나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60020 [1] 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 102동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60020 [1] 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 102동 3층306호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경60020
• 주소: 충청남도 당진시 서해로 6216, 102동 3층306호 (시곡동,우민늘사랑아파트)
• 감정가: 87,000,000원
• 최저가: 42,630,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

서산지원 경매2계 2024타경60020 | 소재지: 충청남도 당진시 서해로 6216, 102동 3층306호 (시곡동,우민늘사랑아파트) | 감정가: 87,000,000원 | 최저가: 42,630,000원 | 용도: 아파트

1. 서산 지원 2024타경60020 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

- 사건번호: 서산지원 2024타경60020 (1)

- 소재지: 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 102동 3층306호

- 용도: 아파트

- 감정가: 87,000,000원

- 토지면적: 30.11㎡ (약 9.11평)

- 건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

- 전용면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

- 공급면적: (별도 정보 없음, 통상 전용면적 59.94㎡는 공급면적 약 84㎡(25평형)에 해당합니다.)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 소유자: (OOOOOOOO

- 채무자: 주OOOOOOOOO

- 채권자: 주OOOOOOO

- 특이사항: 재매각

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 시곡동 소재 "시곡3리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄하게 조정된 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건 소재 부지 북측으로 왕복 2차선 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지 이용 계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 등기부상 복잡한 권리 관계를 가지고 있으나, 매수인에게 부담될 수 있는 부분은 상당 부분 정리된 것으로 파악됩니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 임차권자 안수복의 대위변제자로서, 을구 순위 9번에 임차권등기(2023.12.22.등기)가 존재합니다. 해당 임차권은 임대차보증금 7천만원, 전입일 2021.12.21., 확정일자 2021.12.22. 조건입니다.

그러나 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였습니다.

더욱이, 주택도시보증공사로부터 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

이러한 확약서 제출로 인해, 임차권등기는 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰로 인해 말소될 예정이며, 매수인은 임차권으로 인한 추가적인 보증금 부담이나 법적 분쟁 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있을 것으로 판단됩니다.

말소기준권리보다 후순위인 나머지 권리들은 낙찰로 인해 모두 말소될 예정입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 당진시 시곡동은 주거 지역이 형성된 곳으로, 주변에 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 등이 혼재해 있습니다.

단순 주거 지역 내에 위치하여, 주변 환경은 비교적 조용하고 안정적인 주거 생활이 가능할 것으로 보입니다.

근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설 검색 결과, 본건으로부터 근거리 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 교통 시설(대중교통 노선 등)에 대한 추가적인 현장 조사나 상세 지도를 통한 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로서 지하 1층, 지상 19층 규모의 아파트입니다.

해당 호수는 3층 306호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 붙임, 일부 타일 붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

아파트로 이용 중이며, 난방 설비, 위생 설비 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등 일상생활에 필요한 각종 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰 또는 매각 불허, 대금 미납 등의 사유가 있었음을 의미합니다. 이러한 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차권 관련 권리 관계는 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인의 부담이 해소되었으나, 혹시 모를 미등록 임차인이나 점유자에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 현재 제공된 정보상으로는 큰 위험으로 보이지 않습니다.)

부동산 시장의 변동성, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 등은 일반적인 부동산 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.

감정평가 이후 건물 상태의 변화나 하자 발생 여부에 대한 현장 확인이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 당진시 시곡동의 기존 주택지에 위치한 아파트로서, 접근성 및 주거 환경이 무난한 편입니다.

등기부상 복잡했던 임차권 문제가 주택도시보증공사의 확약으로 인해 법적으로 매수인에게 영향을 미치지 않도록 정리되었으므로, 권리 분석상 안전성이 확보된 물건으로 평가됩니다.

재매각 물건이라는 점은 입찰 시 유의해야 할 사항이지만, 권리관계가 명확히 정리된 점은 긍정적인 요소입니다.

현재 감정가는 8,700만원으로, 인근 유사 물건의 시세 및 본건의 현 상태를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

- 안전한 권리 인수: 주택도시보증공사의 적극적인 협조로 임차권 관련 법적 부담이 사실상 제거되었습니다.

- 안정적인 주거 환경: 기존 주택가에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 경매 특성 활용: 감정가 8,700만원 대비 시세 조사 결과, 시장 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

- 잠재적 가치 상승: 당진시의 지역 개발 계획 및 인프라 확충에 따른 향후 자산 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매2계