나이스옥션 법원경매 서산 2023타경51531 [1] 충청남도 당진시 송악읍 석포리 282-37 다동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2023.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 석포리 소재 ""석포리 마을회관"" 동측 인근에 위치하며, 주위
는 전 답 등의 농경지 및 단독주택, 소규모 공장 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지방도 제619호선이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통 시됨.

형태 및 이용상태

ㆍ기호1,2,3,5,6,8,9 : 대체로 부정형의 평지로서, 지목 및 현황 ""도로 등"" 으로 이용 중임.
ㆍ기호12 : 사다리형의 평지로서, 현황 ""공업나지 등"" 으로 이용 중임.
ㆍ기호13 : 사다리형의 평지로서, 현황 ""공업용 등"" 으로 이용 중임.

인접 도로상태

ㆍ기호1,2,3,5,6,8,9 : 본건이 ""도로 등"" 임.
ㆍ기호12 : 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 비포장도로를 이용 중임.
ㆍ기호13 : 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장 및 비포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ기호1,2,3,5,6,8,9,12,13 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

ㆍ기호12 : 공부상 지목은 ""주차장"" 이나, 현황 ""공업나지 등"" 으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

ㆍ기호4 : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외ㆍ내벽 : 샌드위치판넬 등 마감
창 호 : 새시창호 등으로 시공 되었음.

ㆍ기호7,10,11 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외ㆍ내벽 : 철골기둥 및 판넬 등 마감
창 호 : 새시창호 등으로 시공 되었음.

이용상태

ㆍ기호4 : 현황 ""경비실 등"" 으로 이용 중임.
ㆍ기호7,10,11 : 현황 ""공장 등"" 으로 이용 중임.

설비내역

ㆍ기호4,7,10,11 : 전기설비, CCTV설비 등

부합물 및 종물

별지 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1,3,5,6,8,9는 지분매각임. 감정평가서상 제시외 건물(㉠,㉡), 제시외 물건(㉤~㉩) 및 제시외 수목(㉪) 각 매각포함하고, 제시외건물(㉢,㉣) 각 매각제외. 매각에서 제외하는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서산지원 2023타경51531 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 석포리 282-37 다동

용도: 공장

감정가: 7,307,391,400원

토지면적: 24,762.00㎡ (약 7,491.6평)

토지 지분: 23,829.5㎡ (약 7,210.3평)

건물면적: 2,587.20㎡ (약 783.0평)

건물 지분: 2,587.2㎡ (약 783.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 토지 세부 정보

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토지 제시외면적: 0.00㎡

* 기호1,2,3,5,6,8,9: 지목 및 현황 “도로 등”으로 이용 중

* 기호12: 현황 “공업나지 등”으로 이용 중 (공부상 지목: 주차장)

* 기호13: 현황 “공업용 등”으로 이용 중

* 인접 도로 상태: 기호1,2,3,5,6,8,9는 본건이 도로임. 기호12, 13은 각각 서측, 남측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로 이용 중

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역

1.2. 건물 세부 정보

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건물 제시외면적: 337.00㎡

* 건물(4, 다동): 경량철골구조, 기타지붕 단층 건물, 현황 “경비실 등”으로 이용 중 (면적: 24㎡)

* 건물(7, 라동): 일반철골구조, 기타지붕 단층 건물, 현황 “공장 등”으로 이용 중 (면적: 763.2㎡)

* 건물(10, 나동): 일반철골구조, 기타지붕 단층 건물, 현황 “공장 등”으로 이용 중 (면적: 900㎡)

* 건물(11, 가동): 일반철골구조, 기타지붕 단층 건물, 현황 “공장 등”으로 이용 중 (면적: 900㎡)

* 설비 내역: 전기설비, CCTV설비 등

* 부합물 및 종물: 별도 사진용지 참조

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 석포리 소재 “석포리 마을회관” 동측 인근에 위치하며, 주변은 전 답 등의 농경지 및 단독주택, 소규모 공장 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지방도 제619호선이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 시됨.

