나이스옥션 법원경매 김천 2024타경12957 [1] 경상북도 구미시 원평동 OOOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2024.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 "구미종합터미널" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
숙박시설, 음식점, 근생시설, 위락시설, 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 등의 출입이 가능하며, 교통시설과의 접근성, 대중교통상황 등으로 보아 제반
교통사정은 대체로 양호함.

형태 및 이용상태

자체지면 및 인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서, "상업용 및 주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 10미터, 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)
(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지상의 화단, 수목 등은 일반적 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골조 콘크리트슬라브지붕(1-4층:철골조, 5층:시멘트벽돌조) 5층건물로서
(사용승인일 : 2001.12.19)

- 외 벽 : 화강석, 콘크리트 및 세멘몰탈위 페인팅, 치장적벽돌(5층) 등 마감
- 내 벽 : 콘크리트 및 세멘몰탈, 몰탈위페인팅, 타일, 내부인테리어 등 마감
- 바 닥 : 화강석, 내장타일, 타일, 콘크리트, 기타 바닥재 등 마감
- 창 호 : 샷시창호, 복층유리창호 등 마감.

이용상태

제2종근린생활시설(사무소), 위락시설, 단독주택 등으로 이용중임.

1 층 : 홀, 계단실, 주차장
2 층 : 제2종근린생활시설(사무시설)
3 층 : 사무시설
4 층 : 단란(유흥)주점으로 탐문조사됨(영업여부는 미상임)
5 층 : 단독주택(공실, 내부마감 되어 있지 않음)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소화설비, 냉난방설비, 도시가스시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

제시목록(등기사항전부증명서)상 용도가 위락시설, 제2종근린생활시설, 단독주택으로서

- 2 층) : 제시목록상 용도가 "위락시설"이나, 실제 및 일반건축물대장상 "제2종근린생활
시설(사무시설)"임.
- 3 층) : 제시목록상 용도가 "위락시설"이나, 실제 "사무시설"임.
- 4 층) : 제시목록상 용도가 "단란주점, 유흥주점, 사무소"이나, 실제 "단란(유흥)주점"
으로 탐문조사됨.
- 5 층) : 제시목록상 단독주택(조립식, 31.24㎡)은 멸실됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 건물에 부합된 옥탑(기계실), 소방설비실, 발코니(다용도실, 5층), 기타 부합물건은
건물에 포함하여 평가하였음.

2) 본건 건물중 단독주택(시멘트벽돌조,5층소재)은 내장재, 창호, 부대설비가 대부분 철거된
상태임.

3) 본건 건물중 4층은 단란(유흥)주점으로 탐문조사되며, 영업여부는 미상이니, 경매참여시
참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록2의 5층 일부(단독주택 31.24㎡) 멸실. 목록2의 2층은 '위락시설'이나 실제 '제2종근린생활시설(사무시설)'이고, 3층은 '위락시설'이나 실제 '사무시설'이며, 4층은 '단란주점, 유흥주점, 사무소'이나 실제 '단란(유흥)주점'임. 재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2024타경12957 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 원평동 1070-7 (신주소: 경상북도 구미시 송원서로8길 49)

* 건물명: 우석빌딩

* 용도: 근린시설 (주용도: 제2종근린생활시설, 기타: 위락시설, 단독주택)

* 감정가: 1,372,224,330원

* 토지면적: 431.80㎡ (약 130.6평)

* 건물면적: 1303.38㎡ (약 394.3평)

* 건축물 층수: 5층

* 사용승인일: 2001.12.19

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

* 주의사항: 일괄매각. 5층 일부(단독주택 31.24㎡) 멸실. 2층, 3층, 4층 용도 불일치. 재매각. 매수신청보증금 20%.

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 구미시 원평동 소재 "구미종합터미널" 북서측 인근에 위치.

* 주변환경: 숙박시설, 음식점, 근생시설, 위락시설, 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용도 편리하여 전반적인 교통 사정은 양호함.

* 토지형태: 자체 지면 및 인접지와 등고 평탄한 장방형 토지.

