나이스옥션 법원경매 대전 2024타경6298 [7] 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 1층124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 유성온천관광특구 내 각종 근린상가, 위락 및 유흥시설, 숙박시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 각종 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근에 버스정류장, 지하철역, 시외버스 및 고속버스터미널이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 제1층 제103호외 18개호로서
- 외벽 : 대리석 및 화강석 붙임 등
- 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등
- 창호 : 알루미늄샷시 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1-6): 일반음식점("어선재").
기호(7) : 여행사무소("Dr.Cruise")
기호(8) : 사무실.("신화부동산컨설팅")
기호(9-13):일반음식점("도담식당").
기호(14):세탁실.
기호(15):세탁소("사이언스 세탁")
기호(16):옷수선집
기호(17-19): 공실.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 주상복합건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로 및 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,방화지구,시가지경관지구(일반),지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업),소로1류(접함), 중로1류(접함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 기호(1)은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어있음.(공개공지훼손 등(집합건축물대장 전유부 참조))

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경6298 (7)

* 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 1층124호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 562,000,000원

* 토지면적: 15.90㎡ (4.81평)

* 토지지분: 15.88㎡ (4.81평)

* 건물면적: 93.06㎡ (28.15평)

* 건물지분: 93.06㎡ (28.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유치권

* 주의사항: 일괄매각

* 특수물건정보: 공동담보, 유치권

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 유성온천관광특구 내 각종 근린상가, 위락 및 유흥시설, 숙박시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 각종 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근에 버스정류장, 지하철역, 시외버스 및 고속버스터미널이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대체로 사다리형의 평지로 주상복합건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 주위로 중로 및 소로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 소로1류(접함), 중로1류(접함)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 대전유성신용협동조합 근저당 (접수: 2014-02-26)

* 총 채권액: 8,600,000,000원

* 주요 권리관계:

* 2013-10-01 소유권보존 (동기종합건설주식회사)

* 2014-02-26 근저당 (대전유성신용협동조합외 3명) (3,900,000,000원) (말소됨)

* 2017-03-08 근저당 (주식회사건강건설) (1,200,000,000원) (말소됨)

* 2018-09-10 근저당 (동건종합건설주식회사) (500,000,000원) (말소됨)

* 2019-07-29 근저당 (동건종합건설주식회사) (1,000,000,000원) (말소됨)

* 2021-05-17 근저당 (동건종합건설주식회사) (1,000,000,000원) (말소됨)

* 2022-12-05 근저당 (동건종합건설주식회사) (1,000,000,000원) (말소됨)

* 2024-02-16 압류 (북대전세무서장) (말소됨)

* 2024-05-31 임의경매 (신탄제일신용협동조합외 3명) (2,780,967,080원) (말소됨)

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인 없음 (인수 보증금 합계 0원).

* 단, 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

4. 상권분석

* 위치: 유성온천역 북동측 인근, 유성온천관광특구 내 상업지대.

* 주변 시설: 각종 근린상가, 위락 및 유흥시설, 숙박시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등 혼재.

* 주요 이용 현황:

* * 기호(1): 일반음식점("어선재")

* * 기호(2): 일반음식점("어선재")

* * 기호(3): 일반음식점("어선재")

* * 기호(4): 일반음식점("어선재")

* * 기호(5): 일반음식점("어선재")

* * 기호(6): 일반음식점("어선재")

* * 기호(7): 여행사무소("Dr.Cruise")

* * 기호(8): 사무실("신화부동산컨설팅")

* * 기호(9): 일반음식점("도담식당")

* * 기호(10): 일반음식점("도담식당")

* * 기호(11): 일반음식점("도담식당")

* * 기호(12): 일반음식점("도담식당")

* * 기호(13): 일반음식점("도담식당")

* * 기호(14): 세탁실

* * 기호(15): 세탁소("사이언스 세탁")

* * 기호(16): 옷수선집

* * 기호(17): 공실

* * 기호(18): 공실

* * 기호(19): 공실

* 상권 특징: 유흥, 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

* 교통: 유성온천역, 버스정류장 인접. 차량 접근 및 주정차 용이.

* 편의시설: 상업지구 내에 위치하여 다양한 근린생활시설, 상업시설, 유흥/위락시설, 숙박시설 등 이용 편리.

* 주거환경: 주상복합, 오피스텔 등과 혼재되어 있어 정주여건이 복합적입니다.

* 주변 시설 참고: 유성온천역 인근은 관광특구로 지정되어 있으며, 위락 및 유흥시설이 다수 분포합니다. 이러한 시설들은 상권 활성화에 기여할 수 있으나, 개인에 따라서는 선호도가 달라질 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 권리분석상 유치권이 언급되어 있으나, 성립 여부 및 행사 주체에 대한 구체적인 확인이 필요합니다. 유치권이 인정될 경우, 명도 및 낙찰가에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건이 여러 채무에 공동으로 담보 설정된 경우로, 다른 담보물의 경매 진행 결과나 채무 변제 상황에 따라 본 건의 처리 과정에도 영향을 줄 수 있습니다.

* 위반건축물: 본건의 일부(기호 1, 일반음식점)가 건축물대장상 공개공지 훼손 등으로 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 대상이 될 수 있으며, 관련 행정 절차 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 파악되지 않아, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 더욱 신중하게 검토해야 합니다. (단, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 잠재적 변수로 고려해야 합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성온천역 초역세권에 위치한 사이언스타운 주상복합 내 상가 점포입니다. 유성온천관광특구 내에서도 핵심 상업지역에 속하여 입지적 가치가 높다고 판단됩니다. 건물은 총 35층 규모의 철근콘크리트 구조물이며, 매각 대상은 1층 124호 외 다수의 점포입니다. 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 유치권, 공동담보, 위반건축물 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최상급 입지: 유성온천역 역세권 및 유성온천관광특구 내 중심 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 잠재 고객 확보 가능.

* 복합 상권: 다양한 근린상가, 위락/유흥시설, 숙박시설, 주상복합, 오피스텔이 혼재하여 시너지 효과 기대.

* 배후수요: 단지 내 및 주변 주상복합, 오피스텔 거주자 등 고정적인 배후수요 존재.

* 활용도 높은 공간: 일반음식점, 사무실, 서비스업 등 다양한 업종으로 즉시 또는 최소한의 리모델링으로 활용 가능.

* 지역 발전 잠재력: 유성 지역의 지속적인 발전 가능성과 관광 특구로서의 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 562,000,000원입니다.

* 토지면적: 15.90㎡ (4.81평)

* 건물면적: 93.06㎡ (28.15평)

* 평당 감정가 (참고용):

* 토지: 약 116,840,000원/평

* 건물: 약 19,960,000원/평

* 주요 고려사항:

* 인수 보증금 없음 (대항력 있는 임차인 부재 추정).

* 유치권, 공동담보, 위반건축물 등의 리스크 요인 존재.

* 임대관계 미상인 점을 감안한 실사 필요.

최종 예상 입찰가는 시장 동향, 유사 물건 낙찰가, 본건의 권리 분석 및 현장 조사 결과, 유치권 및 위반건축물 등 리스크 해소 가능성, 경쟁자의 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가 대비 ±10~30% 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것이 일반적이나, 본건의 특수성을 감안하여 면밀한 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.