나이스옥션 법원경매 진주 2024타경34223 [1] 경상남도 산청군 신등면 율현리 산113 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경34223 [1] 경상남도 산청군 신등면 율현리 산113 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경34223 | 소재지: 경상남도 산청군 신등면 율현리 산113 | 감정가: 102,348,000원 | 최저가: 26,830,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경34223 (1)

소재지: 경상남도 산청군 신등면 율현리 산113 (토지매각)

용도: 임야

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 유OO / 유OO

채권자: 근OOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 17,058.00㎡ (약 5,160.05평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 102,348,000원

1.3. 입지 조건 및 현황

위치: 경상남도 산청군 신등면 율현리 '율현마을' 남서측 인근에 위치하며, 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 일반적인 농촌 지역임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 관내 일반적 교통사정은 보통 수준임.

이용상태: 부정형의 완경사지로서, 하단부 일부는 '전', 일부는 '묘지'로 이용되고, 나머지 대부분은 자연림 상태임.

도로: 남동측으로 폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호함.

토지이용계획: 계획관리지역, 농림지역이 혼재되어 있으며, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 규제를 동시에 받음. 가축사육제한구역(200m/400m)도 포함되어 있어 개발에 제한이 있음.

2. 물건 분석 및 투자 가이드

2.1. 권리 분석

본건은 소유자(유OO)가 채무자로서, 등기부상 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보이나, 매각 대상 토지에 대한 법정지상권이나 유치권 등의 특별한 사항은 감정평가서상 제시되지 않음. 다만, 특이사항 및 주의사항으로 '분묘기지권' 및 '재매각'이 명시되어 있어 입찰 시 각별한 주의가 필요함. '재매각'은 선행 입찰자가 보증금을 포기한 사례를 의미할 가능성이 높아 해당 분묘기지권 리스크가 크다고 해석될 여지가 있음.

2.2. 입지 조건 및 환경

본건은 비교적 넓은 토지 면적(5,160.05평)과 포장도로에 접하고 있어 접근성이 확보된 임야임. 주변 환경은 농촌 임야 지역으로, 자연림의 형태를 유지하고 있으며, 지목과 현황상 대부분 임야와 일부 전, 묘지로 이용되고 있음. '율현마을' 인근으로 기본적인 생활 인프라는 부족하지만, 귀농·귀촌 목적의 장기적인 토지 활용 계획이나 산림 경영에 적합할 수 있음.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건 소재지인 산청군 신등면 율현리 주변은 전형적인 산간 농촌 마을로, 상업시설 및 편의시설의 발달이 미약함. 생활 편의시설은 신등면 중심지나 산청군청 소재지로 이동해야 이용 가능하며, 율곡사 등 종교 시설 및 산악 지형과 관련된 시설이 주로 인근에 위치함.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

분묘기지권: 가장 큰 리스크로, '분묘 소재함' 및 '육안으로 확인되지 않는 분묘 추가 소재 가능성'이 명시되어 있으며, 이로 인한 '분묘기지권 성립여지'가 있음. 최저매각가격은 이미 이를 감안한 금액으로 평가되었으나, 낙찰자가 분묘 처리 및 이장에 대한 협의 또는 법적 절차를 직접 진행해야 하는 시간적·비용적 부담이 발생함.

재매각: 선행 입찰자의 보증금 포기 가능성을 시사하므로, 권리나 현황상 예상치 못한 중대한 하자가 있을 수 있다는 점을 염두에 두어야 함.

법적 제한: 계획관리지역과 농림지역이 혼재하며, 보전산지 및 임업용산지 규제를 받아 개발 행위에 상당한 제약이 따름. 건축 가능 여부, 건폐율, 용적률 등을 면밀히 검토해야 함.

경계 불명확: '명확한 위치・경계확정은 측량 요함'이 명시되어 있어, 정확한 토지 경계 확인을 위한 측량이 필수적임.

자연재해 리스크: 율현리 일대는 최근 폭우로 인한 산사태 피해 및 침수 사례가 보고된 바 있으므로, 완경사지라 할지라도 산지 개발 시 토목공사 및 안전에 대한 추가 비용 및 관리가 요구될 수 있음.

2.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 5천 평이 넘는 대형 임야로, 도로 접근성이 확보되어 있으나, 분묘기지권 리스크와 복잡한 토지이용계획(산지 관리법 및 가축제한구역)으로 인해 즉각적인 개발 목적보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하는 물건임. 특히 '재매각' 사례는 분묘 리스크의 현실적 어려움을 방증하므로, 입찰 전 현장 답사를 통한 분묘의 정확한 위치 및 수량 파악이 필수적임.

투자 포인트:

1. 대형 면적: 5,160.05평에 달하는 면적으로, 임업 경영, 자연 휴양림 조성(규제 검토 필수), 또는 장기적인 가치 저장 수단으로 활용 가능성이 있음.

2. 감정가 반영: 최저매각가격이 분묘 리스크를 감안하여 책정된 것이므로, 분묘 해결 능력(협의 또는 법적 조치)이 있는 투자자에게는 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

3. 도로 접근성: 폭 5m 내외의 포장도로에 접하고 있어 임야치고는 진출입이 용이함.

법원 정보

진주지원 경매5계