* 도로: 본건 북서측으로 폭 약 10미터, 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역(절대제한구역)에 해당.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 모두 2018년 3월 26일 접수된 대구은행 근저당권 (을31/을29)임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정 2021-05-18, 배당신고 2024-08-13, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-23, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-01-16, 대항력 없음.

* 주식회사동송: 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-12-12, 대항력 없음.

* 주식회사셀린: 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-12-12, 대항력 없음.

* 주식회사시앙코: 보증금 50,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입 2023-06-21, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원. (모든 임차인 대항력 없음)

4. 상권분석

* 주변 환경: "구미종합터미널" 인근에 위치하여 유동인구가 많을 것으로 예상되는 상업지역임. 숙박, 음식, 근생, 위락시설 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 높음.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 고객 유입에 유리함.

5. 생활정보

* 교통: 구미종합터미널 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량으로도 주요 도로 접근성이 좋음.

* 주변 편의시설: 터미널 인근 상업지구에 위치하여 다양한 편의시설(상점, 식당, 은행 등) 이용이 용이함.

* 주거 및 상업 기능: 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 활동이 가능한 지역임.

6. 잠재적 리스크

* 건물 일부 멸실: 5층 단독주택 부분 31.24㎡가 멸실된 상태로, 원상복구 또는 이에 따른 비용 발생 가능성 있음.

* 용도 불일치: 등기부상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 존재함. (2층: 위락시설->제2종근린생활시설, 3층: 위락시설->사무시설, 4층: 단란/유흥주점, 사무소->단란(유흥)주점). 이는 향후 행정 처리 시 문제가 될 수 있음.

* 재매각 물건: 동일 물건이 이전에도 매각이 유찰되었거나 문제가 있어 재매각 절차를 거치는 것으로, 일반적인 경매 물건보다 면밀한 검토 필요.

* 4층 영업 현황 불확실: 4층 단란/유흥주점의 영업 여부가 불명확하여, 임대 수익 예측 시 유의해야 함.

* 5층 주택 상태: 5층 단독주택 내부 마감재, 창호 등이 대부분 철거되어 있어 수리 비용이 추가로 발생할 수 있음.

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 경매가 진행되는 물건으로, 일반적인 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역(주로 산동읍, 양포동)에서 혐오시설 관련 민원이 있었으나, 본건 소재지(원평동) 인근에서 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 원평동의 구미종합터미널 인근에 위치한 근린시설 건물로, 교통의 요지이며 상업 및 유흥 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 토지와 건물 면적이 상당하며, 감정가 또한 높게 책정되어 있습니다. 그러나 5층 일부 멸실, 등기부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 재매각 절차 진행 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 4층 영업 여부 불확실 및 5층 주택 부분의 미완성 상태는 추가적인 비용 발생 가능성을 시사합니다. 권리 관계상으로는 인수할 권리가 없어 명확하나, 임차인들의 현황을 파악하고 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 구미종합터미널 인근으로 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 바탕으로 한 상권의 중심지에 위치.

* 다목적 활용 가능성: 제2종근린생활시설, 위락시설 등 복합 용도로 사용 가능하여 다양한 사업 운영에 유리.

* 향후 개발 가능성: 주변 상권의 성장 잠재력과 함께 건물 자체의 리모델링 또는 용도 변경을 통한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가(1,372,224,330원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 물건의 리스크(5층 멸실, 용도 불일치, 재매각 등)와 향후 발생할 수 있는 수리 비용, 명도 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 1,372,224,330원

* 토지 면적: 431.80㎡ (약 130.6평)

* 건물 면적: 1303.38㎡ (약 394.3평)

* 건물 용도: 근린생활시설, 위락시설, 단독주택 (일부 멸실 및 용도 불일치)

* 주변 시세 및 투자 수익률 분석이 필수적입니다.

* 재매각 물건임을 감안하여, 경쟁 물건 대비 합리적인 가격으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 심층적인 시장 조사와 수익성 분석을 통해 별도 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.