나이스옥션 법원경매 대전 2024타경104840 [1] 대전광역시 서구 갈마동 1141 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2024.03.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 서구 갈마동 갈마2동행정복지센타 남서측 인근에 위치하며 주위는 다가 구주택, 상가주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 근린생활시설 및 다가구주 택지대로서의 일반적인 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 일반적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서 서측인접도로와 대체로 등고평탄하며 주상용(다가구주택및근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 보행자
전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업) , 사업지역기 타(단독주택용지) , 보행자전용도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구 역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 건물평가요항표 참조.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 지적경계, 면적 등은 지적도등본, 토지대장 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조및 경사스라브위 아스팔트슁글지붕 지하1층,지상3층건(사용승인일: 1997.11. 24) 으로서
외벽: 석재외장 등 마감.
내벽: 벽지 및 타일 등 마감.
창호: 새시 창호임.

이용상태

일반건축물대장상 주용도 다가구주택(9가구), 제1종근린생활시설로서 지1층; 단독주택(2가 구), 제1종근린생활시설(미용원), 지상1층; 단독주택(3가구), 2층; 단독주택(3가구), 3층; 단독주택(1가구)임.

설비내역

급탕, 급배수 등 위생설비, 난방설비, 전기설비, 기타설비 등 됨.

부합물 및 종물

본 건물 옥상에 일반건축물대장 건축물현황도상 누다락, 계단실 등의 옥탑층 소재하고 지상 층 일부에 발코니등 소재하는 것으로 탐문됨.

공부와의 차이

본건은 공부상 단독주택(10가구), 지하층 123.08㎡(3가구)이나 일반건축물대장상 지하층중 일부(33.45㎡)는 2016.02.29.일자로 용도변경{단독주택(1가구)→제1종근생(미용원)} 됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건 및 제시외 옥탑 등의 내부구조 및 설비, 이용상태 등은 표준적인 설비 및 이용을 기준으로 일반건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 현지 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 재확인하시기바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경104840 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 1141

용도: 근린주택

감정가: 994,712,800원

토지면적: 209.90㎡ (약 63.50평)

건물면적: 464.00㎡ (약 140.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세OOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 대전광역시 서구 갈마동 갈마2동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 상가주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 및 형태: 토지는 정방형의 토지로서 서측 인접 도로와 대체로 등고평탄하며, 현재 주상용(다가구주택 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

도로상태: 본 건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 보행자전용도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역 기타(단독주택용지), 보행자전용도로, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(2017-12-20)에 해당합니다.

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트조 및 경사스라브 위 아스팔트슁글지붕 지하 1층, 지상 3층 건물로 1997년 11월 24일 사용승인되었습니다. 외벽은 석재외장 등, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

건물 용도 및 내부 구성: 일반건축물대장상 주용도는 다가구주택(9가구) 및 제1종근린생활시설입니다. 지하 1층은 단독주택(2가구)과 제1종근린생활시설(미용원), 지상 1층은 단독주택(3가구), 2층은 단독주택(3가구), 3층은 단독주택(1가구)으로 이용 중입니다.

공부와의 차이 (건물): 공부상 단독주택(10가구)이나, 일반건축물대장상 지하층 일부(33.45㎡)는 2016년 2월 29일자로 용도 변경(단독주택→제1종근생-미용원)되었습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* (101호) 이OO (점포): 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입/사업일자 2016-04-06, 배당신고일자 2024-04-05, 대항력: 있음.

* (103호) 유OO: 보증금 50,000,000원, 전입일자 2022-08-22, 확정일자 2022-08-22, 배당신고일자 2024-04-17, 대항력: 없음.

* (201호) 김OO: 보증금 35,000,000원, 전입일자 2022-07-19, 확정일자 2022-07-19, 배당신고일자 2024-06-13, 대항력: 없음.

* (202호) 윤OO: 보증금 100,000,000원, 전입일자 2022-08-19, 확정일자 2022-07-29, 대항력: 없음.

* (203호) 김OO: 보증금 100,000,000원, 전입일자 2022-07-21, 배당신고일자 2024-06-21, 대항력: 없음.

* (301호) 이OO: 보증금 30,000,000원, 전입일자 2022-08-01, 확정일자 2022-07-25, 배당신고일자 2024-06-10, 대항력: 없음.

* (302호) 한OO: 보증금 100,000,000원, 전입일자 2022-07-20, 확정일자 2022-07-06, 배당신고일자 2024-03-25, 대항력: 없음.

* (303호) 신OO: 보증금 88,000,000원, 전입일자 2022-09-19, 확정일자 2022-08-02, 배당신고일자 2024-03-21, 대항력: 없음.

* (401호) 이OO: 보증금 120,000,000원, 전입일자 2023-09-11, 확정일자 2023-09-11, 배당신고일자 2024-04-19, 대항력: 없음.

* (501호) 박OO: 보증금 25,000,000원, 전입일자 2023-02-28, 확정일자 2023-02-28, 배당신고일자 2024-03-22, 대항력: 없음.

* (502호) 장OO: 보증금 0원, 전입일자 2022-09-28, 대항력: 없음. (보증금 0원인 임차인은 특이사항으로 인지하여 주의 깊은 확인이 필요합니다.)

