나이스옥션 법원경매 경주 2024타경13025 [1] 경상북도 경주시 구정동 산39-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2024타경13025 [1] 경상북도 경주시 구정동 산39-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경13025
• 주소: 경상북도 경주시 구정동 산39-1
• 감정가: 941,798,000원
• 최저가: 110,802,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 임야

경주지원 경매1계 2024타경13025 | 소재지: 경상북도 경주시 구정동 산39-1 | 감정가: 941,798,000원 | 최저가: 110,802,000원 | 용도: 임야

1. 경주 지원 2024타경13025 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2024타경13025 (1)

소재지: 경상북도 경주시 구정동 산39-1

용도: 임야

감정가: 941,798,000원

토지 면적: 12,727.00㎡ (약 3,850.4평)

건물 면적: 0.00㎡

소유자: 김OOOOO

채권자: 이OO

경매 구분: 공유물물분할을위한경매

특이사항: 분묘기지권, 임목 포함.

1.2. 물건 현황 및 입지조건

본 물건은 경상북도 경주시 구정동에 소재하며, '불국사초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근 일대는 임야 및 농경지로 형성되어 있으며, 순수 산림 지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

본 물건 인근까지 소형 차량의 접근은 가능하나, 간선도로 및 버스 승강장과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

토지는 부정형의 동측 하향 급경사지로 현재 자연림으로 이용 중입니다. 남서측으로는 비포장 농로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 본 토지는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한), 역사문화환경보존지역, 온천지구(온천원보호지구) 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 여러 제약이 따릅니다.

인근의 주요 시설로는 불국사초등학교가 있습니다. 주변 지역은 주로 자연림과 농경지로 이루어져 있으며, 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다. 경주시 자체는 역사문화도시로서의 특성을 가지며, 지역 개발 사업 등이 진행되고 있으나, 본 물건지 자체는 이러한 개발 중심지와는 거리가 있는 외곽 지역의 특성을 보입니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 '공유물분할을위한경매'로, 해당 토지가 단독 소유가 아닌 여러 공유자의 소유로 되어 있으며, 그 소유 관계를 명확히 하거나 정리하기 위한 절차입니다. 이는 낙찰 이후에도 기존 공유자들과의 관계 설정이 중요할 수 있음을 시사합니다.

소유자는 김OOOOO이며, 채권자는 이OO입니다.

가장 주목해야 할 사항은 '분묘기지권'의 성립 가능성입니다. 토지상에 연고 미상의 다수 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 인정될 경우 해당 분묘를 점유하는 토지에 대한 사용 수익이 제한될 수 있습니다. 이는 토지 개발 및 활용에 있어 가장 큰 변수가 될 수 있습니다. [cite:user_provided]

토지 내 임목(나무)은 매각에 포함되어 소유권이 이전됩니다. [cite:user_provided]

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 현재 자연림 상태로 이용되고 있으며, 주변 환경 역시 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역에서 기대할 수 있는 활발한 상권 형성은 어렵습니다. 지역 특성상 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 보입니다.

생활 편의 시설 측면에서는 불국사초등학교가 비교적 가까이 위치해 있으나, 마트, 병원, 대중교통 이용 등 일상생활에 필요한 편의 시설과의 접근성은 다소 불편한 편입니다. 경주시는 보문단지 등 관광 시설이 발달해 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연계성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권: 연고 미상의 다수 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 사용 및 개발에 심각한 제약을 받을 수 있습니다. 권리 관계 해결에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. [cite:user_provided]

2. 토지 이용 규제: 본 토지는 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역, 온천지구(온천원보호지구) 등 다중적인 개발 제한 용도지역에 속해 있어, 건축, 개발, 토지 형질 변경 등에 엄격한 규제가 적용됩니다. [cite:user_provided]

3. 지형적 제약: 동측 하향의 급경사지로 이루어진 자연림이므로, 토지 활용 및 개발 시 추가적인 기반 공사 비용이 발생하거나 설계에 어려움이 있을 수 있습니다. [cite:user_provided]

4. 접근성: 비포장 농로에 접해 있으며, 간선도로 및 대중교통 이용이 불편하여 물건지로의 접근성 및 물류 이동에 어려움이 예상됩니다.

5. 공유물 분할: 공유물 분할을 위한 경매 특성상, 낙찰 후에도 기존 공유자들과의 법적·실질적 이해관계 조율이 필요할 수 있으며, 이는 소유권 행사 및 활용에 영향을 미칠 수 있습니다. [cite:user_provided]

6. 혐오시설: 검색 결과, 경주시에는 방폐장 등 혐오시설 유치와 관련된 이슈가 있었으며, 일부 지역에서는 이러한 시설을 친환경 에너지 단지로 전환하려는 노력이 있었습니다. 그러나 본 물건지인 구정동 산39-1 인근 지역에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다. 개발 제한 구역임을 감안할 때, 향후 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경 관련 이슈는 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 구정동에 위치한 12,727㎡ 규모의 임야로, 현재 자연림 상태입니다. 감정가는 9억 4천여만 원 수준입니다.

주요 특징으로는 다수의 분묘 존재로 인한 분묘기지권 성립 가능성과, 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역, 온천지구 등 복합적인 개발 제한 용도지역에 속해 있다는 점입니다. 또한, 공유물 분할 경매라는 점은 소유 관계의 복잡성을 더합니다.

급경사 지형, 불편한 교통 및 접근성은 토지의 활용도를 낮추는 요인으로 작용합니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본 물건은 일반적인 투자나 주거/상업 목적의 개발을 고려하기에는 상당한 위험 요소와 제약을 안고 있습니다. 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 선행되어야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

1. 장기적 가치 상승 잠재력: 경주 지역의 역사문화적 가치와 관광 자원을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, 국토 계획 및 개발 규제 완화 가능성을 염두에 둔다면 순수 임야로서의 잠재력을 지닙니다. 다만, 현재의 각종 규제 및 분묘 문제는 단기 투자 수익을 기대하기 어렵게 합니다.

2. 임목 가치: 매각에 포함되는 임목(나무)은 별도의 가치를 지니므로, 산림 자원 활용 또는 관련 사업을 고려하는 경우 투자 포인트가 될 수 있습니다.

3. 토지 활용의 특수성: 만약 분묘기지권 문제가 원만히 해결되고, 관련 개발 규제 내에서 허용되는 특정 용도(예: 자연 휴양림, 친환경 시설 등)를 찾는다면, 특화된 투자 기회를 모색할 수도 있습니다. 그러나 이는 매우 높은 전문성과 신중함을 요구합니다.

법원 정보

경주지원 경매1계