나이스옥션 법원경매 대전 2024타경6298 [3] 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 유성온천관광특구 내 각종 근린상가, 위락 및 유흥시설, 숙박시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 각종 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근에 버스정류장, 지하철역, 시외버스 및 고속버스터미널이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 제1층 제103호외 18개호로서
- 외벽 : 대리석 및 화강석 붙임 등
- 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등
- 창호 : 알루미늄샷시 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1-6): 일반음식점("어선재").
기호(7) : 여행사무소("Dr.Cruise")
기호(8) : 사무실.("신화부동산컨설팅")
기호(9-13):일반음식점("도담식당").
기호(14):세탁실.
기호(15):세탁소("사이언스 세탁")
기호(16):옷수선집
기호(17-19): 공실.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 주상복합건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로 및 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,방화지구,시가지경관지구(일반),지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업),소로1류(접함), 중로1류(접함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 기호(1)은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어있음.(공개공지훼손 등(집합건축물대장 전유부 참조))

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2024타경6298 (3) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 1층 113호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 339,000,000원입니다.

토지 면적은 8.25㎡ (약 2.49평)이며, 토지 지분 면적 또한 8.243514641443193㎡ (약 2.49평)입니다.

건물 면적은 48.30㎡ (약 14.61평)이며, 건물 지분 면적은 48.3㎡ (약 14.61평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 신OOOOOOOO이며, 공동담보 및 유치권이 특이사항 및 특수물건정보로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하며, "유성온천역" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경으로는 유성온천관광특구 내에 위치하여 각종 근린상가, 위락 및 유흥시설, 숙박시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로 구성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 각종 차량의 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철역, 시외버스 및 고속버스터미널이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

토지는 대체로 사다리형의 평지로 현재 주상복합건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로 상태로는 본건 주위로 중로와 소로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업)으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로1류와 접해 있습니다.

1.2. 건물 상세 정보

건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트 지붕으로 이루어져 있으며, 총 35층 건물 중 제1층 제113호입니다. (건축물대장상 주 용도는 공동주택이나 업무시설, 근린생활시설, 운동시설 등 복합 용도로 사용 중입니다.)

외벽은 대리석 및 화강석 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 인테리어 마감 등으로 시공되었습니다. 창호는 알루미늄샷시 및 강화유리 마감입니다.

설비 내역으로는 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 본건 관련 기호(1)은 공개공지 훼손 등의 사유로 위반건축물로 등재되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2014년 02월 26일에 접수된 대전유성신용협동조합 외 3명의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 8,600,000,000원으로 매우 높은 편입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 개요는 미상입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 임차인 우석균 씨가 있으며 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원으로 2023년 09월 22일에 전입(사업일자)하였습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보는 미상입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 유성구 봉명동 일대는 유성온천관광특구로 지정되어 있어 상업 및 유흥, 숙박 시설이 밀집한 지역입니다.

건물 자체도 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 운동시설 등 복합 용도로 사용되고 있어 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

1층의 경우, 본건 113호 외에 일반음식점, 여행사무소, 사무실, 세탁소, 옷수선집 등 다양한 업종이 운영 중이거나 공실(17-19호)로 파악됩니다. 이는 상권의 활성도는 있으나 업종별 경쟁 또한 치열함을 시사합니다.

1.5. 생활정보

주변 교통이 매우 편리하며, 유성온천역을 중심으로 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다. 관광특구 내 위치하여 관광객 및 유동인구 흡수에 유리한 입지입니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 유흥시설이 혼재하는 지역적 특성은 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건에는 유치권이 신고되어 있어 권리 분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

또한 공동담보 물건으로, 채권 총액이 높아 경매 진행 시 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

임차인의 경우 대항력은 없으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 미상임을 고려할 때, 임대차 관계의 명확한 확인 및 잠재적 분쟁 소지에 대한 주의가 필요합니다.

건축물대장상 위반건축물 등재는 추후 건축 관련 민원이나 이행강제금 부과 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

유성온천역 역세권에 위치하여 탁월한 교통 접근성과 풍부한 유동인구를 기대할 수 있습니다.

유성온천관광특구 활성화 정책이나 개발 계획 등에 따라 상권 가치 상승 가능성이 있습니다.

주상복합 건물 내 상가로서 주거 및 업무 시설 배후 수요를 동시에 확보할 수 있습니다.

다수의 권리 관계와 유치권 존재 등으로 인해 감정가 또는 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 대전 유성의 핵심 상업지구에 위치한 역세권 상가로서 투자 가치가 높은 잠재력을 지니고 있습니다. 우수한 교통 환경과 관광특구의 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 신고된 유치권, 높은 채권 총액, 위반건축물 등기 등 권리관계가 복잡하고 잠재적 리스크가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 투자 위험을 면밀히 검토해야 합니다. 임차인의 현황도 명확히 파악하고 명도 절차에 대비하는 것이 중요합니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외하고 산정해야 합니다. 본 물건의 감정가는 339,000,000원이지만, 유치권, 공동담보, 위반건축물 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 시세, 공실률, 임대료 수준, 권리관계 명확성 여부, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 조사해야 합니다. 또한, 유치권 해소 가능성 및 비용, 위반건축물 원상복구 비용 등을 예상하여 입찰가를 조정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어려우므로, 반드시 전문가와 상의 후 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.