* 최정희: 보증금 50,000,000원, 전입일자 2020-03-05, 확정일자 2024-03-11, 배당신고일자 2024-03-12, 대항력: 없음.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원. (명시된 바와 같이 모든 임차인의 보증금은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력있는임차인'의 경우 500만원의 보증금과 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 경매 절차 내에서 해결될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 명확한 확인은 필수적입니다.)

4. 상권분석

주변 상권 특성: 본 물건은 대전광역시 서구 갈마동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 갈마역세권 및 둔산동 생활권과 인접하여 유동인구 및 임차 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 특히 갈마동의 '갈리단길' 인근으로 젊은 층이 선호하는 상권이 발달하고 있습니다.

시세 분석:

* 제공된 JSON 정보는 개별 다세대 주택 단위의 매매 사례로, 본건 건물 전체의 시세 분석에는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 다만, 인근 다세대 주택의 면적당 매매 가격(약 109만원 ~ 203만원/㎡)을 참고할 때, 본 건물의 전체 면적(464㎡)에 적용 시 약 5억원 ~ 9.4억원대의 시세 범위를 추정해 볼 수 있습니다.

* 본 물건의 감정가는 9.95억원으로, 이는 개별 다세대 주택 시세 범위를 상회하나, 근린생활시설이 포함된 복합 용도와 건물 전체 규모를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 최근 유사 지역의 다가구/상가주택 매매 사례를 살펴보면, 대지 157.1㎡(47.52평) 건물이 6.5억원에, 대지 270.8㎡(82평) 건물이 15억원에 거래된 사례가 있어, 본 물건의 위치와 규모, 용도 등을 고려한 개별적인 가치 평가가 중요합니다.

건물 대비 상권 가치: 주상용(다가구주택 및 근린생활시설)으로 이용 중인 점과 인근의 풍부한 배후 수요, 역세권 및 상권 접근성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 생활 편의시설:

* 쇼핑 및 편의시설: 갤러리아 타임월드 백화점, 각종 상업시설 및 편의점, 마트 등이 인근에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 문화 및 여가시설: 갈마복합커뮤니티센터가 위치하여 평생학습, 체육, 문화 프로그램 이용이 용이합니다. 또한, 갈리단길 상권이 형성되어 있어 다양한 문화 및 여가 활동이 가능합니다.

교육 시설:

* 갈마초등학교, 둔원고등학교 등 주변 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 대전광역시 서구 평생학습관이 갈마복합커뮤니티센터 내에 있어 다양한 교육 프로그램을 이용할 수 있습니다.

의료 시설:

* 성심요양병원, 성모내과의원, 대전성모안과의원 등 의료기관이 인근에 위치해 있습니다.

혐오 시설:

* 주변에 혐오 시설에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 101호에 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 500만원입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정 및 절차 진행 시 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 임대차 계약 내용을 확인하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

보증금 0원 임차인: 502호 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 특이사항에 대한 추가 확인 및 분석이 요구됩니다.

건물 노후화: 1997년 준공되어 약 29년 된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공부상 차이: 지하층 일부 용도 변경 사례가 있어, 건축물 현황과 공부상 내용의 차이를 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 갈마동에 위치한 근린주택으로, 주거 및 근린생활시설로 활용 가능한 복합 건물입니다. 갈마역 및 둔산동 생활권과의 접근성이 우수하고, 주변 상권이 발달하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히, 갈마복합커뮤니티센터, 다양한 상업시설, 교육 및 의료시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 정보가 미상이고 보증금 0원인 사례도 있어 권리 분석 및 명도 관련 리스크를 신중하게 고려해야 합니다. 건물 연식을 감안한 유지보수 비용 발생 가능성도 잠재적 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 대전 서구 갈마동의 핵심 지역에 위치하며, 역세권 및 둔산동 생활권 접근성이 뛰어납니다.

수익성 잠재력: 주거용 및 상업용으로 활용 가능한 복합 건물로서, 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 갈리단길 등 상권 발달로 인한 향후 시세 차익도 기대해볼 수 있습니다.

편리한 생활 환경: 쇼핑, 문화, 교육, 의료 시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 임차인 확보에 유리합니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

산정 근거:

* 감정가는 994,712,800원으로, 이는 토지(209.9㎡)와 건물(464㎡), 그리고 건물의 용도(근린주택) 및 주변 환경을 종합적으로 고려한 금액으로 판단됩니다.

* 제공된 개별 다세대 주택의 매매 사례(면적당 약 109만원 ~ 203만원/㎡)를 바탕으로 본 건물의 총 건물 면적(464㎡)에 단순 적용 시, 대략 5억원 ~ 9.4억원 수준의 시가 범위를 추정할 수 있습니다. 본 물건의 감정가는 이 범위의 상단에 위치하며, 복합 용도의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 연식, 일부 임차인 정보의 불확실성 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려하지 않습니다.

제시 가격:

* 본 물건의 안정적인 투자 가치를 고려하되, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 845,500,000원 ~ 895,200,000원

* 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 상세 분석, 세부 임대차 현황 파악 등을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.