나이스옥션 법원경매 창원 2024타경784 [1] 경상남도 김해시 외동 1421 김해외동이진캐스빌2차아파트 102동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 외동사거리 남서측 인근에 위치하는 김해외동이진캐스빌2차아파트 102동 19층 1901호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 19층 1901호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 대로1류, 북서측으로 소로1류, 님서측으로 노폭 약5m 내외의 일방통행로와 각각 접하고 있으며, 출입구는 북서측 노변에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경784 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 김해시 외동 1421 김해외동이진캐스빌2차아파트 102동 19층1901호

용도: 아파트

건물명: 김해 외동이진캐스빌 2차 아파트

준공일: 2013년 8월 28일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 19층

1.3. 면적 및 평가 금액

감정가: 285,000,000원

토지면적: 47.28㎡ (약 14.3평)

토지지분: 47.2798㎡ (약 14.3평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9981㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 구분 및 채권자

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.5. 특이사항

* 유동화물건

* 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 외동사거리 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

북동측으로 대로1류, 북서측으로 소로1류, 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 일방통행로와 각각 접하고 있습니다.

출입구는 북서측 노변에 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리분석)

말소기준권리는 2013년 3월 13일 접수된 하나은행의 근저당권(권리금액 420,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(임의경매, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김창훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-20

대항력: 없음

* 임차인: 윤나슬

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-17

확정일자: 2022-06-02

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

확정일자: 2022-02-10

배당신고일자: 2024-05-07

대항력: 있음

3.3. 인수주의사항

인수 보증금 합계: 0원

다만, 주택도시보증공사는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 255,000,000원이 매각으로 인해 전액 변제되지 않을 경우 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 마트, 편의점, 병원, 학원 등이 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 특성

김해시 외동은 주거 기능이 중심인 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 김해 외동이진캐스빌 2차

주소: 경상남도 김해시 외동 1421

사용승인일: 2013년 8월 28일

동수: 3개 동

세대수: 216세대

건물 총 면적: 22232.305㎡

주차대수: 총 189대 (지상 3대, 지하 5대 - 자료상 수치 오류 가능성 있음)

최고층: 25층

5.2. 생활 편의시설

단지 내: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

단지 인근: (주변 편의시설 검색 결과에 따라 기재)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

주택도시보증공사(HUG)는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 255,000,000원에 대한 인수 가능성이 존재합니다. "인수 보증금 합계 0원"으로 명시되어 있으나, 배당 순위 및 절차에 따라 실제 인수 금액이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

제공된 정보만으로는 건물 내부 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등을 파악하기 어렵습니다. 현장 방문을 통한 상세한 확인이 요구됩니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 환경 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (필요시 외부 검색 결과 기반으로 구체적으로 기재)

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 외동에 위치한 아파트로, 전반적인 입지 및 단지 환경은 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사)의 존재는 잠재적 리스크 요인으로, 인수 보증금 처리 방안에 대한 명확한 확인 없이는 신중한 접근이 필요합니다. 최근 매매 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 권리관계를 명확히 해결할 경우 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지 조건 및 생활 편의 시설 확보.

* 비교적 최근에 건설된 아파트 단지로 관리 상태가 양호할 것으로 예상.

* 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 권리 관계 명확화 시 저가 매수 기회 존재.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 (2026년 7월 기준, 85㎡ 기준 약 225,000,000원 ~ 227,000,000원)를 고려할 때, 감정가(285,000,000원) 대비 현재 시장 가치가 낮게 형성되어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 제안하며, 권리 분석 결과를 재확인한 후 시장 상황에 따라 최종 결정하는 것을 권장합니다.

보수적인 접근을 고려할 때, 약 245,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.