3. 권리분석

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3.1. 임차인 현황

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* 임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2018-06-11

대항력: 있음

비고: 권리분석상 인수 보증금 없음

* 임차인: 조

보증금: 40,000,000원

차임: 3,200,000원

전입/사업일자: 2015-01-15

확정일자: 2023-03-28

배당신고일자: 2023-03-28

대항력: 있음

비고: 권리분석상 인수 보증금 40,000,000원

* 임차인: 주식회사 신화

보증금: 100,000,000원

차임: 9,000,000원

전입/사업일자: 2022-03-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 보증금 없음

* 인수 보증금 합계: 40,000,000원 (조 임차인 분)

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021-06-29 근저당권 농업협동조합자산관리회사)

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* 건물 등기부 요약:

- 소유권 이전: 이진영 (2016.03.30), 에이스건설기계주식회사 (2019.06.19)

- 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2021.06.29, 총 5,040,000,000원) - 말소 기준 권리

- 임의경매: 신교하농업협동조합 (2023.03.03) - 말소

- 강제경매: 이진영 (2023.09.05) - 말소

- 압류: 당진시 (2025.01.24) - 말소

* 제시외 등기부 요약:

- 소유권 이전: 김용만 (2010.04.06), 이진영 (2016.03.30), 에이스건설기계주식회사 (2019.06.19)

- 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2021.06.29, 총 5,040,000,000원) - 말소 기준 권리

- 임의경매: 신교하농업협동조합 (2023.03.03) - 말소

- 강제경매: 이진영 (2023.09.05) - 말소

- 압류: 부천시 (2023.11.30), 남부천세무서장 (2024.01.04), 당진시 (2024.03.18) - 모두 말소

3.3. 주요 권리 분석 특이사항

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* 매각물건명세서 상 중복사건, 법정지상권, 대항력 있는 임차인, 공동담보, 유동화물건으로 분류되어 있습니다.

* 목록1,3,5,6,8,9는 지분 매각입니다.

* 제시외 건물(㉠,㉡), 제시외 물건(㉤~㉩) 및 제시외 수목(㉪)은 매각에 포함되나, 제시외 건물(㉢,㉣)은 매각에서 제외됩니다.

* 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 조 의 보증금 40,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

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* 본건은 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 특정 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

* 주요 산업단지와의 연계성이나 배후 수요에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

(2 blank lines)

* 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 지방도 제619호선이 인접하여 차량을 통한 접근성은 양호합니다.

* 주변 편의시설 및 공공시설에 대한 정보는 제한적이며, 도심 지역과의 접근성을 통해 확보해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

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* 법정지상권 성립 불분명: 매각에서 제외되는 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 조 의 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.

* 지분 매각: 토지 및 일부 건물 목록이 지분 매각으로 진행되므로, 다른 지분권자와의 관계 설정 및 향후 관리/처분에 대한 복잡성이 예상됩니다.

* 중복 사건 및 유동화 물건: 여러 사건이 얽혀 있고 유동화 물건으로 분류된 점은 권리관계의 복잡성을 시사합니다.

* 제시외 물건 및 건물: 매각 포함/제외 대상이 명확히 구분되어 있으나, 현장 확인 시 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 상으로는 특정 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 지역 특성상 잠재적 위험 요소는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 충청남도 당진시 송악읍에 위치한 공장 용지의 일괄 매각 건입니다. 넓은 토지 면적과 공장 건물은 산업 활동을 위한 기본적인 기반을 갖추고 있습니다. 그러나 법정지상권 성립 불분명, 대항력 있는 임차인 인수, 다수의 지분 매각 등 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 토지 및 건물 이용 현황, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 넓은 면적의 토지: 약 7,491.6평에 달하는 넓은 토지는 활용 가치가 높습니다.

* 공장 용도: 지역 산업 특성에 맞는 공장 운영 또는 재개발 잠재력을 가집니다.

* 우수한 접근성: 지방도 및 차량 접근 용이성으로 물류 이동에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 7,307,391,400원을 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금 40,000,000원 및 제반 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 법정지상권 성립 불분명, 지분 매각 등 특수 물건으로서의 위험 부담, 향후 발생 가능한 추가 비용 등을 면밀히 검토한 후, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 전문적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.