나이스옥션 법원경매 대구 2024타경119071 [2] 경상북도 영천시 화산면 대안리 990-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 화산면 대안리 소재"늘얼마을" 북서측 인근에 위치하는 토지
들로 주변은 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성되어 있는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 기호1), 3) - 9)토지까지는 차량 및 농기계의 접근이 가능하고 기호10)토지는 인접
지를 경유하여 접근 가능하며 인근 취락, 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할
때 창고용지,농경지 및 임야로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호1)토지 : 남동측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로 건(창
고 및 부속건물)부지로 이용중임.

- 기호3)토지 : 남서측 하향경사의 부정형의 토지로 임야 및 분묘지로 이용중임.

- 기호4)토지 : 남동측 하향경사의 부정형의 토지로 임야로 이용중임.

- 기호5)토지 : 남동측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 건(숙소
및 부속건물)부지로 이용중임.

- 기호6)토지 : 남측 하향경사의 부정형의 토지로 도로로 이용중임.

- 기호7), 10)토지 : 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 전으로 이용중임.

- 기호8)토지 : 남동측 하향경사의 부정형의 토지로 임야 및 분묘지로 이용중임.

- 기호9)토지 : 남동측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로 전으
로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호1), 4), 8) 토지 : 서측으로 기호6)토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m의 도로와
접함.

- 기호3)토지 : 동측으로 기호6)토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m, 서측 노폭 약 5m
및 남측 노폭 약 3m의 도로와 각각 접함.

- 기호5)토지 : 동측으로 기호6)토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m의 도로와 접함.

- 기호6)토지 : 본건 토지가 노폭 약 4m - 5m의 도로임.

- 기호7)토지 : 동측 노폭 약 2.5m의 포장농로와 접함.

- 기호9)토지 : 남동측으로 기호6)토지를 이용하여 개설된 노폭 약 4m의 도로와 접함.

- 기호 10)토지 : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1), 5), 6), 9), 10)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역

- 기호3), 4)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

- 기호7)토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역

- 기호8)토지 : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형),가축사육제한
구역, 준보전산지

제시목록 외의 물건

- 본건 기호1), 5)토지상에는 별첨의 지적 및 건물개황도와 같이 창고 등의 제시외건물
이 소재하고 기호3), 8)토지상에는 연고자 미상의 분묘 수기 소재함.
- 기호5) 토지상에 소재하는 이동 용이한 컨테이너 1동은 평가외로 하였음.

공부와의 차이

본건 기호5), 9)토지의 공부상 지목은 과수원이나 기호5)토지는 현황 건(숙소 및 부속건
물)부지이고 기호9)토지는 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출 시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경119071 (2)

소재지: 경상북도 영천시 화산면 대안리 990-4

용도: 전

감정가: 49,488,000원

토지면적: 822.00㎡ (약 248.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각, 중복병합사건, 공동담보, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출 시 매수보증금 미반환)

특수물건정보: 농지취득자격증명, 재매각, 중복병합사건, 공동담보, 분묘기지권

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 영천시 화산면 대안리 소재 "늘얼마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성된 마을주변 농경지대임.

교통상황: 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 일부 토지는 인접지를 경유하여 접근 가능함. 인근 취락, 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 창고용지, 농경지 및 임야로서의 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 판단됨.

형태 및 이용상태:

* 다수의 필지로 구성되어 있으며, 남동측 또는 남서측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 또는 부정형의 토지임.

* 현황 이용상태는 건(창고 및 부속건물)부지, 임야, 분묘지, 도로, 전 등으로 다양하게 이용 중임.

* 기호10) 토지는 지적도상 맹지임.

인접 도로상태:

* 기호1), 4), 8) 토지는 서측으로 노폭 약 4m의 도로와 접함.

* 기호3) 토지는 동측, 서측, 남측으로 노폭 약 3m~5m의 도로와 접함.

* 기호6) 토지는 본건 토지가 노폭 약 4m~5m의 도로임.

* 기호7) 토지는 동측 노폭 약 2.5m의 포장농로와 접함.

* 기호10) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태:

* 보전관리지역, 가축사육제한구역, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 4월 1일 접수된 화산농업협동조합의 근저당권 (을6)임.

소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 을6, 을7 근저당권.

* 강제경매개시결정 (갑4, 정재한).

