나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3281 [1] 경상남도 진주시 상봉동 347 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3281 [1] 경상남도 진주시 상봉동 347 답 경매

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진주지원 경매5계 2024타경3281 | 소재지: 경상남도 진주시 상봉동 347 | 감정가: 64,728,000원 | 최저가: 16,968,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경3281 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상봉동 347

용도: 답 (농경지)

토지면적: 2024.00㎡ (약 612.27평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (토지 지분율: 40459.76/1000000)

감정가: 64,728,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 특이사항 및 주의사항

주의사항: 일괄매각, 지분매각, 농지취득자격증명(농취증) 필수 (미제출시 보증금 몰수) 요함.

특이사항: 지분매각 및 재매각 물건임.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건 토지는 경상남도 진주시 상봉동 소재 봉인사 북측에 위치하며, 주위는 농경지, 종교시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 일부 토지는 진주봉원중학교 동측 인근에도 위치하고 있어 주택 및 학교 시설이 인접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 형태 및 이용 상태

본건 토지(기호 1~5 기준)는 완경사지의 사다리형에 가까운 부정형 토지로서 현황은 농경지로 이용 중입니다. (일부 기호 6은 농경지 및 일부 주택 건부지로 이용 중인 것으로 파악되나, 본건 매각 지분은 토지일부 지분 매각입니다.)

3.2. 인접 도로 상태

남측으로 4미터 내외의 지목 구거인 도로에 접하고 있습니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한사항

자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어, 토지 개발 행위에 제한이 따르는 보존성 용도입니다. (일부 필지는 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 상대/절대보호구역이 혼재되어 있습니다.)

4. 권리 분석

4.1. 경매 개요

본건은 소유자와 채무자가 동일인인 김OO이고, 채권자 주OOOOOOOO에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 권리 관계는 강제경매로 진행되는 만큼 복잡하지 않으나, 매각 조건 자체가 까다롭습니다.

4.2. 권리 및 매각 조건

본건은 토지 일부 지분 매각 물건이며, 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 농취증을 매각기일까지 제출하지 못할 경우 매수보증금이 몰수되므로, 낙찰자는 농지 취득 자격을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

5. 주변 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 농경지 및 임야가 혼재된 자연녹지지역에 위치하여, 자체적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주요 상권은 진주 시내 또는 인근 상봉동 주택가로 이동하여 이용해야 합니다.

5.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에 봉인사 등의 종교 시설과 진주봉원중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다. 주변 검색 결과, 토지의 가치에 영향을 미칠만한 대규모 혐오 시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각의 위험성

본건은 '지분 매각'이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 청구 소송이 필요합니다. 지분 취득만으로는 단독 사용 및 수익이 어려우며, 시간과 비용이 소요되는 복잡한 절차를 감수해야 합니다.

6.2. 농지 취득의무 미이행 리스크

'농취증' 발급이 필수 조건이며, 미제출 시 보증금이 몰수되는 최대 리스크가 존재합니다. 투자자는 사전에 농지 소재지 관할 기관을 통해 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 개발 행위의 제한

토지의 용도지역이 '자연녹지지역'이며 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위나 건축 행위가 제한적이거나 까다로울 수 있습니다.

6.4. 제시외 물건의 영향 (일부 필지)

기호 6 필지에는 소유자 미상의 제시외 건물(주택 및 창고 등) 및 수목이 소재하며, 이는 토지의 사용 수익에 영향을 미칠 수 있습니다. 해당 필지 포함 여부에 따라 명도 및 법정지상권 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장기적 보존 가치

자연녹지지역 내에 위치한 농경지로, 진주시 외곽의 녹지 보존 구역의 성격을 가집니다. 장기적으로 보았을 때 도시의 팽창과 연계하여 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

7.2. 지분 매각을 통한 저가 매수

지분 매각의 특성상 온전한 필지보다 낮은 가격에 진입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 이는 공유자 간의 협의 능력이 뛰어난 전문 투자자에게 유리합니다.

7.3. 재매각 물건

본건이 재매각 물건이라는 점은 이전 낙찰자가 보증금을 포기했다는 의미로, 그만큼 입찰에 신중해야 하지만, 낮은 가격에 재시작할 가능성도 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 진주시 상봉동의 자연녹지지역 내 농경지 지분 매각 물건으로, 감정가 대비 저렴한 가격으로 시작할 수 있는 잠재력을 가집니다.

그러나, 본건은 농취증 발급 필수, 지분 매각이라는 두 가지 고위험 요소를 동시에 안고 있습니다. 따라서 일반 투자자에게는 접근 난이도가 높으며, 농지 취득 자격을 갖추고 지분 소송/협의 경험이 풍부한 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

투자자는 입찰 전 농취증 발급 가능 여부와 공유자 협의를 위한 철저한 사전 조사 및 전략 수립이 필수적입니다.

법원 정보

진주지원 경매5계