나이스옥션 법원경매 대전 2024타경6298 [5] 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 유성온천관광특구 내 각종 근린상가, 위락 및 유흥시설, 숙박시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 각종 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근에 버스정류장, 지하철역, 시외버스 및 고속버스터미널이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 제1층 제103호외 18개호로서
- 외벽 : 대리석 및 화강석 붙임 등
- 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등
- 창호 : 알루미늄샷시 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1-6): 일반음식점("어선재").
기호(7) : 여행사무소("Dr.Cruise")
기호(8) : 사무실.("신화부동산컨설팅")
기호(9-13):일반음식점("도담식당").
기호(14):세탁실.
기호(15):세탁소("사이언스 세탁")
기호(16):옷수선집
기호(17-19): 공실.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 주상복합건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로 및 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,방화지구,시가지경관지구(일반),지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업),소로1류(접함), 중로1류(접함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 기호(1)은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어있음.(공개공지훼손 등(집합건축물대장 전유부 참조))

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경6298 (5)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 549-1, 사이언스타운주상복합 1층 120호

용도: 근린상가

감정가: 639,000,000원

토지면적: 18.32㎡ (약 5.54평)

건물면적: 107.16㎡ (약 32.41평) - 이는 경매 대상인 1층 120호, 121호, 122호 등 복수 호실의 합산 면적으로 추정됨.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하며, 유성온천관광특구 내 각종 근린상가, 위락 및 유흥시설, 숙박시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철역, 시외버스 및 고속버스터미널이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조의 35층 건물 중 1층에 위치함. 외벽은 대리석 및 화강석, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 알루미늄샷시 및 강화유리 마감으로 파악됨.

* 토지 이용 현황: 본건은 대체로 사다리형의 평지로 주상복합건부지로 이용 중이며, 중로 및 소로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 2월 26일 접수된 대전유성신용협동조합 외 3명의 근저당권 (을1)이 말소기준권리가 되어, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

* 등기부상 총 채권액: 8,600,000,000원으로 다소 높은 편임.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 지상권의 존재 여부 및 내용은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요함.

* 임차인 현황:

* * 서경호: 보증금 15,000,000원, 차임 800,000원. 2017년 9월 21일 전입(사업자등록) 및 2024년 6월 26일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 분석됨.

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황: 유성온천역 인근의 활성화된 상업지구에 속하며, 각종 근린상가, 음식점, 여행사, 사무실 등이 복합적으로 입점해 있음. 봉명동 일대는 대규모 복합상업시설 입점으로 '대전 신흥상권'으로 성장하고 있음.

* 업종 분석: 본건 1층은 일반음식점, 여행사무소, 부동산컨설팅 사무실, 세탁실, 세탁소, 옷수선집 등으로 이용되고 있으며, 일부(17-19호)는 공실 상태임. 다수의 일반음식점이 운영 중인 점은 긍정적이나, 공실의 존재는 잠재적 경쟁 또는 상권 침체 가능성을 시사함.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 유성온천역을 중심으로 한 다양한 편의시설, 금융기관, 병원, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음. 유성온천 관광특구 내에 위치하여 관광객 유동인구도 기대할 수 있음.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 지도 검색 결과상, 해당 소재지 주변에 명확하게 인지되는 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 상업지구 특성상 유흥업소 등이 밀집해 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 상세 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 위반건축물: 기호(1)호실(일반음식점)이 공개공지 훼손 등으로 위반건축물로 등재되어 있음. 이는 시정명령, 이행강제금 부과 등 행정처분 대상이 될 수 있으며, 추후 법규 준수 시 원상복구 또는 철거 등의 추가 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있어, 존재 시 해당 권리 분석 및 부담 여부 확인이 필수적임.

* 유치권: 물건 명세서에 유치권이 언급되어 있으나, 등기부상 말소될 예정인 권리들과 달리 유치권은 등기부 외 별도로 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성온천역 인근의 우수한 입지에 위치한 근린상가로서, 대중교통 접근성이 뛰어나고 상업 및 유흥 시설이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 6억 3천 9백만원으로, 총 19개 호실 중 1층 120호 외 복수 호실(합산 107.16㎡)이 경매 대상입니다. 등기부상 다수의 근저당권이 설정되어 있으나, 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 인수되는 보증금 부담은 없는 상황입니다.

하지만, 건축물대장상 위반건축물 등재 사실과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 위반건축물 관련 사항은 시정 및 이행강제금 등의 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 유성온천역 초역세권 상업지구 내 위치하여 풍부한 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리함.

* 다용도 활용 가능성: 현재 일반음식점, 사무실, 세탁소 등 다양한 용도로 활용 중이며, 상업지역 내 근린생활시설로서 업종 변경 및 신규 창업에 유리한 조건임.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인 없어 명도 및 권리 부담이 적음.

* 대규모 주상복합단지 내 상가: 단지 내 거주민 및 외부 유동인구를 동시에 흡수할 수 있는 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 감정가, 면적, 입지조건, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 그러나 상세한 주변 시세, 최근 실거래가, 유사 물건 경매 낙찰가, 본건의 위반건축물 및 지상권 관련 리스크 해소 비용, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석해야 정확한 산출이 가능합니다.

단순히 감정가 6억 3천 9백만원을 기준으로 접근하기보다는, 위반건축물 시정 비용, 지상권 인수 가능성 및 예상 가치 하락분을 고려하고, 보수적인 관점에서 시장 조사를 통해 적정 가치를 산정하는 것이 중요합니다. (참고: 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 산출을 위한 시장 데이터가 부족하므로, 전문가의 추가적인 권리분석 및 시세 조사를 강력히 권고합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.