* 가압류 (갑5, 경북; 갑6, 농협중앙회; 갑7, 화산농협; 갑8, 화산농협).

* 등기부상 소유권이전 등기 (갑2, 갑3) 역시 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리:

* 제시된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 언급되었으나, 구체적인 내용 및 등기 여부는 추가 확인이 필요함.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으며, 별도의 임차인 정보는 명시되지 않았음. 다만, 임대관계 등은 미상으로 추후 확인이 필요함.

등기부채권 총액: 561,120,000원.

4. 상권분석

본건은 영천시 화산면 대안리의 농촌 지역에 위치한 농경지, 임야, 분묘지, 건부지 등 다양한 지목의 토지로 구성되어 있음.

주변 환경은 농경지, 농가주택, 임야가 혼재하는 전형적인 농촌 마을 주변 지역임.

상업 시설이나 도시적 상권과는 거리가 멀며, 농업 활동 및 지역 주민을 위한 소규모 시설 위주의 환경으로 판단됨.

5. 생활정보

교통: 차량 및 농기계 접근은 가능하나, 일부 토지는 맹지이거나 인접지를 경유해야 함. 인근 대중교통 및 간선도로 접근성은 보통 수준으로, 영천 시내 등 주요 거점까지는 차량을 이용해야 할 것으로 보임.

편의시설: 본건이 위치한 지역은 농촌 지역이므로, 대규모 편의시설, 병원, 학교 등은 인근 읍면 또는 영천 시내에 위치할 가능성이 높음.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 농지로서, 경매 낙찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 경매 참가 전 반드시 해당 자격을 갖추거나 취득 가능 여부를 확인해야 함.

분묘기지권: 토지 상에 분묘가 소재한다는 내용이 있어, 분묘기지권의 성립 여부에 따른 법적 분쟁 및 이장 관련 비용 발생 가능성이 있음.

맹지: 기호10) 토지는 지적도상 맹지로, 활용 및 건축 등 이용에 제약이 따를 수 있음.

제시외 건물 및 시설: 본건 토지상에 별도 건물(창고 등) 및 이동 용이한 컨테이너가 소재하고 있어, 이에 대한 처리 문제가 발생할 수 있음.

이용현황과 공부상 지목 상이: 기호5) 및 9) 토지는 공부상 지목이 과수원이지만, 현황은 건부지 및 전으로 이용 중임.

미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 불분명하여 추후 확인이 필요한 부분임.

재매각, 중복병합사건: 이미 재매각이 진행되었거나 중복 병합된 사건이므로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 화산면 대안리에 위치한 다수의 토지로, 감정가는 49,488,000원입니다. 주변은 농경지와 농가주택, 임야가 혼재된 농촌 지역입니다.

토지는 농경지, 임야, 분묘지, 건부지 등 다양한 현황을 가지고 있으나, 일부 필지는 경사지이거나 맹지이며, 분묘가 소재하는 등 권리 분석 및 현장 조사가 필수적으로 요구됩니다.

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명 제출 의무로, 미제출 시 매수보증금을 몰수당할 수 있습니다. 또한, 분묘기지권, 제시외 건물, 불명확한 지상권 등 잠재적인 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

농촌 지역의 광대한 토지라는 점에서 귀농, 귀촌 또는 장기적인 농업적 활용을 고려한 투자라면 가치가 있을 수 있으나, 단기 시세 차익이나 개발 수익을 기대하기에는 입지적 한계가 명확해 보입니다.

8. 투자 포인트

농촌 지역의 넓은 면적 토지: 장기적인 관점에서 농업적 활용, 귀농/귀촌 목적의 토지 확보 가능성.

감정가 대비 시세 조사: 넓은 면적에 비해 감정가가 낮게 책정된 점을 고려하여, 실제 시장 가치 대비 저평가된 매물인지 면밀한 조사가 필요함.

토지 이용 계획 검토: 보전관리지역, 계획관리지역 등 토지이용계획 상의 제한 및 가능성을 검토하여 향후 활용 방안 모색.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 49,488,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가치, 권리 관계의 복잡성, 현장 조사 결과, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 제시외 물건 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토하고, 이로 인해 발생할 수 있는 추가 비용(예: 분묘 이장 비용, 법적 절차 비용 등)까지 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 부동산 전문가의 도움을 받아 심층적인 시세 조사 및 권리 분석을 수행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.