나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124189 [2] 충청남도 금산군 제원면 길곡리 332-1 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124189 [2] 충청남도 금산군 제원면 길곡리 332-1 전 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매7계 2024타경124189 | 소재지: 충청남도 금산군 제원면 길곡리 332-1 | 감정가: 42,518,000원 | 최저가: 5,001,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 대전지방법원 2024타경124189 (2)

소재지: 충청남도 금산군 제원면 길곡리 332-1 외 (일괄매각)

용도: 전 (농지)

감정가: 42,518,000원

토지면적: 1,378.00㎡ (약 416.89평)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 충남 금산군 제원면 길곡리 소재의 농지(전)를 일괄 매각하는 건입니다.

가장 중요하고 치명적인 특이사항은 다음과 같습니다.

농지취득자격증명 필수 제출: 매각결정기일까지 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

분묘기지권 존재 가능성: 목록 2 지상에 분묘 1기가 소재하며, 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 또한 감정평가서에 기호(1)(2) 지상에 '연고미상의 분묘'가 소재한다고 언급되어 있어, '분묘기지권' 성립 여부가 큰 리스크입니다.

토지 접근성 문제: 목록 5 및 기호(1)은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다. 다만 목록 2, 3, 4는 콘크리트 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 충청남도 금산군 제원면 길곡리 '재뒤마을' 북측 및 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 산간농경지대입니다.

감정평가서에 따르면 제반 주위 환경 및 교통 상황은 '보통'이며, 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스 승강장이 소재합니다.

개별 토지 형태는 전체적으로 부정형의 완경사 휴경지 상태이며, 기호(1)(5)는 맹지, 기호(2)는 서측, 기호(3)(4)는 동측 콘크리트 도로로 접근 가능합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건 소재지인 금산군 제원면 길곡리는 산간 농촌 지역 특성상 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.

길곡리 인근에는 '조팝꽃피는마을'이라는 농촌체험마을이 위치하고 있으며 , 이 마을은 농촌체험프로그램, 인성학교, 단체 워크숍 등으로 활용되는 지역 명소입니다 . 이는 본건 토지가 순수한 농지 외에 체험농장이나 귀농/귀촌을 위한 자연 친화적 환경을 찾는 수요에게는 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

생활 편의시설은 제원면 소재지 중심으로 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 산간 지역 특성상 자연적인 요소 외의 인프라는 부족합니다.

3. 권리분석 (특수물건 분석)

3.1. 경매 권리 관계

경매구분은 '부동산임의경매'이며 소유자와 채무자가 이OO으로 동일하고 채권자는 금OOOOO입니다.

경매 진행 상 '재매각'으로 진행되는 건입니다. 재매각은 기존 낙찰자가 잔금을 미납하여 다시 진행되는 경우로, 이는 물건 자체의 하자가 낙찰자에게 부담으로 작용했을 가능성을 시사하므로, 권리분석 및 현장 조사를 더욱 철저히 해야 합니다.

3.2. 특수 권리 분석

농지취득자격증명 (농취증): 농지이므로 필수 제출이며, 주말·체험 영농이 아닌 경우, 농업경영계획서를 작성해야 하는 등 취득 절차가 까다로우므로 사전에 준비해야 합니다.

분묘기지권: 기호(1)과 기호(2) 지상에 연고 미상의 분묘가 소재합니다. 이는 '분묘기지권'이 성립될 경우 토지 이용에 심각한 제한을 받을 수 있는 중대한 리스크입니다. 낙찰자가 해당 분묘를 이장하기 위해서는 별도의 법적 절차 및 비용(소송 및 이장비)이 발생할 수 있습니다.

맹지(접근성): 목록 5 및 기호(1)은 맹지입니다. 맹지는 개발행위에 제한이 따르므로, 해당 토지 부분의 활용 가치는 낮게 평가될 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

토지 활용 제약: 분묘기지권 성립 시 해당 분묘가 위치한 토지의 개발 또는 이용이 사실상 불가능해질 수 있습니다.

농지 규제: 계획관리지역이나 농지법상 '영농여건불리농지'라는 특성상 전용 허가 요건이 까다롭거나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

맹지 개발 불가: 목록 1, 5번 토지의 맹지 상태는 향후 건축 등 개발행위를 어렵게 합니다. 맹지 해소를 위한 인접 토지 소유자와의 협의가 필요합니다.

재매각 이력: 전 낙찰자의 미납 사유를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. (대부분 분묘기지권 또는 농취증 미제출의 이유가 큼)

4.2. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내의 농지(전)로, 전체적으로 보았을 때 입지는 평이합니다.

다만, 분묘기지권, 농취증 제출 의무, 맹지 포함 등 까다로운 특수 권리가 복합적으로 얽혀 있는 '특수물건'입니다.

농지로서의 이용 가치는 있으나, 개발을 목표로 한다면 맹지 해소 및 분묘기지권 해결을 위한 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

투자 전 반드시 현장 답사를 통해 분묘의 연고 파악 및 맹지 해소 가능성을 확인해야 하며, 농취증 발급 가능 여부를 관할 관청에 문의해야 합니다.

5. 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

계획관리지역 농지: 도시 외곽 농지로서 계획관리지역에 해당하여 향후 개발 여건은 다른 규제 지역에 비해 상대적으로 유리할 수 있습니다.

저렴한 감정가 대비 투자 기회: '재매각' 물건은 통상적으로 까다로운 권리로 인해 유찰될 가능성이 높아 최저가 인하폭이 클 수 있으며, 이 경우 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 됩니다.

자연 친화적 입지: 인근에 농촌체험마을이 있는 등 자연환경이 우수하여 장기적인 귀농/귀촌 또는 체험농장 부지로 활용 가치가 있을 수 있습니다 .

법원 정보

대전지방법원 경매7계