나이스옥션 법원경매 대전 2024타경6298 [2] 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 유성온천관광특구 내 각종 근린상가, 위락 및 유흥시설, 숙박시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 각종 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근에 버스정류장, 지하철역, 시외버스 및 고속버스터미널이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 제1층 제103호외 18개호로서
- 외벽 : 대리석 및 화강석 붙임 등
- 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등
- 창호 : 알루미늄샷시 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1-6): 일반음식점("어선재").
기호(7) : 여행사무소("Dr.Cruise")
기호(8) : 사무실.("신화부동산컨설팅")
기호(9-13):일반음식점("도담식당").
기호(14):세탁실.
기호(15):세탁소("사이언스 세탁")
기호(16):옷수선집
기호(17-19): 공실.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 주상복합건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로 및 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,방화지구,시가지경관지구(일반),지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업),소로1류(접함), 중로1류(접함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 기호(1)은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어있음.(공개공지훼손 등(집합건축물대장 전유부 참조))

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물개요

대전광역시 유성구 봉명동 549-1번지, 사이언스타운주상복합 1층 111호에 위치한 물건입니다. 본 건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조의 지상 35층 건물 중 1층에 해당하는 구분건물입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건물의 토지면적은 6.42㎡(약 1.94평)이며, 건물면적은 37.58㎡(약 11.37평)입니다. 감정가는 323,000,000원입니다.

1.3. 매각물건 정보

매각물건의 용도는 근린상가이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 본 경매는 부동산 임의경매 사건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재한 "유성온천역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 유성온천관광특구 내에 포함되어 있으며, 다양한 근린상가, 위락 및 유흥시설, 숙박시설, 주상복합아파트, 오피스텔 등이 혼재된 상업지대입니다. 따라서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.2. 교통

본 물건까지 차량의 접근 및 주정차가 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역(유성온천역)이 위치하고 있으며, 시외버스 및 고속버스터미널 접근성도 좋아 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 상 소유권 보존 등기는 2013년 10월 1일 동기종합건설주식회사 명의로 되어 있습니다. 말소기준권리는 2014년 2월 26일 접수된 대전유성신용협동조합 외 3명의 근저당권 (3,900,000,000원)입니다. 이 외에도 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등기가 존재했으나, 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 8,600,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 김은정 씨이며, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 상의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 명시적으로 매수인이 인수해야 할 권리는 현재까지 파악된 정보상으로는 없습니다.

3.4. 특이사항 (유치권, 공동담보)

본 물건은 공동담보 및 유치권이 설정된 특수 물건으로 분류됩니다. 특히 유치권의 존재 여부 및 성립 여부는 본 건의 낙찰 후 인수 부담에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건이 위치한 1층에는 일반음식점, 여행사무소, 사무실, 세탁실, 세탁소, 옷수선집 등 다양한 근린생활시설이 운영 중이거나 과거에 운영되었던 것으로 파악됩니다. 현재 일부 호실은 공실 상태입니다.

4.2. 상권 특성

유성온천역을 중심으로 형성된 상업지역에 위치하며, 유성온천관광특구의 특성상 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 종류의 업종이 밀집하여 시너지 효과를 창출할 수 있는 잠재력을 가진 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

유성온천역을 비롯한 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있어 접근성이 매우 뛰어납니다. 또한, 상업지역에 위치한 만큼 각종 은행, 병원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

본건 소재지인 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 일대는 유성온천역을 중심으로 발달한 상업 및 관광 특구 지역으로, 일반적으로 대규모 산업 시설이나 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮습니다. 주변 환경은 상가, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 추가적인 현장 답사 및 상세 지적도 분석을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 유치권 및 건축물대장상 위반건축물 등재(기호(1) 호실)와 같은 잠재적 리스크 요인을 가지고 있습니다. 유치권이 인정될 경우 인수 부담이 발생할 수 있으며, 위반건축물은 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있어 주의가 필요합니다. 또한, 높은 총 채권액은 경매 과정에서 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성온천역이라는 탁월한 역세권 입지를 자랑하는 근린상가로서, 풍부한 유동인구와 활발한 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 주상복합 내 상가라는 점도 긍정적입니다. 그러나 유치권 및 위반건축물 등의 특수물건으로서의 위험 요소를 간과할 수 없습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 바탕으로 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 유성온천역 초역세권으로 뛰어난 접근성과 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 상업 및 관광 특구: 유성온천관광특구 내 위치하여 관련 시설 이용객 등 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

* 합리적 감정가: 높은 채권 총액에도 불구하고 감정가는 3.23억원으로, 시장 상황 및 권리 관계를 면밀히 분석할 경우 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

본 물건은 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 감정가 323,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 유치권 등의 권리 관계 확인, 주변 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 유치권이 없다는 전제 하에, 감정가의 80~90% 수준에서 경쟁 입찰이 이루어질 수 있으나, 이는 추정치이므로 실제 입찰 시에는 더욱 정밀한 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.