나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124189 [1] 충청남도 금산군 제원면 길곡리 272-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124189 [1] 충청남도 금산군 제원면 길곡리 272-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경124189
• 주소: 충청남도 금산군 제원면 길곡리 272-1
• 감정가: 93,702,000원
• 최저가: 11,022,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

대전지방법원 경매7계 2024타경124189 | 소재지: 충청남도 금산군 제원면 길곡리 272-1 | 감정가: 93,702,000원 | 최저가: 11,022,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경124189 (1)

소재지: 충청남도 금산군 제원면 길곡리 272-1

용도: 전 (밭)

토지면적: 3054.00제곱미터 (약 923.84평)

감정가: 93,702,000원

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 이OO / 이OOOOOOOOOOOOO / 금OOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 특성

본 물건은 충청남도 금산군 제원면 길곡리 소재 "재뒤마을" 북측 및 북동측 인근에 위치한 토지입니다. 주위는 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 전형적인 산간농경지대입니다.

본 토지는 부정형의 완경사 휴경지 상태이며, 특히 기호(1)에는 분묘 1기가 소재하고 추가 분묘 소재 여부에 대한 별도 확인이 필요한 상황입니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(일반형)에 해당하여 개발 가능성은 있으나, 가축사육제한구역 및 영농여건불리농지로 지정되어 있어 이용에 일부 제약이 있습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 지역 및 환경

본 물건은 금산군의 아름다운 산과 금강의 상류인 천내강이 흐르는 청정지역인 제원면에 위치하며, 주위 환경은 보통 수준입니다. 도시 중심지와는 거리가 있으나 자연 친화적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시됩니다. 그러나 매각 대상 중 목록 1은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 차량 접근성은 인접 토지의 사용 현황에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 권리 관계

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 채무액 및 채권자 관계를 확인하여 소멸되지 않는 권리(인수해야 할 권리)가 있는지 면밀히 분석해야 합니다. 다만, 제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리분석이 어렵습니다.

3.2. 특이사항 및 인수 위험

가장 큰 위험 요소는 특이사항에 명시된 '분묘기지권'과 '맹지'입니다.

분묘기지권: 토지 지상에 연고 미상의 분묘(1기 이상)가 소재합니다. 이 분묘에 대해 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 매수인이 분묘를 함부로 이장할 수 없으며, 토지 이용에 제약을 받거나 추후 복잡한 협의 과정을 거쳐야 합니다.

농지취득자격증명(농취증): 본 토지의 용도가 '전'(농지)이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 반환되지 않습니다.

재매각: 본 물건이 '재매각' 사건인 점을 미루어 볼 때, 과거 최고가 매수인이 보증금을 포기했거나 미납했을 가능성이 높으므로, 물건의 하자가 있거나 예상치 못한 리스크가 있을 가능성을 염두에 두고 철저한 조사(특히 맹지 및 분묘 관련)가 요구됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건지는 산간농경지대로서, 인근에 상업 시설이 거의 없는 전원형 입지입니다. 상권 형성은 미미하며, 상업적 개발을 목적으로 하기보다는 농업용 혹은 주말 농장, 전원생활 용도로 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보

제원면의 중심지인 제원리까지 이동해야 공공기관, 학교, 주민 편의 시설 등을 이용할 수 있습니다. 길곡리 주변에는 제한적인 시설(예: 소규모 카페/식당)만 존재하며, 생활 편의시설 접근성은 매우 낮은 편입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본 물건지 주변에는 인근에 명확한 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 주변이 농경지 및 자연림이므로 일반적인 농촌 환경에 존재하는 시설이나 환경적 요인(농기계 소음, 비료 냄새 등)은 감수해야 합니다. 토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 특정 가축 사육은 제한되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 및 도로 문제

목록 1은 지적도상 맹지이므로, 토지 활용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 사도(개인 도로) 개설 또는 사용에 관한 협의(토지사용승낙)가 필수적입니다. 협의 불발 시 건축행위 등 개발은 불가능할 수 있습니다.

5.2. 분묘기지권 리스크

분묘 1기 이상 소재하며, 분묘기지권 성립 시 해당 분묘의 존속 및 이용을 허용해야 합니다. 이는 토지 전체 면적(3054.00제곱미터) 대비 이용 가능 면적을 감소시키며, 추후 이장을 위해서는 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

5.3. 농지취득자격증명 발급

휴경지 상태이지만 '전'(농지)이므로 농취증 발급을 위해 농업경영계획서를 제출해야 합니다. 농업인이 아니거나 해당 지역에 농업 관련 기반이 없는 경우 발급이 거절될 위험이 있습니다.

5.4. 재매각 리스크

재매각 물건이라는 점은 과거 매수인이 포기한 이유가 있을 수 있다는 경고 신호로, 위에서 언급한 맹지, 분묘, 농취증 등의 리스크가 원인이었을 가능성이 높습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 평당 감정가(약 10만원/평)가 비교적 저렴하고, 대규모(923.84평)의 계획관리지역 농지라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 맹지, 분묘기지권, 농취증 제출 필수라는 치명적인 3대 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 일반적인 투자자에게는 접근성이 낮으며, 리스크 관리 능력과 충분한 협상 여력을 갖춘 전문 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

저렴한 가격의 대형 토지: 약 923.84평의 계획관리지역 토지입니다. 입찰 가격이 최저가로 떨어질 경우, 평당 단가가 주변 시세 대비 매우 매력적인 수준이 될 수 있습니다.

용도 변경 가능성: 계획관리지역이므로, 농지법상 절차와 맹지 문제만 해결된다면 장기적으로 농업 외 다양한 용도(주말농장, 창고, 일부 전원주택 등)로 개발 가능성이 있습니다.

분묘기지권 해결 시 가치 상승: 입찰 전 또는 후 분묘 연고자와 이장 협의에 성공할 경우 토지 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

7. 투자 결론 (Actionable Advice)

본 물건에 입찰을 고려한다면,

1. 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 면사무소에 사전 확인하여 농취증을 확보할 수 있다는 확신을 가져야 합니다.

2. 목록 1의 맹지 해결을 위해 인접 토지 소유자와의 도로 사용 협의에 필요한 예산과 계획을 수립해야 합니다.

3. 분묘기지권 성립 여부와 이장 협의 비용을 보수적으로 산정하여 입찰가에 반영해야 합니다. (이장비용, 위로금 등)

세 가지 리스크가 모두 해결 가능하다는 전제 하에 접근해야 하며, 해결 방안이 불확실하다면 신중하게 입찰을 포기하거나 매우 낮은 가격으로 입찰하여 리스크를 상쇄해야 합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매7계