나이스옥션 법원경매 대구 2024타경114687 [1] 경상북도 경산시 사동 125 주1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 사동 소재 "사동중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단
독주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등으로 형성되어 생활편의 시설과의 접근성 및 편
리성 등으로 보아 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재
하여 대중교통사정도 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 현황 "단독주택부지"입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 8m의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 제1종지구단위계획구역((별도확인)), 소로2류(폭 8m-10m)(253(국))
(접합), 가축사육제한구역(2019-07-09)(공동주택(아파트) 800m(경산시고시 제2019-83호
(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-09)(다
중이용시설 등 500M(경산시고시제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-09)(주거밀집 800m(경산시고시제2019-83호(2019.7.
9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사동중학교)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(사동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등,
내벽: 벽지도배, 타일마감 등,
바닥: 장판지마감, 타일마감 등,
창호: 새시창입니다.

ㄱ,ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층 소재건입니다.

이용상태

가) 단독주택,

ㄱ,ㄴ) 창고 등으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기호 가)에 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습
니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"에 도시된 바와 같이 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하나 구조,
면적 및 용도 등을 고려시 본건의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경114687 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 사동 125 주1동

* 용도: 단독주택

* 감정가: 721,780,000원

* 토지면적: 292.20㎡ (약 88.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 188.54㎡ (약 57.0평)

* 건물 제시외면적: 13.20㎡ (약 4.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOOOOO

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택, 사용승인일 2014년 8월 5일

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 경산시 사동 소재 "사동중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 주상용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 생활편의시설과의 접근성 및 편리성이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본 건 토지는 인접 필지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 현황 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 남동측으로 폭 약 8m의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종전용주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(사동중학교, 사동초등학교) 등의 제한사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 12일자 하양새마을금고의 근저당권(을7)입니다.

* 인수/소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을8, 을9 근저당권 및 갑3, 갑4 가압류, 갑5 임의경매(본건)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 선순위 권리 중 인수해야 할 사항은 없습니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 609,895,545원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 특이사항: 제시외 건물 13.20㎡가 존재하며, 본건과 일괄 매각됩니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 경산시 사동 지역은 주거 밀집 지역으로 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 사동중학교, 사동초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 상업 시설과의 접근성도 무난한 편입니다.

* 최근 경산시 사동 지역 단독주택 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 토지(약 290~300㎡)를 가진 단독주택이 2022년부터 2024년 사이 약 5억 8천만원에서 7억 8천만원 범위에서 거래된 것으로 파악됩니다. 이는 본 건의 감정가 7억 2천여만원과 유사하거나 일부 상회하는 수준으로, 지역 내 단독주택의 가치를 확인할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 사동중학교, 사동초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교통: 단지 남동측으로 약 8m 도로에 접해 있으며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 보증금 인수 금액은 없으나, 점유자와의 협상 과정에 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제1종전용주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경산시 사동의 준주거지역에 위치한 단독주택으로, 안정적인 입지 조건과 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특별한 문제점은 없어 보이며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 과정에서 고려해야 할 주요 리스크입니다. 최근 단독주택 실거래가 추이를 볼 때 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 임차인 관련 불확실성으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 사동 지역은 비교적 안정된 주거 지역으로, 주거 가치가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 등기 관련 부담이 적습니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

* 실거래가 반영: 인근 단독주택 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 721,780,000원입니다. 인근 단독주택의 최근 실거래가(약 5억 8천만원~7억 8천만원)를 고려할 때, 감정가는 시세 범주 내에 있다고 판단됩니다. 임차인 현황 미상으로 인한 명도 비용 및 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 85~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 613,000,000원에서 650,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.