나이스옥션 법원경매 대구 2024타경119071 [1] 경상북도 영천시 화산면 대안리 983-2 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 화산면 대안리 소재"늘얼마을" 북서측 인근에 위치하는 토지
들로 주변은 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성되어 있는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 기호1), 3) - 9)토지까지는 차량 및 농기계의 접근이 가능하고 기호10)토지는 인접
지를 경유하여 접근 가능하며 인근 취락, 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할
때 창고용지,농경지 및 임야로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호1)토지 : 남동측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로 건(창
고 및 부속건물)부지로 이용중임.

- 기호3)토지 : 남서측 하향경사의 부정형의 토지로 임야 및 분묘지로 이용중임.

- 기호4)토지 : 남동측 하향경사의 부정형의 토지로 임야로 이용중임.

- 기호5)토지 : 남동측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 건(숙소
및 부속건물)부지로 이용중임.

- 기호6)토지 : 남측 하향경사의 부정형의 토지로 도로로 이용중임.

- 기호7), 10)토지 : 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 전으로 이용중임.

- 기호8)토지 : 남동측 하향경사의 부정형의 토지로 임야 및 분묘지로 이용중임.

- 기호9)토지 : 남동측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로 전으
로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호1), 4), 8) 토지 : 서측으로 기호6)토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m의 도로와
접함.

- 기호3)토지 : 동측으로 기호6)토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m, 서측 노폭 약 5m
및 남측 노폭 약 3m의 도로와 각각 접함.

- 기호5)토지 : 동측으로 기호6)토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m의 도로와 접함.

- 기호6)토지 : 본건 토지가 노폭 약 4m - 5m의 도로임.

- 기호7)토지 : 동측 노폭 약 2.5m의 포장농로와 접함.

- 기호9)토지 : 남동측으로 기호6)토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m의 도로와 접함.

- 기호 10)토지 : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1), 5), 6), 9), 10)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역

- 기호3), 4)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

- 기호7)토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역

- 기호8)토지 : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형),가축사육제한
구역, 준보전산지

제시목록 외의 물건

- 본건 기호1), 5)토지상에는 별첨의 지적 및 건물개황도와 같이 창고 등의 제시외건물
이 소재하고 기호3), 8)토지상에는 연고자 미상의 분묘 수기 소재함.
- 기호5) 토지상에 소재하는 이동 용이한 컨테이너 1동은 평가외로 하였음.

공부와의 차이

본건 기호5), 9)토지의 공부상 지목은 과수원이나 기호5)토지는 현황 건(숙소 및 부속건
물)부지이고 기호9)토지는 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 1, 5 지상 소재 건물 매각에서 제외, 최저매각가격은 지상 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임, 지상 소재 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음. 목록 5 지상에 이동 가능한 컨테이너 매각에서 제외. 목록 3, 8 지상의 임목 및 과수목 포함 평가, 분묘 수기 소재함, 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지 있음. 목록 5, 9 농지취득자격증명 제출 필요(별지 사실조회회신 참조, 미제출 시 매수보증금 미반환), 공부상 ‘과수원’이나 목록 5 현황 ‘건(숙소 및 부속건물)부지’이고, 목록 9 현황 ‘전’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경119071 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경상북도 영천시 화산면 대안리 983-2에 소재한 토지입니다. 본건은 과수원으로 이용 중인 토지로, 총 면적은 15678.00㎡ (약 4742.15평)이며, 감정가는 478,748,000원입니다. 건물 면적은 없으며, 매각 대상은 토지 매각입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 정OO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 경상북도 영천시 화산면 대안리 소재 "늘얼마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성된 마을 주변 농경지대입니다.

* 교통상황: 본건 토지까지 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 인근 취락, 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 창고용지, 농경지 및 임야로서의 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 일부 필지는 노폭 약 4~5m의 도로와 접하고 있으며, 일부 필지는 맹지(지적도상)로 인접지를 경유해야 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 보전관리지역, 가축사육제한구역 (일부 필지)

* 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 (일부 필지)

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역 (일부 필지)

* 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 준보전산지 (일부 필지)

1.2. 권리분석

* 소유권: 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 내역이 있으나, 현재 강제경매로 인해 매각 절차가 진행 중입니다.

* 말소기준권리: 근저당권 (화산농업협동조합, 2019.05.20.)이 말소기준권리로, 본 경매 절차 진행으로 해당 권리를 포함한 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 법정지상권: 목록 1, 5 토지상 소재 건물에 대하여 법정지상권 성립의 여지가 있습니다.

* 분묘기지권: 목록 3, 8 토지상에 분묘 수기가 소재하며, 분묘기지권 성립의 여지가 있습니다.

* 기타 권리사항:

* 강제경매 (채권자: 정재한)

* 가압류 (경북, 농업협동조합중앙회, 화산농업협동조합 등)

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지 및 농가주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업적 상권보다는 농업 관련 활동이나 전원생활과 관련된 지역적 특성을 가지고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않아, 상권 형성은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

주변은 농경지 및 마을 주택가로 형성되어 있어, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 영천 시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 지역적으로 특별히 알려진 편의시설이나 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 5, 9 토지는 공부상 지목이 '과수원'이나 현황이 '건(숙소 및 부속건물)부지' 및 '전'으로 이용 중이며, 해당 토지의 취득 시 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권: 목록 1, 5 토지 지상 건물에 대해 법정지상권이 성립할 여지가 있어, 건물 소유자와의 관계 설정이 필요합니다.

* 분묘기지권: 목록 3, 8 토지에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

* 건물 및 물건 제외: 목록 1, 5 지상 소재 건물과 목록 5 지상 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 건물 철거 문제나 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

* 지목과 현황의 차이: 공부상 '과수원'이나 현황이 '건축물 부지', '전'으로 이용 중인 점은 토지 이용 및 등기사항에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 재매각, 중복병합사건, 공동담보: 이러한 특이사항은 경매 절차 진행에 있어 복잡성이나 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

* 토지만 매각: 건물은 매각 대상에서 제외되므로, 토지 이용 계획 시 건물 철거 문제 등을 고려해야 합니다.

* 최저매각가격 제한: 지상 건물 소재로 인해 최저매각가격이 제한받고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역에 위치한 광대한 토지로, 일부는 과수원, 일부는 전, 그리고 일부는 건물 부지로 이용되고 있습니다. 법정지상권, 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요 등 복합적인 권리관계와 이용상 제한 사항을 가지고 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히, 토지만 매각되며 건물은 제외되는 점, 농지법 관련 확인이 요구되는 점 등을 유의해야 합니다. 재매각 및 중복병합 사건이라는 점도 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지를 비교적 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 성장관리계획구역으로 지정된 일부 필지가 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농업 관련 시설이나 전원생활을 위한 토지 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다. 권리 분석, 주변 시세, 향후 토지 이용 계획, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요하며, 법정지상권 성립 가능성이 있는 건물 및 분묘기지권 등의 제약 사항을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 전문가 컨설팅을 받으시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.