나이스옥션 법원경매 상주 2023타경73101 [2] 경상북도 문경시 산북면 석봉리 865 임야 경매
매각기일: 2025-10-21
물건 개요
나이스옥션 법원경매 상주 2023타경73101 [2] 경상북도 문경시 산북면 석봉리 865 임야 경매
- 사건번호: 2023타경73101
- 주소: 경상북도 문경시 산북면 석봉리 865
- 용도: 임야
상주지원 경매2계 2023타경73101 | 소재지: 경상북도 문경시 산북면 석봉리 865 | 감정가: 11,500,000원 | 최저가: 5,635,000원 | 용도: 임야
1. 상주지원 2023타경73101 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 상주지원 2023타경73101 (2)
소재지: 경상북도 문경시 산북면 석봉리 865
용도: 임야
감정가: 11,500,000원
토지면적: 1395.00㎡ (약 422.02평)
건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)
매각대상: 토지 매각
경매구분: 부동산 강제경매
소유자/채무자: 채OO
채권자: 서OOOOOOOOOO
특이사항: 재매각
주의사항: 재매각 건입니다. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 약재 수목은 매각에서 제외되며, 최저매각가격은 이를 감안하여 산정되었습니다. 본 건은 두 차례 유찰되었으며, 현재 최저매각가격은 감정가의 49% 수준입니다.
2. 물건 현황 및 감정평가 요약
위치 및 주위환경:
본 건은 경상북도 문경시 산북면 석봉리에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다. 기호(1)은 '(구)석봉초등학교' 남서측 인근에, 기호(2)는 '장자골마을' 남서측 근거리에 자리하고 있습니다.
교통상황:
차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 여건은 보통 이하 수준입니다.
형태 및 이용상태:
기호(1)은 부정형의 북동측 하향 완경사 토지로 현재 '전'(밭)으로 이용 중입니다.
기호(2)는 부정형의 북측 하향 완경사 토지로, '가시오가피'로 추정되는 약용 수목이 식재되어 있습니다.
인접 도로상태:
지적도상 맹지로서, 인접 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.
토지이용계획 및 제한상태:
기호(1): 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구(석봉), 가축사육제한구역(전축종제한구역)입니다.
기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리 제한구역)입니다.
공부와의 차이:
공부상 현황과 차이는 없습니다.
기타 참고사항:
임대 관계는 미상입니다.
3. 입지조건
본 물건은 경상북도 문경시 산북면의 농경지와 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 (구)석봉초등학교와 장자골마을이 있어 과거에는 어느 정도의 생활 기반이 있었던 지역으로 추정됩니다. 현재는 주로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 한적한 시골 환경입니다. 차량을 통한 접근은 가능하나, 대중교통 이용이나 주요 도로망과의 연결성은 다소 떨어지는 편입니다. 지적도상 맹지라는 점은 출입 및 이용에 있어 인접 토지와의 협의가 필요함을 시사합니다.
4. 권리분석
본 건은 부동산 강제경매로 진행되는 재매각 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인물인 '채OO'이며, '서OOOOOOOOOO'의 채권으로 인해 경매가 개시되었습니다. 강제경매 절차에 따라 일반적으로 경매를 통해 매각이 완료되면 기존의 제한물권(저당권, 근저당, 가압류 등)은 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 본 건이 '재매각'이며 두 차례 유찰되었다는 점은 이전 입찰에서 유찰되었거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 의미하며, 이 경우 이전 경매 과정이나 물건 자체에 특별한 문제가 있었을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높으므로 자금 계획에 유의해야 합니다.
5. 상권분석
물건 소재지는 문경시 산북면의 농촌 지역으로, 상업 시설이 밀집한 상권과는 거리가 멉니다. 주변에는 주로 농경지와 산간 임야, 그리고 일부 단독 주택이 산재해 있어, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 인근 읍면 소재지나 문경시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 따라서 일반적인 상업적 가치를 기대하기보다는 농업적 이용이나 전원생활, 혹은 장기적인 토지 가치 상승을 고려해야 하는 입지입니다.
6. 생활정보
인근 '(구)석봉초등학교'의 존재는 과거 지역 공동체의 중심지였음을 보여줍니다. 현재는 인근 마을과 농경지가 주를 이루며, 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 주요 편의시설이나 교통망은 다소 부족할 수 있으나, 자연환경이 잘 보존되어 있어 쾌적함을 제공할 수 있습니다.
7. 잠재적 리스크
1. 맹지: 본 건은 지적도상 맹지로, 인접 토지의 소유자와의 원만한 협의를 통해 통행로를 확보해야 합니다. 이는 추후 재산권 행사나 이용에 제약을 초래할 수 있으며, 예상치 못한 분쟁의 소지가 있습니다.
2. 재매각 사유: 본 건은 두 차례 유찰된 재매각 건으로, 이전 경매에서 낙찰이 이루어지지 못했거나, 낙찰 후 문제가 발생했을 가능성이 있습니다. 이는 물건 자체에 숨겨진 하자가 있거나, 권리관계가 복잡하거나, 또는 시장의 평가가 낮다는 신호일 수 있습니다. 철저한 사전 조사가 필수적입니다.
3. 약재 수목 제외: 감정평가 요약에 따르면 '약재 수목'은 매각에서 제외됩니다. 이는 토지 자체의 경제적 가치를 평가할 때 중요한 요소가 될 수 있으며, 특히 식재된 약용 수목의 가치를 보고자 하는 투자자에게는 큰 마이너스 요인이 될 수 있습니다.
4. 농지 관련 규제: 임야이면서 '전'(밭)으로 이용 중인 기호(1)과 약용 수목이 식재된 기호(2)는 농지법 등 관련 법규에 따른 이용 및 취득 제한이 있을 수 있습니다. 농지 취득 자격 증명 등이 필요할 수 있으며, 관련 규제 사항을 사전에 확인해야 합니다.
5. 접근성 및 편의시설 부족: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용이 불편하고 인근 편의시설이 부족하여 생활의 불편함이 있을 수 있습니다.
8. 종합 의견
본 물건은 경상북도 문경시 산북면의 농경지 및 임야로 구성된 토지입니다. 자연환경은 비교적 양호하나, 지적도상 맹지이며 두 차례 유찰된 재매각 건이라는 점에서 주의가 요구됩니다. 특히, 식재된 약재 수목이 매각에서 제외되는 점은 매수인이 얻을 수 있는 직접적인 가치를 제한합니다. 농업적 이용이나 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 맹지 해소 및 재매각 사유 파악 등 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 투자 시에는 낮은 감정가 대비 잠재적 활용 가치와 동반되는 리스크를 신중하게 비교 분석해야 합니다.
9. 투자 포인트
- 자연환경이 좋은 농촌 지역의 토지: 전원생활이나 주말농장, 혹은 농업적 개발을 고려할 수 있습니다.
- 재매각 및 유찰로 인한 잠재적 저가 매수 기회: 여러 차례 유찰로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.
- 토지 가치 상승 잠재력: 향후 지역 개발 계획이나 용도 변경 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.
- 재매각 보증금 20% 및 약재 수목 제외 조건 숙지: 입찰 전 관련 조건을 충분히 이해하고 자금 계획을 세워야 합니다.
- 맹지 문제 해결 및 이용 계획 수립: 인접 토지와의 협의를 통해 통행로를 확보하고, 해당 토지를 어떻게 이용할 것인지 구체적인 계획을 세워야 합니다.
법원 정보
상주지원 경매2계