년 12월 17일

* 총 세대수: 401세대

* 총 동수: 6동

* 주차대수: 총 485대 (세대당 약 1.2대)

* 최고층: 19층

1.10. 건물 상세 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 내 8층 801호

* 외벽: 모르타르 위 페인트 마감, 외장석재판 붙임

* 내벽: 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등

* 창호: 새시 창 등

1.11. 이용 상태

현황 공동주택(아파트)으로 이용 중

1.12. 설비 내역

위생 설비, 배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 진주시 상평동에 소재하며, "진주시청" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 단지 내 제반 차량의 출입이 가능합니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 운행 노선수 및 횟수를 고려할 때 일반 대중교통 사정은 양호합니다.

2.3. 도로 상태

본 아파트 단지는 북측, 서측, 남측으로 각각 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 북측으로 정문 출입로, 서측으로 후면 출입로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역

* 시가지경관지구 (일반)(상대)

* 제1종지구단위계획구역

* 소로1류 (폭 10m-12m)(접함)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 장애물제한표면구역 (경상국립대학교병원 육상헬기장 관련)

* 상대보호구역 (진주기계공업고등학교)

* 절대보호구역 (진주기계공업고등학교)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민은행 근저당 (접수일자: 2014-11-28, 채권최고액: 240,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (제시외 물건 중 지상권 개요 부분에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 확인 필요)

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 지에스건설주식회사 (2014-02-10)

* 소유권 이전: 이재호 외 1명 (2014-03-06)

* 공유자전원지분전부이전: 허명기 (2014-11-28, 매매)

* 근저당: 국민은행 (2014-11-28, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 기술신용보증기금 (2015-01-23, 81,700,000원)

* 근저당: 주식회사삼우이앤아이 (2015-03-13, 120,000,000원)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2024-06-11, 162,644,835원)

3.4. 등기부채권 총액

441,700,000원

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 임대 관계는 미상임.

3.6. 임차인 관련 주의사항

본 건은 현재 임대 관계가 파악되지 않았으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 임대차 현황이 미상인 점은 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 진주센트럴자이 아파트 단지 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 진주시청이 인근에 위치하여 관련 행정 및 상업 시설 접근성이 있습니다.

4.2. 상권 특성

상평동 지역은 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 아파트 단지 인근으로 상점, 식당 등의 근린생활시설이 분포하고 있어 거주민의 일상생활에 필요한 서비스가 제공됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 부근에 진주기계공업고등학교가 있습니다.

* 진주시청 인근 및 주변에 교육시설이 형성되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 아파트 단지 내 부대시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 단지 내 지하 주차장에 전기차 충전기가 10대 구비되어 있습니다.

5.3. 교통 및 환경

* 교통은 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 지역은 전반적으로 조용하며 살기 좋은 편이라는 평이 있습니다.

* 남강 근처 공단 지역과 인접해 있다는 언급이 있으며, 무림페이퍼 공장이 근처에 있다는 정보도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

현재 임차인 현황이 파악되지 않았습니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 시 임차인이 점유하고 있을 경우 법적 절차 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 장애물제한표면구역 (경상국립대학교병원 육상헬기장 관련) 및 학교보호구역(상대, 절대)으로 지정되어 있어 신축 또는 증축 시 건축법 및 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

* 진주시 내동면 지역을 중심으로 생활폐기물 소각장 및 가축분뇨 처리시설 설치 관련 주민 반대 및 갈등이 있는 것으로 보이나, 본건 소재지(상평동)와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 상평동에 위치한 진주센트럴자이 아파트입니다. 입지적으로는 시청 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 양호합니다. 건물은 2013년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며, 내외관 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다. 단지 내 편의시설 및 주차 공간도 충분한 편입니다. 다만, 권리분석상 현재 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 진행 시 주의해야 할 부분입니다. 토지 이용 계획 상 학교보호구역 및 장애물제한표면구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 진주시청 인근의 우수한 입지 조건

* 비교적 최신 연식의 아파트 (2013년 입주)

* 잘 갖추어진 단지 내 부대시설 및 편리한 교통 환경

* 최근 실거래가 및 감정가격을 고려한 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

최근 2026년 4월 및 7월의 실거래가를 살펴보면, 동일 단지 내 유사 면적(전용면적 약 84.5~84.9㎡)의 거래 금액은 3억 6,700만원에서 4억 1,000만원 수준입니다. 본 건의 감정가는 4억 4,000만원으로, 최고 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 해당 물건은 8층으로, 3층, 4층 거래가보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 안전하게 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 최고 실거래가인 4억 1,000만원을 기준으로, 8층의 가치를 추가하여 감정가 수준을 참고하는 것이 합리적입니다.

* 최근 매매 최저가: 367,000,000원

* 최근 매매 최고가: 410,000,000원

* 감정가: 440,000,000원

인수 보증금이 없다는 점을 고려하면, 경쟁 상황에 따라 다르겠지만, 4억 1,000만원 이상의 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 신중하게 접근한다면 4억 2000만원 ~ 4억 3000만원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 420,000,000원 ~ 430,000,000원

* 권장 입찰가: 425,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.