나이스옥션 법원경매 대전 2024타경6298 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 유성온천관광특구 내 각종 근린상가, 위락 및 유흥시설, 숙박시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 각종 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근에 버스정류장, 지하철역, 시외버스 및 고속버스터미널이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 제1층 제103호외 18개호로서
- 외벽 : 대리석 및 화강석 붙임 등
- 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등
- 창호 : 알루미늄샷시 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1-6): 일반음식점("어선재").
기호(7) : 여행사무소("Dr.Cruise")
기호(8) : 사무실.("신화부동산컨설팅")
기호(9-13):일반음식점("도담식당").
기호(14):세탁실.
기호(15):세탁소("사이언스 세탁")
기호(16):옷수선집
기호(17-19): 공실.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 주상복합건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로 및 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,방화지구,시가지경관지구(일반),지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업),소로1류(접함), 중로1류(접함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 기호(1)은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어있음.(공개공지훼손 등(집합건축물대장 전유부 참조))

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음
- 2025. 4. 23.자 이승민으로부터 목록 1~6 부동산에 대해 개보수비용 금 325,940,000원의 유치권신고서가 제출되었으나 대전지방법원 2025가단206787 유치권부존재확인 소송에서 유치권이 부존재함을 확인하는 판결이 확정되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경6298 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 1층 103호

용도: 근린상가

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유치권, 공동담보, 위반건축물 (※유치권은 부존재 확인 판결 확정)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 46.03㎡ (약 13.92평)

토지 지분: 45.9766808236773㎡ (약 13.91평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 269.38㎡ (약 81.49평)

건물 지분: 269.385㎡ (약 81.50평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,964,000,000원

등기부 채권 총액: 8,700,000,000원

말소 기준 권리: 2014년 2월 26일 접수된 근저당권 (대전유성신용협동조합 외 3명)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 유성온천관광특구 내에 있으며, 각종 근린상가, 위락 및 유흥시설, 숙박시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

각종 차량 접근 및 주정차가 용이합니다.

인근에 버스정류장, 지하철 1호선 유성온천역, 시외 및 고속버스터미널이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업)으로 지정되어 있습니다.

중로 1류 및 소로 1류에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소 기준 권리는 2014년 2월 26일 접수된 대전유성신용협동조합 외 3명 명의의 근저당권입니다.

등기부상 채권 총액은 약 87억 원으로, 본건의 감정가보다 현저히 높아 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이승민

보증금: 100,000,000원

차임: 6,600,000원

전입/사업자 등록일: 2022-09-02

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 금액이 미상으로 보입니다. 대항력은 없는 것으로 판단되나, 인수 보증금은 없으므로 잔금 납부 시 해당 임차인은 명도 대상이 됩니다.

3.3. 특이 권리사항

유치권: 2025년 4월 23일 이승민으로부터 개보수비용 약 3억 2천만 원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 대전지방법원 2025가단206787 유치권부존재확인 소송에서 유치권이 부존재함이 확인되는 판결이 확정되었습니다. 따라서 유치권은 소멸될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

위반건축물: 목록1(본건과 관련된 것으로 추정)은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (공개공지 훼손 등). 이는 건축물 사용 및 처분에 제약을 줄 수 있으며, 관련 법규에 따른 시정명령이나 이행강제금이 부과될 수 있어 주의가 필요합니다.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매에 나왔습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건물명: 사이언스타운 주상복합

구조: 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 지상 35층, 지하 7층 건물 중 제1층 제103호입니다.

총 면적: 연면적 62,077.60㎡ (약 18,780평)

건축 면적: 3,472.76㎡ (약 1,050평)

주요 용도: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 운동시설

본건(103호)의 이용 상태는 일반음식점("어선재")으로 사용 중입니다.

건물 내에는 다양한 업종의 상가 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

유성온천역 역세권 상권으로, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

관광특구 내에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다.

주변에 오피스텔, 상가, 주상복합 등이 밀집해 있어 소비력이 뒷받침되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

지하철 1호선 유성온천역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

주변에 다양한 음식점, 카페, 쇼핑 시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

유성온천 관광특구 지역으로 관련 시설 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

위반건축물 등재: 본건(103호)이 속한 건물(목록1)이 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건축물 관련 민원 발생 시 문제의 소지가 될 수 있으며, 이행강제금 부과 등의 가능성도 배제할 수 없습니다.

유치권 부존재 판결 확정: 유치권 신고는 있었으나 법원 판결로 부존재가 확정되어 인수 부담은 없습니다.

6.2. 기타 리스크

임차인 보증금 및 차임 미상: 임차인의 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 대항력 유무를 명확히 판단하기 어렵습니다. (제공된 정보상 대항력 없음으로 표기되어 있으나, 금액 산정 및 법적 해석에 있어 주의가 필요합니다.)

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가보다 월등히 높아, 경매 후에도 추가적인 채권자의 권리 행사가 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 노후화 가능성: 1995년 건축 허가된 건물로, 시간이 지남에 따라 건물 유지보수 및 관리 비용 증가 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 유성온천역 초역세권에 위치한 상가 건물로, 유동인구가 풍부하고 상권이 발달한 지역에 자리 잡고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 상업 시설로서의 입지 조건은 매우 양호합니다.

다만, 건축물대장상 위반건축물 등재, 높은 채권 총액, 임차인 정보 일부 미비 등 잠재적인 리스크 요인을 보유하고 있습니다.

특히 위반건축물 문제는 향후 해결 과정에서 추가적인 비용이나 번거로움이 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

유치권은 법원 판결로 부존재가 확인되었으므로 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

역세권 상권의 높은 임대 수요: 유성온천역 주변은 상업 및 유동인구가 많아 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

대규모 주상복합 내 상가: 단지 내 고정 수요와 주변 지역 소비층을 모두 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

상업 지역 내 우량 입지: 관광특구 내 상업 중심지에 위치하여 다양한 업종의 사업에 유리합니다.

감정가 대비 저평가 가능성: 높은 채권 총액에도 불구하고, 권리관계 분석 및 리스크 요인 해소 시 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 고려하여 산정합니다.

감정가: 1,964,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음, 유치권 부존재 확정)

위반건축물 시정 비용 및 이행강제금 예상액, 기타 제반 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

또한, 주변 유사 물건의 최근 시세 및 거래 동향을 파악하여 낙찰가율을 설정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.