나이스옥션 법원경매 대전 2024타경6298 [4] 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 유성온천관광특구 내 각종 근린상가, 위락 및 유흥시설, 숙박시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 각종 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근에 버스정류장, 지하철역, 시외버스 및 고속버스터미널이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 제1층 제103호외 18개호로서
- 외벽 : 대리석 및 화강석 붙임 등
- 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등
- 창호 : 알루미늄샷시 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1-6): 일반음식점("어선재").
기호(7) : 여행사무소("Dr.Cruise")
기호(8) : 사무실.("신화부동산컨설팅")
기호(9-13):일반음식점("도담식당").
기호(14):세탁실.
기호(15):세탁소("사이언스 세탁")
기호(16):옷수선집
기호(17-19): 공실.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 주상복합건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로 및 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,방화지구,시가지경관지구(일반),지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업),소로1류(접함), 중로1류(접함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 기호(1)은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어있음.(공개공지훼손 등(집합건축물대장 전유부 참조))

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 2025. 4. 23.자 이광석으로부터 목록 9~13 부동산에 대해 개보수비용 금 132,205,000원의 유치권신고서가 제출되었으나 2025. 7. 11.자로 유치권 포기 및 신고 철회서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동 549-1번지 사이언스타운주상복합 1층 115호 소재의 근린상가로, 감정가는 1,469,000,000원입니다.

토지 면적은 33.33㎡ (약 10.09평)이며, 건물 면적은 195.06㎡ (약 59.01평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 대전지방법원 2024타경6298 (4)입니다.

2. 입지조건

본 건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하며, 지하철 1호선 유성온천역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 유성온천관광특구 내 상업지대로서 각종 근린상가, 위락 및 유흥시설, 숙박시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 혼재하고 있습니다.

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 유성온천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한 시외 및 고속버스터미널 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2014년 2월 26일 접수된 대전유성신용협동조합외 3명의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 을구 권리(근저당권)와 갑구의 압류, 임의경매 등기(갑12, 갑13)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않습니다.

현재 파악된 임차인은 이광석 씨로, 보증금 10,000,000원, 차임 2,500,000원이며, 전입/사업일자는 2017년 8월 24일입니다.

이 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 유성온천관광특구의 중심 상업지역으로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 곳입니다.

건물 내 현재 파악된 이용 현황으로는 일반음식점(어선재, 도담식당), 여행사무소(Dr.Cruise), 사무실(신화부동산컨설팅), 세탁실, 세탁소(사이언스 세탁), 옷수선집 등이 있으며, 일부 공실(17-19호)도 확인됩니다.

이는 다양한 업종의 입점이 가능하며, 상권 활성화 가능성이 높음을 시사합니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 유성온천역과 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

유성온천관광특구 내에 위치하여 다양한 위락, 유흥, 숙박 시설 및 편의시설이 풍부합니다.

주변에 주상복합아파트와 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후 수요 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 위반 사항: 본 건 관련 호수 중 하나(기호(1))가 건축물대장상 위반건축물(공개공지 훼손 등)로 등재되어 있어, 추후 시정 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 이 부분은 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

* 과거 유치권 신고: 과거 이광석으로부터 목록 9~13번 부동산에 대해 개보수비용 132,205,000원의 유치권이 신고되었으나, 이후 포기 및 철회되었습니다. 현재는 법적 권리로 존재하지 않으나, 과거 이러한 신고가 있었음을 인지할 필요가 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 다른 부동산과 함께 공동담보로 설정되었을 가능성이 있어, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 경매 절차를 통해 관련 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임대 관계 미상: 현재 대항력 있는 임차인은 없으나, 해당 상가 전반의 임대 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 유성온천역 인근이라는 우수한 입지와 풍부한 상업 시설 및 유동인구를 기반으로 높은 잠재력을 지닌 상가 물건입니다.

전반적인 권리 관계는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인 또한 없습니다.

다만, 건축물 위반 사항이 존재하여 이에 대한 추가적인 확인 및 대응 방안 마련이 필요하며, 감정가가 높은 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 유성온천역 역세권에 위치하며, 유성온천관광특구의 중심 상권에 속해 있어 집객력이 높습니다.

* 수익 잠재력: 다양한 상업시설이 혼재하는 지역 특성상, 업종 전환이나 신규 임차인 유치를 통해 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 복합 용도 건물: 주상복합 건물 내 상가로, 주거 및 업무 시설의 배후 수요를 동시에 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,469,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려하였습니다.

다만, 건축물 위반 사항 등 잠재적 리스크를 감안하여, 시장 상황 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

보수적인 관점에서, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 약 1,350,000,000원에서 1,450,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.